Chung cư thấm dột, trách nhiệm thuộc về ai? Ai phải chịu trách nhiệm? Trách nhiệm sửa chữa, bảo trì đối với công trình xây dựng là nhà chung cư?
Thực trạng hiện nay cho thấy, đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng nhưng có hạn trong khi xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày một tăng cao. Do đó, nhu cầu nhà ở cũng ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở những khu vực tập trung đông dân cữ. Đáp ứng cho điều này, nhà ở chung cư là hình thức phổ biến, tuy nhiên trên thực tế, bên cạnh những lợi ích của nhà ở chung cư đem lại thì thực trạng phổ biến xảy ra chính là khi những chung cư này xuống cấp hay xảy ra tình trạng thấm dột, mức độ ảnh hưởng đến những hộ chung quanh rất lớn. Vậy, khi xảy ra tình trạng này, ai là người phải có trách nhiệm theo quy định của pháp luật?
1. Quy định của pháp luật về chung cư
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 1 Luật nhà ở năm 2014, chung cư có thể được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư, theo đó:
– Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.
– Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó.
Theo quy định tại Điều 11 Luật nhà ở năm 2014, chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư có các nghĩa vụ sau đây:
– Sử dụng nhà ở đúng mục đích quy định; lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở thuộc sở hữu của mình;
– Thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự an toàn xã hội theo quy định của pháp luật;
– Thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo các quy định của Luật hôn nhân và gia đình;
-Thực hiện đúng quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định thì việc cải tạo, phá dỡ nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
– Đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
– Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở;
– Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở, khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo hành chung cư
Theo quy định tại Điều 85 Luật nhà ở năm 2014, trách nhiệm bảo hành chung cư được xác định như sau:
Thứ nhất, về chủ thể có trách nhiệm bảo hành bao gồm:
– Các tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở trong khoảng thời gian nhất định theo quy định. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, về thời gian bảo hành
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở năm 2014 chung cư được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:
– Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;
– Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.
Thứ ba, việc bảo hành của tổ chức, cá nhân có trách nhiệm đối với nhà chung cư bao gồm các nội dung sau:
– Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt
– Khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
– Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
Trên cơ sở quy định này có thể thấy, trách nhiệm sửa chữa khi chung cư bị thấm dột được xác định như sau:
– Trong trường hợp xảy ra tình trạng thấm dột đối với chung cư trong thời hạn bảo hành thì về mặt nguyên tắc, trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về tổ chức, cá nhân thi công xây dựng.
– Đối với trường hợp xảy ra tình trạng thấm dột ở nhà chung cư ngoài thời gian bảo hành của tổ chức, cá nhân thi công xây dựng thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về chủ sở hữu căn hộ chung cư.
3. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi gây thấm, dột cho hộ khác trong nhà chung cư
Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình. Tuy nhiên, đối với tài sản là bất động sản pháp luật cũng quy định về việc bảo đảm quyền, lợi ích của những chủ sử dụng bất động sản liền kề. Tại Điều 605 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định rõ:
Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác.
Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.
Trên cơ sở này, có thể thấy trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi nhà chung cư thấm dột ảnh hưởng đến căn hộ của người khác được thực hiện như sau:
– Trường hợp là chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng chung cư mà gây thấm dột thiệt hại cho tài sản của người khác thì những người này phải có nghĩa vụ bồi thường.
– Trong trường hợp thiệt hại gây ra từ việc thấm dột nhà chung cư có lỗi của tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà chung cư thì những chủ thể này phải có trách nhiệm liên đới bồi thường.
Mức bồi thường thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng do nhà chung cư thấm dột do các bên tự thỏa thuận dựa trên cơ sở các tiêu chí được quy định tại Điều 589 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
Thứ nhất, giá trị của tài sản bị hư hỏng từ việc chung cư nhà khác thấm dột
Thứ hai, lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.
Thứ ba, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.
Thứ tư, thiệt hại khác do luật quy định.
Về việc bồi thường thiệt hại, Điều 585 Bộ luật Dân sự nêu rõ sẽ do các bên thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường, cách thức bồi thường…
Cần lưu ý chủ căn chung cư gây ra tình trạng thấm dột cho nhà hàng xóm có thể được giảm mức bồi thường nếu có lỗi do vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của người này.
4. Quy định của pháp luật về xử lý vi phạm khi để xảy ra tình trạng thấm, dột nhà chung cư
Tại Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở có quy định về mức phạt 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với những vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư sau:
– Gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư;
– Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định;
– Kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;
– Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư hoặc tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng, chống cháy, nổ hoặc nơi thoát hiểm theo quy định;
– Hoạt động kinh doanh (trừ trường hợp quy định tại điểm c, điểm d khoản 1, điểm b khoản 3 Điều này) tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;
– Không thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định.
Như vậy, đối chiếu quy định trên, đối với trường hợp sử dụng nhà chung cư gây thấm, dột thì chủ sử dụng căn hộ, nhà chung cư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Đối chiếu với quy định định tại Khoản 4 Điều 23 Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 về hình thức phạt tiền như sau:
– Nguyên tắc chung, mức tiền phạt cụ thể đối với một hành vi vi phạm hành chính là mức trung bình của khung tiền phạt được quy định đối với hành vi đó
– Trường hợp có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt có thể giảm xuống nhưng không được giảm quá mức tối thiểu của khung tiền phạt;
– Trong trường hợp có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt có thể tăng lên nhưng không được vượt quá mức tiền phạt tối đa của khung tiền phạt.
Như vậy, với hành vi sử dụng căn hộ chung cư, nhà ở chung cư để xảy ra tình trạng thấm dột, trong trường hợp không có tình tiết tăng nặng hay giảm nhẹ thì mức phạt khi bị xử lý được xác định là 15.000.000 đồng