Hiện nay, hình thức bán, cho thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra ngày càng phổ biến trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đây là một loại tài sản nhưng lại được hình thành trong tương lai nên khi thuê mua, bán, thế chấp đều cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật đã quy định.
LVN Group tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.0191
– Cơ sở pháp lý:
+ Luật nhà ở 2014.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo Luật nhà ở 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư, xây dựng và chưa được nghiệm thu được đưa vào sử dụng. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể hiểu đó là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai có một số đặc điểm như sau:
– Một là, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản: Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản hiện có nhưng nó vẫn là một loại tài sản trong giao dịch dân sự Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tượng của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai.
Tài sản thì phải thỏa mãn điều kiện đó là phải mang lại lợi ích cho con người và phải trị giá được bằng tiền. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, lợi ích của nó có thể được sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bắt kỷ, giá trị của nhà ở hình thành trong tương lai có thể được xác định thông qua Hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn để xác lập quyền sở hữu Vì vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản.
– Hai là nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu. Giao kết Hợp đồng là việc các bên liên quan bày tỏ ý chí, nguyện vọng của mình qua đó để xác lập Hợp đồng dân sự với nội dung, hình thức phù hợp với ý chí của các bên. Theo quy định của pháp luật, thời điểm giao kết Hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của Hợp đồng, còn thời điểm giao kết Hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.
– Như vậy tại thời điểm hai bên giao kết, nhà ở hình thành trong tương lai chua tồn tại hoặc tồn tại rồi nhưng chua xác lập quyền sở hữu nhưng phải xác định được và phải có cơ sở để xác định nó chắn chăn sẽ được hình thành trong tương lai thông qua việc Quyết định chủ trương. Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép xây dựng. Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai còn bao gồm cả những trường hợp đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu Quyền sở hữu theo quy định của pháp luật bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản Chính đặc điểm này khác biệt với các loại tài sản thông thường nên tài sản giao dịch là nhà ở hình thành trong tương lai nó mang tính rủi ro cao hơn rất nhiều so với các loại tài sản khác.
2. Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
– Tài sản giao dịch là nhà ở hình thành trong tương lai mang tính rủi ro cao hơn các loại tài sản thông thường khác, do đó, đòi hỏi phải có hệ thống pháp luật chặt chẽ, điều chỉnh kịp thời các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi, pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và đảm bảo thực hiện, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị và là nhân tô điều chỉnh các quan hệ xã hội pháp triển phi hợp với lợi ích của giai cấp. Nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự chi phối và điều chính chặt chế của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở.
– Như vậy, từ những phân tích ở trên về nhà ở hình thành trong tương lai cũng như khái niệm về pháp luật, có thể đưa ra khái niệm “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng thể các quy phạm pháp luật quy định về đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các nguyên tắc, nội dung đối tượng quyền và nghĩa vụ của các tổ chức cả nhân tham gia.
– Cơ cấu pháp luật về mua bán nhà ở hành thành trong tương lai.
* Quy định về chi thể của quan hệ pháp luật về nhà ở hinh thành trong tương lai.
– Chủ thể trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai cũng giống trong giao dịch dân sự đều bao gồm bên bán và bên mua, là những người tham gia vào giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, có quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đó. Trong các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lại thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật về đối tượng của giao địch về nhà ở hình thành trong tương lai.
* Quy định về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
– Đối tượng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở và phải đủ điều kiện được phép đưa vào kinh doanh theo quy định Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 Với đặc điểm khác với những giao dịch về nhà ở thông thường đó là nhà ở chua được hoàn thành ở thời điểm giao kết Hợp đồng nên nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn được các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
* Quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh.
– Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mai có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
– Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng.
* Quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh.
– Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể việc thanh toàn trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng Luật nhà ở lại quy định cụ thể nhằm đảm bảo chủ đầu tư có thể huy động vốn để tiếp tục đầu tư xây dựng, người mua có thể thanh toán làm nhiều đợt theo đúng tiến độ đã cam kết, điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người có nguồn tài chính còn hạn hẹp
* Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai
– Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là một yếu tố mang tính chất quyết định. Vì thế, khi tham gia giao kết Hợp đồng, các bên phải mô tả rõ quyền và nghĩa vụ của mình Quyền và nghĩa vụ của các bên là các điều khoản do hai bên tự thỏa thuận hoặc một bên đưa ra và được bên còn lại chấp thuận.
* Quy định về quy trình bản nhà ở hình thành trong tương lai.
– Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể về quy trình bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng dựa trên những quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai, có thể đưa ra quy trình bán nhà ở hình thành trong tương lai đó là phải đảm bảo nhà ở hình thành trong tương lại đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh, đảm phản Hợp đồng và cuối cùng là thực hiện Hợp đồng Việc năm rõ quy trình bán nhà ở hình thành trong tương lai rất có ý nghĩa với người mua, giúp họ có cái nhìn tổng quan khi tham gia giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
* Quy định về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa là một cá nhân, tổ chức đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án, có nhu cầu chuyển nhượng lại nhà ở đó Luật quy định cho phép bên mua có quyền chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương khi nhà ở đó chưa nộp hồ sơ đề nghị Cấp Giấy chúng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Việc quy định này nhằm đảm bảo cho việc người mua không có nhu cầu về nhà ở hoặc không có khả năng thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua sau đó sẽ tiếp tục kế thừa quyền và nghĩa vụ của người mua trước đó với chủ đầu tư và tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
* Quy định về giải quyết tranh chấp trong Hợp đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương lai.
Tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà là một loại tranh chấp về giao dịch dân sự. Đối tượng tranh chấp ở đây là nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng – nghĩa vụ bàn giao căn hộ chứ không phải đối tượng tranh chấp là nhà ở căn hộ Pháp luật đặt quy định này nhằm giải quyết những tranh chấp trong quá trình thực hiện Hợp đồng của chủ đầu tư và người mua bởi loại bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai là loại bất động sản mang khả năng rủ ro cao hơn so với các loại bất động sản thông thường.