Cách kiểm tra nhà đất định mua bán có dính quy hoạch không?

Đất đai là một phần lãnh thổ của mỗi quốc gia nói chung, là tài nguyên quan trọng đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Chính vì vậy, việc sử dụng đất được thực hiện một cách chặt chẽ, đảm bảo khai thác tối đa lợi ích từ nguồn tài nguyên này. Đối với Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Các hộ gia đình, cá nhân được giao sử dụng đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và được pháp luật bảo hộ nhưng đồng thời phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

1. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất trong sử dụng đất đai:

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, điều kiện cần có để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất chính là đất đai phải phù hợp với quy hoạch.

Theo đó, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất bản chất là việc nhà nước lên kế hoạch tổ chức sắp xếp, bố trí sử dụng và quản lý đất đai một cách hợp lý, đầy đủ, khoa học và có hiệu quả thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai thường được tiến hành theo từng giai đoạn 5 năm hoặc 10 năm, tuỳ theo yêu cầu phát triển của từng giai đoạn, từng thời kỳ của từng vùng lãnh thổ.

Quy hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của đất nước cũng như của vùng, địa phương. Đây là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng nhằm các tiêu chí phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng,… trên cơ sở tiềm năng sử dụng đất và nhu cầu dùng đất, mục đích sử dụng đất của từng vùng kinh tế, địa phương trong một khoảng thời gian xác định. Từ đó thực hiện các kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của cả nước, của vùng hay địa phương.

Quy hoạch sử dụng đất đai có vai trò quan trọng sau đây:

Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phân bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.

Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất đai tạo nhiều điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng phát triển nông nghiệp, công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội.

Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất đai là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ có hiệụ quả cao, hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất đai tuỳ tiện, hiện tượng tiêu cực, tranh chấp lẫn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 (Sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018), người sử dụng đất thực hiện quyền của mình đối với đất có quy hoạch như sau:

Thứ nhất, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thứ hai, trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể thấy việc tìm hiểu thông tin về quy hoạch đóng vai trò quan trọng, giúp cho người sử dụng đất có thể lên kế hoạch sử dụng đất hiệu quả và đúng quy định của pháp luật.

2. Các hình thức kiểm tra quy hoạch về đất đai:

Trên cơ sở vai trò của quy hoạch trong sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện việc kiểm tra quy hoạch về đất đai theo các hình thức sau đây:

a. Kiểm tra thông tin quy hoạch về đất đai trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận như sau:

Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”; hoặc ghi “Thửa đất có… m² đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình…” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

Như vậy, nếu đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thông tin quy hoạch thường sẽ được ghi trực tiếp tại phần ghi chú trong sổ, trong đó nêu rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.

b. Kiểm tra quy hoạch đất đai trực tiếp qua Ủy ban Nhân dân các cấp, cổng thông tin điện tử

Theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2013 (Sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018), quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố công khai theo quy định như sau:

Thứ nhất, đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, sau khi được cơ  quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây: