Điều kiện bán tài sản đồng sở hữu? Thủ tục bán nhà đất đồng sở hữu?

Với nền kinh tế ngày càng phát triển đã kéo theo đời sống của người dân được nâng cao hơn. Con người không chỉ làm ra để ăn để chi tiêu cho cuộc sống hằng ngày mà còn sử đụng để đầu tư, để mua đất đai. Nhiều trường hợp người dân góp vốn để cùng mua một loại tài sản để kinh doanh, phục vụ cho mục đích sau này và được xem là các đồng sở hữu tài sản. Vậy, điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu? Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu?

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

1. Điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu:

Trước khi hiểu được điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu thì tác giả sẽ giới thiệu cho các bạn hiểu về khái niệm đồng sở hữu là gì?

Đồng sở hữu được hiểu là quyền sở hữu đối với một tài sản thuộc về nhiều người. Những người này có cùng quyền lợi được hưởng từ tài sản có chung quyền sở hữu với nhau.

Theo đó, điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu được quy định tại Điều 218 Bộ luật dân sự như sau:

– Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Thông thường mỗi một tài sản nếu có sự sở hữu của đồng tác giả thì sẽ chia tỷ lệ theo số số vốn góp vào và sự thỏa thuận ban đầu của các bên đối với tài sản.

– Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Việc thỏa thuận được lập thành văn bản và có chứng thực chữ ký của các bên tại cơ quan có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng.

– Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại nếu có xảy ra thiệt hại, gây tổn thất cho chủ sở hữu chung còn lại. Hết thời hạn 03 tháng thì chủ sở hữu chung còn lại sẽ không có quyền ưu cầu Tòa án giải quyết.

– Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

– Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

– Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật dân sư, cụ thể:

+ Tài sản vô chủ là tài sản mà chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Người đã phát hiện, người đang quản lý tài sản vô chủ là động sản thì có quyền sở hữu tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác; nếu tài sản là bất động sản thì thuộc về Nhà nước.

+ Người phát hiện tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu phải thông báo hoặc giao nộp cho Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công an cấp xã nơi gần nhất để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại.

Việc giao nộp phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ họ, tên, địa chỉ của người giao nộp, người nhận, tình trạng, số lượng, khối lượng tài sản giao nộp.

Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công an cấp xã đã nhận tài sản phải thông báo cho người phát hiện về kết quả xác định chủ sở hữu.

Sau 01 năm, kể từ ngày thông báo công khai mà không xác định được ai là chủ sở hữu tài sản là động sản thì quyền sở hữu đối với động sản đó thuộc về người phát hiện tài sản.

Sau 05 năm, kể từ ngày thông báo công khai mà không xác định được ai là chủ sở hữu tài sản là bất động sản thì bất động sản đó thuộc về Nhà nước; người phát hiện được hưởng một khoản tiền thưởng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đối với tài sản là nhà ở thuộc quyền sở hữu chung thì Điều 126 của Luật nhà ở cũng quy định việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo phân chia tài sản quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu khác có quyền mua lại phần tài sản được bán với quyền ưu tiên, nếu các đồng sở hữu không mua thì lúc này nhà ở đó được bán cho người khác.

Như vậy, để có thể bán được tài sản đồng sở hữu thì phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu này. Việc đồng ý phải được lập bằng văn bản có chữ ký của các bên và được chứng thực chữ ký để đảm bảo giá trị pháp lý. Trường hợp có đồng sở hữu không đồng ý bán thì có quyền bán cho người khác nhưng phải đảm bảo quyền ưu tiên của các đồng sở hữu khác.

2. Hồ sơ chuẩn bị để sang tên nhà đất đồng sở hữu:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât (có công chứng);
• Biên bản thỏa thuận đồng ý của các đồng sở hữu đối với tài sản (có công chứng);
• Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Tờ khai thuế Thu nhập cá nhân;
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Giấy chứng minh nhân dân/ căn cước công dân của các đồng sở hữu và người được chuyển nhượng;

3. Trình tự thủ tục bán nhà đồng sở hữu:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai nếu là tổ chức, cơ sở tôn giáo, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng UBND quận, huyện nếu là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

– Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ và nhận kết quả bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, điều kiện thực hiện thủ tục và thực hiện các công việc sau đây:

– Thông báo cho bên chuyển quyền sử dụng đất và niêm yết tại UBND xã về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền; gửi văn bản đề nghị xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đến UBND xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, UBND xã nơi có đất đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân;
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
– Chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng Đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

– Trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng nhận hoặc ký cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định, đối với trường hợp thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm đã có Giấy chứng nhận.

Bước 4: Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

Hình thức nộp hồ sơ: Có thể nộp trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công tại địa phương nơi có bất động sản gắn liền với nhà ở.