Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có được công chứng không?

Hợp đồng mua bán nhà bằng giấy tay đúng quy định của pháp lý cũng có giá trị pháp lý “hợp pháp” không?. Tuy nhiên trên thực tế, những hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay không được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Những giao dịch có liên quan không có giá trị pháp lý đem lại rủi ro cao cho các bên tham gia giao dịch.Bài viết dưới dây của Luật Dương gia sẽ giúp cho bạn đọc có thêm những kiến thức pháp lý về vấn đề này

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

Luật Công chứng số 53/2014/QH13

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên mua nhà và bên bán nhà. Hai bên thỏa thuận với nhau về cách thức thanh toán, bàn giao nhà, đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Hợp đồng mua bán nhà không có mẫu được xem là chuẩn mà phải có hình thức và nội dung đúng với quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng quy định tại Điều 398 BLDS 2015:

+ Đối tượng của hợp đồng;

+ Chủ thể giao kết, CMND

+ Số lượng, chất lượng;

+ Giá, phương thức thanh toán;

+ Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;

+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

+ Phương thức giải quyết tranh chấp.

Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng chứng thực thực theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai.

2. Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay có giá trị pháp luật không?

Theo quy định của pháp luật, không có quy định rằng hợp đồng được viết tay sẽ không có giá trị pháp lý.

Để một hợp đồng có hiệu lực thì cần đảm bảo những quy định về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật. Đối với những loại hợp đồng cần công chứng chứng thực thì cần phải thực hiện thủ tục công chứng chứng thực theo quy định trong đó có hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực khi đáp ứng 3 điều kiện quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự 2015 gồm: (i) Điều kiện về Chủ thể giao kết hợp đồng; (ii) Điều kiện về nội dung hợp đồng; (iii) Điều kiện về ý chí các bên khi giao kết hợp đồng.

+ Sau khi đáp ứng các điều kiện để phát sinh hiệu lực thì hợp đồng mua bán viết tay có bị vô hiệu không, có được công nhận không thì tùy thuộc vào hiện trạng thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, bởi

– Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà đất viết tay là hợp đồng không tuân thủ về mặt hình thức nên nó sẽ vô hiệu trừ trường hợp quy định tại Khoản Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

– Thứ hai, hiệu lực của hợp đồng chỉ được xác lập theo quyết định của Tòa án. Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ (bằng giấy viết tay) không thông qua công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn có cách hiểu và nhận thức khác nhau dẫn đến các Thẩm phán giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ còn áp dụng pháp luật một cách tùy tiện không đúng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự và đây cũng là nguyên nhân phát sinh khiếu kiện làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất chỉ cần đáp ứng các quy định về nội dung, hình thức như:

+ Đối tượng hợp đồng là căn nhà, mảnh đất nào;

+ Giá trị hợp đồng bao nhiêu;

+ Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán;

+ Thời gian, địa điểm bàn giao nhà, bất động sản;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Phương thức giải quyết tranh chấp

Và hợp đồng được đưa đi công chứng chứng thực thì hợp đồng giấy tay có đầy đủ giá trị pháp luật.

3. Hợp đồng mua bán đất viết tay có thể được công chứng hay không?

* Chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Căn cứ điểm a và điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là hợp đồng chuyển nhượng nhà đất) phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

* Hợp đồng không bắt buộc phải đánh máy

Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014, công chứng hợp đồng gồm 02 trường hợp: Công chứng hợp đồng đã được soạn thảo sẵn và công chứng hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Công chứng thì không có điều khoản nào quy định bắt buộc phải hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải đánh máy. Hay nói cách khác, dù hợp đồng chuyển nhượng được viết tay nhưng nội dung, mục đích giao kết không trái pháp luật, đạo đức xã hội, các bên có đầy đủ năng lực chủ thể thì được công chứng hoặc chứng thực, cụ thể:

Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn.

– Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, nội dung của văn bản không phù hợp quy định pháp luật, công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa.

– Nếu người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Trường hợp 2: Hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

– Nội dung, mục đích giao kết hợp đồng của người yêu cầu không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.

– Sau khi soạn thảo xong thì công chứng viên đọc rõ cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng có yêu cầu sửa đổi, bổ sung, công chứng viên xem xét và thực hiện việc sửa đổi, bổ sung.

– Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong dự thảo hợp đồng, công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng.

4. Hình thức xử lý khi bị tù chối công chứng hợp đồng viết tay

Theo điểm đ khoản 1 Điều 14 Nghị định 110/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 8 Điều 1 Nghị định 67/2015/NĐ-CP trường hợp công chứng viên từ chối yêu cầu công chứng mà không có lý do chính đáng bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt từ 01 – 03 triệu đồng.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về việc hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có được công chứng? Với quy định hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà đất viết tay vẫn được công chứng nếu có đủ điều kiện. Ngoài ra, khi chuyển nhượng nhà đất nên sử dụng mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với đầy đủ thông tin pháp lý để giảm tối đa rủi ro.

