Mua chung cư mini có được cấp sổ hồng, chứng nhận sở hữu nhà không?

Trong những năm gần đây, loại hình chung cư mini phát triển khá mạnh do nhu cầu phù hợp của người dân. Tuy nhiên, không ít người mua chung cư mini vẫn chưa hiểu hết được tính pháp lý của loại hình nhà này. Việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini đang là vấn đề khá nhức nhối, hiện nay có rất nhiều người mua nhà ở đã lâu, cũng đã dọn về ở được vài tháng, thậm chí là nhiều năm nhưng vẫn đang trong tình trạng mòn mỏi, chờ đợi được cấp sổ hồng. Trong bài viết tư vấn dưới đây, đội ngũ các LVN Group, luật gia, chuyên gia, chuyên viên pháp lý lĩnh vực đất đai – nhà ở của Luật LVN Group sẽ giúp quý khách hàng đi tìm câu trả lời cho câu hỏi: Mua chung cư mini có được cấp sổ hồng, chứng nhận sở hữu nhà không?

1. Chung cư mini có được cấp sổ hồng, chứng nhận sở hữu nhà không?

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tăng cao trong khi quỹ đất ngày một khan hiếm, nhất là tại các thành phố lớn đã khiến loại hình chung cư mini nở rộ và thu hút sự quan tâm của đông đảo tầng lớp lao động trong xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực như vị trí thường nằm trong các quận nội thành, gần trung tâm lại có giá bán khá mềm thì căn hộ chung cư mini cũng đang đặt ra những vấn đề bất cập không nhỏ, nhất là về mặt pháp lý. Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014 có quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

– Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì thực hiện phá dỡ theo quy định tại Mục 4 Chương VI của Luật này.

Mặc dù một số địa phương đã chính thức cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini nhưng thực tế đến nay, số lượng người mua căn hộ chung cư mini được cấp sổ đỏ chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ hồng và chia tách sổ hồng, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.

Trên thực tế, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nguyên nhân là do đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận.

2. Trình tự, thủ tục cấp sổ hồng, chứng nhận sở hữu nhà cho chung cư mini

Các chủ sở hữu chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Như vậy, người mua căn nhà này bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật như không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, không thể thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác. Tuy nhiên, theo Quyết định 12/2017/QĐ-UBND ngày 31 tháng 03 năm 2017 của UBND thành phố Hà Nội được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định 24/2018/QĐ-UBND, theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 1574/TTr-STNMT-CCQLĐĐ ngày 02/03/2017 và báo cáo thẩm định số 279/STP-VBPQ ngày 24/02/2017 của Sở Tư pháp.

Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

‘Điều 9. Cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng

1. Nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, nếu đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư theo quy định (tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng), thì được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

2. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.”

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Ngoài vấn đề đã phân tích ở trên thì nếu có xảy ra tranh chấp, chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt. Việc bỏ ra vài trăm triệu, thậm chí cả tỉ bạc để mua rủi ro là không đáng.

Vì thế, so với việc mua thì thuê chung cư mini sẽ có lợi hơn. Còn trong trường hợp có ý định mua, khách hàng cần hết sức tỉnh táo tìm hiểu kỹ các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… không nên chỉ đặt niềm tin qua những lời quảng cáo rao bán. Đặc biệt, tuyệt đối không nên ham rẻ mua những căn hộ thuộc trường hợp xây quá phép, không phép.

Về hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà chung cư do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng như sau:

– Hồ sơ: Người mua nhà hoặc người bán nhà nộp (01) bộ hồ sơ theo quy định tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến việc xây dựng của hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà để bán.

+ Các giấy tờ liên quan đến người đề nghị cấp Giấy chứng nhận: theo quy định tại Khoản 3, Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

– Trình tự, thủ tục giải quyết:

+ Trong thời hạn 02 ngày, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội có trách nhiệm tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, vẽ giấy chứng nhận, trình Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội xem xét, phê duyệt hồ sơ, ký cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà theo ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường.

+ Trong thời hạn 02 ngày, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội duyệt hồ sơ, ký cấp Giấy chứng nhận.

+ Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội phê duyệt hồ sơ; trong thời hạn 01 ngày: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội gửi số liệu địa chính đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc xác định đơn giá thuê đất (đối với trường hợp thuê đất).

+ Trong thời hạn 01 ngày kể từ khi Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội ký Giấy chứng nhận theo ủy quyền, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội có trách nhiệm thực hiện các công việc quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 12 Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Quyết định này).

Cũng theo quy định trên thì đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.  Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

3. Các giấy tờ cần thiết cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư mini

– Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu).

– Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh thư nhân dân.

– Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu).

– Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng đã được công chứng, chứng thực theo quy định (bản chính).

– Bản sao chứng từ chứng minh việc bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với bên bán; hoặc giấy xác nhận của bên bán về việc bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với bên bán.

– Biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu đã bàn giao) và biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại của Chính phủ và Bộ Xây dựng về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014.

Như vậy, sau khi bàn giao công trình về ở, chủ đầu tư sẽ tiến hành nhập tài sản là tòa nhà vào trong sổ đỏ của mảnh đất. Sau đó làm đơn xin tách sổ, khi được chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện tiếp nhận hồ sơ thì chủ đầu tư sẽ tiến hành nộp thuế, hoàn thiện giấy tờ để nộp lên và chờ ngày ra sổ.