Nguyên tắc định giá đất? Các phương pháp định giá đất?

Khi quyết định việc mua bán một thứ gì đó thì việc quan tâm đầu tiên của cả người mua và người bán đối với đồi vật hai tài sản đó là giá thành như thế nào có phù hợp không và chất lượng. Đối với việc quyết định mua bán nhà đất hoặc bất kỳ một loại hình bất động sản cũng không ngoại lệ. Nếu định giá không phù hợp thì sẽ dẫn đến nhiều hệ quả khôn lường. Vậy định giá đất được pháp luật hiện hành quy định như thế nào? Nguyên tắc định giá đất? Các phương pháp định giá đất? Hãy cùng Luật LVN Group tìm hiểu về nội dung này trong bài viết chi tiết dưới đây:

LVN Group tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.0191

Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

1. Định giá đất là gì?

Định giá được giải thích theo từ điển Luật học thì đó là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:

– Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke – viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)

– Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – đại học quốc gia Singapore)

Theo từ điển Luật học thì định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.

2. Nguyên tắc định giá đất?

Theo như quy định tại Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

Có thể thấy việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với 4 tiêu chí được nêu trên. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường nên nếu chỉ một trong những tiêu chí trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được. Đồng thời, các phương pháp xác định giá đất phổ biến được quy định rất rõ tại điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP góp phần định giá đất được chính xác hơn so với trước đây.

Như vậy, Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý giá hữu hạn đối với bất kỳ quốc gia nào, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp và các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh về bảng giá đất

3. Các phương pháp định giá đất?

Theo quy định tại Điều 4 Phương pháp định giá đất Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất như sau:

 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. hay nói một cách đơn giản là dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua – bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.

 Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

Từ những quy định về phương pháp nêu ở trên có thể thấy, Nghị định cũng quy định rõ:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;  Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp như quy định trên.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng được áp dụng cho trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Đối với trường hợp này thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.

Ngoài ra, Khi tự định giá nhà đất, người dân cần lưu ý đến vị trí nhà của mình: là mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.

Xác định tình trạng nhà đất cần phân loại tình trạng nhà đất hiện tại là: nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để định giá chính xác, nhưng phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để trừ khấu hao. Mức khấu hao nhà đất theo như quy định của pháp luật hiện hành thì thường dao động trong khoảng từ 10 – 30% giá trị của một bất động sản nào đó, nhưng việc giá trị khấu hao được xác định như thế nào cũng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này.

 Đánh giá thông tin và tiến hành định giá để có thể đưa ra mức giá chính xác, Người dân cần đóng vai người đi mua nhà đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán Ngoài ra, người dân nên tra cứu thông tin về bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch hoặc các trang đăng tin mua bán miễn phí,… Không những thế, mà người dân cần phải tìm ra những bất động sản có nét tương đồng như diện tích, trục đường, khu vực,… đã hoặc đang tiến hành giao dịch để có cơ sở so sánh. Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho căn nhà của mình.