Các trường hợp được miễn tiền thuê đất, miễn tiền thuê mặt nước

Với các mục đích, lý do và căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng đất mà họ có thể lựa chọn loại hình, phương thức sử dụng đất khác nhau như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay là thuê đất, thuê mặt nước của Nhà nước để sử dụng. Trên thực tế việc các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp thực hiện việc thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng rất phổ biến, theo quy định họ sẽ phải trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm. Tuy nhiên vẫn có những trường hợp được ưu đãi miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

– Nghị định 135/2016/NĐ-CP;

– Nghị định 123/2017/NĐ-CP.

1. Nguyên tắc thực hiện việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

Được quy định tại Điều 18 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Nghị định 135/2016/NĐ-CP bao gồm các nguyên tắc sau:

– Việc miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước chỉ được thực hiện trực tiếp đối với các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất và được tính trên số tiền thuê đất, số tiền thuê mặt nước phải nộp, trừ trường hợp các chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất hoặc đi thuê lại đất của các nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất để thực hiện theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt làm dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở cho các công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

– Việc miễn, giảm khi nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước sẽ được thực hiện theo từng dự án đầu tư gắn với việc cho thuê đất mới trừ một số trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP.

– Chỉ được ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước sau khi người sử dụng đất đã hoàn tất các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định của pháp luật. 

– Nếu những dự án đang hoạt động mà theo quy định của được hưởng các ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước cao hơn so với quy định tại Nghị định 46/2016/NĐ-CP thì sẽ được tiếp tục hưởng ưu đãi cho đến khi hết thời gian cho thuê; nếu những dự án đang hoạt động nhưng có mức ưu đãi thấp hơn so với quy định tại Nghị định 46/2016/NĐ-CP thì sẽ được hưởng mức ưu đãi theo quy định tại Nghị định này cho thời gian thuê còn lại bắt đầu từ ngày Nghị định 46/2016/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.

– Các dự án khai thác tài nguyên khoáng sản, đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê sẽ không được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước.

– Nếu một cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vừa được miễn, vừa được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước thì sau khi hết thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước sẽ được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với thời gian thuê đất còn lại (nếu có); còn đối với trường hợp mà một cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuộc đối tượng được hưởng nhiều mức giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước khác nhau thì sẽ áp dụng mức giảm cao nhất cho đối tượng đó.

– Nếu người sử dụng đất có nguyện vọng nộp tiền mặc dù được miễn toàn bộ tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định và có những quyền, nghĩa vụ về đất đai tương tự như đối với các trường hợp không được miễn tiền thuê đất.

– Nếu trong quá trình sử dụng, quản lý đất người sử dụng đất được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước nhưng không đáp ứng được các điều kiện để miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước mà nguyên nhân là từ phía người thuê đất hoặc do việc sử dụng đất không đúng mục đích nhưng không bị thu hồi đất thì có nghĩa vụ hoàn trả tiền thuê đất đã được miễn, giảm và số tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

– Khi đang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm và đang được miễn, giảm tiền thuê đất mà chuyển nhượng các tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất gắn liền với đất đi thuê đồng thời người mua tài sản trên đất được Nhà nước cho thuê đất tiếp tục cho thời gian thuê đất còn lại đúng với mục đích sử dụng đất thì sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian còn lại nhưng không được tính số tiền thuê đất đã được Nhà nước cho miễn, giảm vào giá chuyển nhượng. Còn nếu người nhận chuyển nhượng không sử dụng đúng mục đích ban đầu thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp thực hiện việc cổ phần hóa, chuyển đổi mô hình hoạt động thì sẽ tiếp tục được miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại khi sử dụng đất đúng mục đích ban đầu.

– Nếu ban đầu không thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất hoặc đã hết thời hạn hưởng ưu đãi miễn, giảm thuế mà chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện ácc dự án đầu tư thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thời gian thuê đất từ 50 năm trở lên tính từ thời điểm ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất.

2. Các trường hợp được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

– Trong thời gian xây dựng cơ bản của các dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước tối đa 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước.

Nếu thuê đất để trồng cây lâu năm theo dự án dã được cấp có thẩm quyền phê duyệt được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản vườn cây, tuy nhiên chỉ áp dụng cho một số loại cây theo quy định. 

