Căn cứ thu hồi đất? Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân không?

Như chúng ta đã biết thì đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân, được nhà nước trực tiếp quản lý theo quy định của pháp luật. Theo đó mà trong các trường hợp cụ thể nhà nước có thể thu hồi đất với mục đích phát triển đất nước….Vậy cụ thể Căn cứ thu hồi đất? Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân không? đây là những vấn đề còn gây nhiều tranh cãi trên thực tế thực hiện. Vậy cụ thể pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này. Dưới đây là thông tin chi tiết về nội dung này.

Cơ sở pháp lý: Luật Đất đai 2013

LVN Group tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.0191

1. Căn cứ thu hồi đất?

1.1. Thu hồi đất là gì?

Thu hồi đất được hiểu là việc mà Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cấp đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ nhưng tự ý chuyển nhượng cho người khác sinh sống ngoài khu vực rừng phòng hộ, mặc dù pháp luật có quy định rõ người sử dụng đất sinh sống ngoài khu vực rừng phòng hộ thì không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với phần đất đang thuộc khu vực rừng phòng hộ. Trường hợp này, các bên trong quan hệ tặng cho, chuyển nhượng đang cố tình làm trái quy định của pháp luật. Đây là một trường hợp mà Nhà nước được quyền thu hồi đất.

1.2. Các trường hợp nhà nước thu hồi đất

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Theo đó, chúng ta có thể thấy theo quy định của Luật đất đai 2013 đã có quy định cụ thể đối với các trường hợp này. Theo đó nó đực xem là căn cứ để nhà nước thực hiện thu hồi đất trong các trường hợp cụ thể. Thực hiện thu hồi đất được chia ra thành các trường hợp khác nhau để có thể giúp người dân và cơ quan có thẩm quyền thực hiện tuân thủ các quy định được chặt chẽ hơn.

2. Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân không?

Căn cứ dựa trên quy định của pháp luật về thu hồi đất thì có thể thấy trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013. Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này, người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường mà giá sẽ được xác định theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm quyết định thu hồi đất (theo quy định tại Khoản 2 Điều 74, Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013)

Trường hợp tiếp theo đó là cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất và kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư được sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh (vì lợi ích doanh nghiệp, không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) theo phương thức thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua các hình thức: mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể quy định tại điều 73 Luật đất đai 2013 như sau:

– Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc được quy định tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó:

– Trường hợp người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư và người sử dụng đất trực tiếp thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp.

– Trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê và người sử dụng đất sẽ không được quyền thỏa thuận về giá bồi thường.

Theo quy định của pháp luật đề ra có thể thấy hiện nay trên thực tế Nhà nước cũng đã quy định cơ chế tự thỏa thuận giá bồi thường khi thu hồi đất giữa doanh nghiệp với người có đất bị thu hồi theo quy định. Theo đó Dự án xây dựng khu dân cư mà doanh nghiệp đầu tư không phải Nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất và chủ đầu tư thỏa thuận với nhau về hình thức chuyển đổi và mức đền bù tương ứng theo thỏa thuận và theo quy định. Thông qua đó các hộ gia định cần phải đàm phán và thỏa thuận trực tiếp với đại diện của doanh nghiệp về giá đền bù khi thu hồi đất cả hai bên đều nhất chí và thỏa đáng với quyền và lợi ích của các bên và nếu trong trường hợp các hộ gia đình không đồng ý với mức giá đền bù mà doanh nghiệp đưa ra.

Đối với việc thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất thì trong trường hợp này khi phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và có thể đàm phán và thỏa thuận trực tiếp với đại diện của doanh nghiệp về giá đền bù khi thu hồi đất nếu không đồng ý với mức giá đền bù mà doanh nghiệp đưa ra. Phương thức thỏa thuận về việc bồi thường đất trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện mục đích sản xuất, kinh doanh của chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi được quy định tại Điều 4 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cụ thể như sau:

+ Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.

+ Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

+  Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.

3. Trình tự thu hồi đất năm 2021

Bước 1: Thực hiện thông báo thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Bước 2: Thực hiện ra quyết định thu hồi đất theo quy định.

– UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

– UBND cấp huyện thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Bước 3: Kiểm kê đất đai và kiểm kê các loại tài sản có trên đất.

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Bước 4: Thực hiện lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Bước 6: Cơ quan có thẩm quyền tổ chức chi trả bồi thường thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung Căn cứ thu hồi đất? Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân không? và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này.