Điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất 50 năm

Đất được coi là nguồn tài nguyên đặc thù đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai được coi là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân với đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong khuôn khổ quy định của pháp luật. Minh chứng ghi nhận cho người sử dụng đất có những quyền này chính là việc Nhà nước ta thực hiện chủ trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Điều này không chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn nhằm đảm bảo quản lý đất đai của Nhà nước. Cũng như đất ở, nhóm đất nông nghiệp sử dụng có thời hạn chiếm diện tích phần lớn cũng là nhóm đất thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định.

1. Quy định của pháp luật về nhóm đất sử dụng có thời hạn 50 năm 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất có thời hạn sử dụng 50 năm gồm những loại đất được sử dụng vào các mục đích sau đây:

Thứ nhất, đất nông nghiệp được nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất như đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất; đất thuộc nhóm đất chưa sử dụng (bao gồm đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước giao cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối).

Với trường hợp này, sau khi hết thời hạn sử dụng đất 50 năm, nếu cá nhân, hộ gia đình vẫn còn có nhu cầu thì Nhà nước vẫn tiếp tục cho sử dụng đất với thời hạn 50 năm tiếp theo như lần đầu.

Thứ hai, các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp được nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê. Với trường hợp này, khi hết thời hạn thuê đất 50 năm, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn có nhu cầu thì Nhà nước sẽ xem xét để tiếp tục cho thuê đất. 

Thứ ba, đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để sử dụng vào các mục đích sau đây:

– Đất được tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

– Tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

– Đất được tổ chức xin giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư hoặc được người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất có thời hạn 50 năm

Theo quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn sẽ có điều kiện cấp khác nhau tùy thuộc vào trường hợp sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, cụ thể:

Thứ nhất, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, hay cho thuê đất có thời hạn sử dụng là 50 năm thì được cấp Giấy chứng nhận khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có các điều kiện sau:

Một là, người sử dụng đất phải có các loại giấy tờ về đất được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 cụ thể như:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền giai đoạn này cấp hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, giấy tờ chuyển nhượng trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

–  Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

–  Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành 

– Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất nông nghiệp mà không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng 

Hai là, trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về đất như trên nhưng đáp ứng được các điều kiện tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 sau cũng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể: 

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch 

3. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất sử dụng có thời hạn 50 năm

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, để được cấp Giấy chứng nhận cho đất có thời hạn sử dụng là 50 năm thì hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu số 04/ĐK 

– Trong trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ thì phải nộp một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có).

4. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện việc nộp hồ sơ tại Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hay Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất (Trong trường hợp địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

Bước 2:Tiếp nhận hồ sơ

Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất, Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp nhận hồ sơ và thực hiện công việc theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Thứ nhất, trách nhiệm của Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất:

– Thực hiện xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

– Sau khi thực hiện việc xác minh về nguồn gốc, thời điểm sử dụng và tình trạng tranh chấp sử dụng đất cũng như quy hoạch, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết công khai trong thời hạn 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất. Tiến hành xem xét để giải quyết các ý kiến phản ánh nếu có về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Thứ hai, trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

– Thực hiện việc trích lục hoặc trích đo địa chính thửa đất, kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp.

– Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải tiến hành việc kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất

– Thực hiện kiểm tra hồ sơ của người sử dụng đất và tiến hành xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết. Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn cho người sử dụng đất có yêu cầu.

– Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

– Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

Thứ ba, trách nhiệm của cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ đã tiếp nhận và trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời hạn thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.