Những đối tượng nào được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Các loại tài sản nói chung hay nhà ở nói riêng đều xác định được chủ sở hữu của tài sản. Tuy nhiên, nhà ở là một loại tài sản vô cùng đặc biệt nên chủ thể sở hữu nhà ở cần đáp ứng những điều kiện nhất định thì mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Pháp luật về nhà ở quy định về những chủ thể nhất định mới được sở hữu nhà ở. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp thông tin để giải đáp vấn đề chủ thể nào được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

LVN Grouptư vấn pháp luật qua tổng đài trực tuyến 24/7: 1900.0191

Tại Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về chủ thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

“Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”

Theo quy định này thì chủ thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được chia thành ba nhóm đối tượng:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước là chủ thể chủ yếu sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện nay. Các hộ gia đình, cá nhân sinh sống và xây dựng lên nhà ở nên họ có quyền sở hữu đối với nhà ở, hoặc cũng có thể do mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở thì họ có quyền sở hữu. Các tổ chức sở hữu nhà ở có thể là các doanh nghiệp, công ty,… Điều kiện để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước sở hữu nhà ở cũng như được công nhận quyền sở hữu nhà ở đó chính là có nhà ở hợp pháp, “thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;” (điểm a, Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014).

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Nếu như trước đây Luật Nhà ở và Luật Đất đai còn quy định về nhóm người Việt Nam ở nước ngoài nhất định có quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, đến Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Quy định này đã mở rộng tất cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như công dân Việt Nam ở trong nước, không phân biệt có quốc tịch Việt Nam hay không có quốc tịch Việt Nam cũng không xem xét thuộc diện về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc có công đóng cho đất nước hoặc phải là nhà khoa học, nhà văn hóa, người có khả năng đặc biệt hoặc phải là vợ, chồng là công dân Việt Nam, sống tại Việt Nam và cũng không khống chế số lượng nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ được mua và công nhận quyền sở hữu.

Luật Nhà ở năm 2014 đã áp dụng nguyên tắc bình đẳng, không phân biệt đối xử đối với quyền sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng như công dân Việt Nam ở trong nước. Nhà nước bảo hộ có các quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng như đảm bảo như công dân ở trong nước.

Tại Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.”

Theo quy định này thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Và tại Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi tiết về Luật Nhà ở thì việc giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể như sau:

– Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

– Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các quy định trong các văn bản pháp luật cũ thì pháp luật hiện hành ngày càng quy định đơn giản hóa những điều kiện, thủ tục để người Việt Nam định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 thì các chủ thể được quy định tại Khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, dẫn chiếu theo quy định tại Điều 159 thì những chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Điều 74 Nghị định số 99/2015/NĐ- CP hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần đáp ứng các điều kiện:

“Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.” (Khoản 1) Như vậy, cá nhân nước ngoài chỉ cần đáp ứng một điều kiện duy nhất về nhập cảnh là được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Về điều kiện nhập cảnh của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định tại Điều 20  Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam, cụ thể bao gồm các điều kiện sau:

– Có hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế, hộ chiếu là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp; giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của một nước cấp cho người không quốc tịch đang cư trú tại nước đó và được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam chấp thuận. (Khoản 3 Điều 3  Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2019).

– Được cấp thị thực hoặc được miễn thị thực tại Việt Nam: thị thực là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cấp ( cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cửa khẩu quốc tế, cơ quan quản lý xuất nhập cảnh hoặc cơ quan có thẩm quyền của Bộ Ngoại giao) cho phép người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam, tùy vào mục đích nhập cảnh mà thời gian thị thực cấp cho người nước ngoài có thể khác nhau. Đối với những đối tượng người người ngoài vào Việt Nam đầu tư, hành nghề LVN Group, lao động, học tập muốn được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp thị thực thì họ còn phải có một trong các loại giấy tờ tương ứng như giấy tờ về đầu tư tại Việt Nam, giấy phép hành nghề, giấy phép lao động, văn bản tiến nhận của nhà trường. Ngoài ra, Luật còn quy định người nước ngoài nhập cảnh theo diện đơn phương miễn thị thực thì hộ chiếu của các cá nhân này phải còn thời hạn sử dụng ít nhất 06 tháng;
– Không thuộc trường hợp chưa cho nhập cảnh quy định tại Điều 21 của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2019.

Trước đây theo quy định của Nghị quyết 19 người nước ngoài khi vào Việt Nam muốn sở hữu nhà ở thị phải cư trú tại Việt Nam với thời hạn từ 01 năm trở lên. Song theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 hiện hành, người nước ngoài chỉ cần đáp ứng điều kiện duy nhất về nhập cảnh, pháp luật nhà ở không đặt ra điều kiện về thời hạn cư trú đối với họ.

” Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).” (khoản 2 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ- CP). Các quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được quy định theo Luật Đầu tư năm 2020. Khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định thì họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Ngoài ra, trong trường hợp đối với nhà đầu tư nước ngoài khi vào Việt Nam còn phải đáp ứng các điều kiện về đầu tư theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên như các hiện định đầu tư song phương và khu vực, Biểu cam kết về ngành, nghề dịch vụ của Việt Nam trong WTO, ASEAN,… Các quy định về tổ chức sở hữu nhà ở tại Việt Nam có phần khó khăn so với điều kiện để cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, việc quy định chặt chẽ hơn, điều kiện khó khăn hơn nhằm mục đích bảo đảm sự ổn định của thị trường bất động sản trong nước.