Những trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép

Theo quy định thì hiện nay có hai trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép. Trước khi sửa chữa, cải tạo nhà ở thì chủ đầu tư, chủ nhà phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, pháp luật còn quy định 02 trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép. Vậy giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo nhà ở là gì? Trường hợp nào chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo nhà ở? Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo nhà ở bao gồm những giấy tờ gì?

1. Khi nào sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép?

Giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Việc cấy giấy phép xây dựng nhằm đảm bảo Nhà nước có thể quản lý việc xây dựng theo quy hoạch, tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan như bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, môi trường, bảo tồn các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, các công trình kiến trúc có giá trị,… Trên cơ sở cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan nhà nước có căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công,…

Tuy nhiên, có phải trường hợp nào xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình cũng phải xin cấp giấy phép xây dựng không? Để xác định trường hợp nào chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thì cần tìm hiểu kỹ quy định của luật đất đai, luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, khi sửa chữa, cải tạo nhà ở thì có 02 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

– Trường hợp 1: Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

– Trường hợp 2: Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Như vậy, nếu không thuộc 02 trường hợp trên thì phải có giấy phép. Hay nói cách khác, khi sửa chữa, cải tạo nhà ở mà có những thay đổi sau thì phải có giấy phép:

+ Làm thay đổi kết cấu chịu lực;

+ Làm thay đổi công năng sử dụng;

+ Làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

+ Làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020: Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng và các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

– Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

– Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

– Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

– Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

2. Thủ tục xin giấy phép cải tạo, sửa chữa nhà ở:

Trường hợp không cần phải xin giấy phép xây dựng mới mà chỉ cần xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa cải tạo công trình. Quy định tại Điều 96 Luật xây dựng 2014 hồ sơ bao gồm:

‘Điều 96. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

4. Đối với công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.’

Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 102 Luật xây dựng 2014

“đ) Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng”

Cụ thể, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

– Số lượng hồ sơ: Chủ đầu tư phải chuẩn bị 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sữa chữa, cải tạo nhà ở.

– Thành phần hồ sơ: Theo Điều 12 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở.

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10x15cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

Về trình tự thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

– Nơi nộp: UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có nhà ở.

– Cách thức nộp: Chủ đầu tư gửi hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– UBND cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Kiểm tra hồ sơ;

– Nếu hồ sơ đầy đủ thì sẽ ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp;

– Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3. Xử lý yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

UBND cấp huyện trao cho chủ đầu tư Giấy phép kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo Quyết định 838/QĐ-BXD năm 2016 công bố thủ tục hành chính mới; được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế; bị hủy bỏ hoặc bãi bỏ trong lĩnh vực hoạt động xây dựng thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng).

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, lệ phí do HĐND cấp tỉnh quyết định nên lệ phí tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

Như vậy, chỉ có 02 trường hợp sửa chữa cải tạo nhà ở được miễn giấy phép. Nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép thì chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện, nộp lệ phí và đợi kết quả.