Các dự án được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước là các dự án gắn với việc Nhà nước chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang cho thuê đất, cho thuê đất mới trừ trường hợp mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh, đầu tư xây dựng cải tạo, tái canh vườn cây trên phần diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.

Cụ thể thời gian ưu đãi như sau:

+ 03 năm: các cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế phải di dời do ô nhiễm môi trường hoặc theo quy hoạch, dự án nằm trong Danh mục các lĩnh vực ưu đãi đầu tư;

+ 07 năm: các dự án đầu tư tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

+ 11 năm: các dự án đầu tư nằm trong Danh mục các lĩnh vực được đặc biệt ưu đãi đầu tư; các dự án đầu tư tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; các dự án nằm trong Danh mục các lĩnh vực ưu đãi đầu tư được phép đầu tư tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

+ 15 năm: các dự án nằm trong Danh mục các lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được phép đầu tư tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc các dự án nằm trong Danh mục các lĩnh vực ưu đãi đầu tư được phép đầu tư tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời gian thuê nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

+ Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất sản xuất nông nghiệp;

+ Các dự án về trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển; các dự án đầu tư nằm trong Danh mục các lĩnh vực được đặc biệt ưu đãi đầu tư tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

+ Đất sử dụng vào việc xây dựng các công trình, cơ sở cung cấp dịch vụ hàng không trừ loại đất xây dựng công trình, cơ sở phục vụ cho việc kinh doanh dịch vụ hàng không.

+ Dự án xây dựng ký túc xá sinh viên nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì giá cho thuê không bao gồm tiền thuê đất.

+ Đối với các dự án được Nhà nước cho thuê đất, đi thuê lại đất của các nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất để thực hiện theo quy hoạch mà đầu tư xây dựng nhà ở cho các công nhân tại khu công nghiệp, khu chế xuất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì giá cho thuê nhà không bao gồm tiền thuê đất.

+ Thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp của các đơn vị tổ chức sự nghiệp công; xây dựng cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ, ươm tạo công nghệ, phòng thí nghiệm, các cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm.

+ Sử dụng đất để xây dựng các trạm sửa chữa, trạm bảo dưỡng, các bãi đỗ xe nhằm phục vụ cho hoạt động vận tải hành khách công cộng theo các quy định của pháp luật về vận tải giao thông đường bộ, trong đó bao gồm cả các khu quản lý điều hành, bán vé, phục vụ công cộng. 

+ Đất xây dựng sân phơi, nhà kho, trụ sở hợp tác xã, các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ làm muối, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của các hợp tác xã nông nghiệp;

+ Đất nằm trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất để xây dựng kết cấu hạ tầng nhằm mục đích sử dụng chung  theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

+ Đất sử dụng để xây dựng các công trình thuộc mạng lưới đường ống cấp nước, công trình hỗ trợ việc vận hành hệ thống cấp nước, quản lý (bao gồm nhà quản lý, hành chính, điều hành, xưởng, kho bãi thiết bị, vật tư) và các công trình để khai thác, xử lý nước, đường ống.

– Đối với các dự án đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn thì được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản và việc miễn tiền thuê đất được thực hiện theo các quy định của Chính phủ về việc ưu đãi đầu tư trong nông nghiệp, nông thôn.

– Thuê đất để làm dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan lãnh sự nước ngoài, cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam tuân theo các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi có lại.

– Căn cứ các quy định của Chính phủ về chính sách khuyến khích xã hội hóa trong các lĩnh vực y tế, văn hóa, giáo dục, dạy nghề,  thể thao, môi trường thì thuê đất để xây dựng các công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) sẽ được miễn tiền thuê đất. 

– Đất nông nghiệp thuộc hạn mức đối với các hộ nông dân, xã viên hợp tác xã nông nghiệp, hộ nông trường viên nhận giao khoán đất của doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp mà phải chuyển sang thuê đất và ký hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ được miễn tiền thuê đất đến hết năm 2020.

– Các dự án đã được Nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 và đang được miễn tiền sử dụng đất thì khi thuê đất sẽ được miễn nộp tiền thuê đất đối với thời gian sử dụng đất còn lại.

– Đối với một số trường hợp khác Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất Bộ trưởng Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định miễn tiền thuê đất.