5. Những mẫu văn bản mua bán nhà đất tiêu chuẩn

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Số: 8888/2020/HĐMB

…………., ngày…..tháng…..năm……

Hôm nay, ngày……tháng……….năm………, tại…………………………………………chúng tôi ký tên dưới đây, những người tự nhận thấy có đủ năng lực hành vi dân sự và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình, gồm:

I. BÊN BÁN (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Họ và tên Sinh năm:

CMTND số:

Cùng vợ (chồng) là Bà (Ông): Sinh năm:

CMTND số:

Cả hai ông bà cùng thường trú tại:

II. BÊN MUA (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Họ và tên Sinh năm:

CMTND số:

Cùng vợ (chồng) là Bà (Ông): Sinh năm:

CMTND số:

Cả hai ông bà cùng thường trú tại:

Bằng hợp đồng này, Hai bên thỏa thuận việc mua bán căn hộ/ mảng đất với những thỏa thuận sau đây :

Điều 1. Đối tượng của hợp đồng

1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: …….. đường……… phường/xã…….. quận/huyện ……. thành phố/tỉnh ………, có thực trạng như sau :

a. Nhà ở :

– Tổng diện tích sử dụng: ……..m2

– Diện tích xây dựng: ……..m2

– Diện tích xây dựng của tầng trệt: ………..m2

– Kết cấu nhà: ……

– Số tầng: ……..

b. Đất ở :

– Thửa đất số: ………..

– Tờ bản đồ số: ………

– Diện tích: ……….m2

– Hình thức sử dụng riêng: …….m2

c. Các thực trạng khác:

(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)

2. Ông ………..và Bà………. là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày….. tháng……năm…..

Do …….cấp

Điều 2. Giá và phương thức thanh toán

1. Giá mua bán toàn bộ căn nhà nêu trên là: ……(bằng chữ: ……. ).

2. Bên mua thanh toán một lần cho bên bán bằng đồng việt nam.

3. Bên mua giao và Bên bán nhận đủ số tiền mua bán căn nhà nêu trên. Việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Điều 3. Giao nhận nhà và các giấy tờ về nhà

1. Bên bán giao và Bên mua nhận ngôi nhà đúng như thực trạng nêu trên vào ngày ….tháng……năm….; trong thời hạn chưa giao nhà, Bên bán có trách nhiệm bảo quản ngôi nhà đó.

2. Bên bán giao và Bên mua nhận bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” vào ngày….….tháng…………năm……

Điều 4.Việc nộp thuế và lệ phí

Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán ngôi nhà gồm: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí công chứng do bên mua chịu trách nhiệm nộp.

Điều 5. Đăng ký quyền sở hữu nhà

1. Bên mua có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên đối với ngôi nhà nêu trên tại

Bên bán phải hỗ trợ, tạo điều kiện cho Bên mua hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại

2. Quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên được chuyển cho Bên mua, kể từ thời điểm Bên mua thực hiện xong việc đăng ký trước bạ sang tên tại

Điều 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành, thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 7. Các thỏa thuận khác

Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản trước khi đăng ký quyền sở hữu và phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị để thực hiện.

Điều 8. Cam kết của các bên

Bên bán và Bên mua chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:

1. Bên bán cam kết :

a. Ngôi nhà nêu trên :

– Thuộc quyền sở hữu của Bên bán;

– Không bị tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và quyền thừa kế;

– Không bị thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn của doanh nghiệp hoặc thực hiện nghĩa vụ khác;

– Không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, xử lý theo pháp luật.

b. Không còn bất kỳ giấy tờ nào về quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên;

c. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (5) nêu trên là bản chính;

d. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thỏa thuận với Bên mua đã ghi trong hợp đồng này.

2. Bên mua cam kết:

a. Đã xem xét kỹ, biết rõ về nguồn gốc sở hữu và thực trạng ngôi nhà nêu trên, kể cả các giấy tờ về quyền sở hữu nhà, đồng ý mua và không có khiếu nại gì về việc công chứng (chứng thực) hợp đồng này;

b. Thực hiện đúng và đầy đủ những thỏa thuận với Bên bán đã ghi trong hợp đồng này;

c. Phần diện tích ngoài chủ quyền, vi phạm quy hoạch, Bên mua cam kết chấp hành theo các quy định của Nhà nước.

3. Hai bên cùng cam kết:

a. Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng;

b. Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” số …………ngày…………tháng………..năm……….do ……………………………….cấp cho Ông ……………………… và vợ là Bà……………………………………..

để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

c. Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).

Điều 9. Điều khoản cuối cùng

1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng (chứng thực) này, sau khi đã được nghe lời giải thích của người có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực dưới đây.

2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này (9), đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

3. Hợp đồng này được lập thành 03 bản, mỗi bản gồm có….trang, các bản đều giống nhau. Bên bán giữ 01 bản, Bên mua giữ 01 bản và 01 bản lưu tại.

BÊN BÁN                   BÊN MUA