Phải làm gì khi mua nhà tại dự án đang thế chấp tại ngân hàng?

Hiện nay pháp luật cho phép việc các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh, nhận thế chấp các dự án căn hộ chung cư, dự án nhà ở nhằm mục đích để bán của các chủ đầu tư để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư. Tuy nhiên đây cũng là một trong những rủi ro đối với người dân khi đi mua nhà nếu không tìm hiểu kỹ. Vậy phải làm gì khi mua trúng nhà ở tại dự án đang thế chấp tại ngân hàng? Chúng tôi xin giải đáp vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014.

1. Khái niệm dự án đầu tư

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 là tổng hợp những đề xuất mà liên quan đến việc sử dụng nguồn vốn để xây dựng mới các nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu để ở hoặc nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở nằm trên một địa điểm nhất định.

– Nhà ở được xác định là một loại công trình xây dựng được sử dụng với mục đích để ở và để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt khác của các cá nhân, hộ gia đình.

– Nhà ở hình thành trong tương lai là những nhà ở hiện nay đang trong quá trình được đầu tư xây dựng và vẫn chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng.

2. Điều kiện thế chấp nhà ở của chủ đầu tư

Việc thế chấp dự án nhà ở của chủ đầu tư được quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:

– Trường hợp các chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở sẽ được quyền thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại các tổ chức tín dụng hiện đang hoạt động tại Việt Nam để thực hiện việc vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. 

– Trường hợp các cá nhân, tổ chức mà xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai ở trên thửa đất ở sở hữu hợp pháp của mình thì sẽ được thế chấp nhà ở này tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam nhằm mục đích vay vốn phục vụ cho hoạt động xây dựng nhà ở.

– Trường hợp các cá nhân, tổ chức khi đi mua các căn nhà ở được hình thành trong tương lai nằm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư thì sẽ được thế chấp nhà ở này tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc mua chính nhà ở đó.

3. Điều kiện bán nhà ở thuộc dự án đang thế chấp

Mặc dù theo quy định thì tài sản cụ thể là nhà ở đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì không thể thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng vì tài sản thế chấp đang thuộc quyền sở hữu của ngân hàng cũng như trường hợp thế chấp là thế chấp cả dự án đầu tư xây dựng chứ không thế chấp một ngôi nhà cho nên không thể thực hiện thủ tục mua bán hay chuyển nhượng khi chưa tiến hành thủ tục giải chấp.

Tuy nhiên hiện nay pháp luật đã có quy định mở hơn và thuận lợi hơn cho doanh nghiệp về vấn đề này, cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì đối với những trường hợp những chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng mà có nhu cầu bán, cho thuê mua lại nhà ở đó thì phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở này trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp việc ký kết khi chưa giải chấp được bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên tổ chức tín dụng nhận thế chấp đồng ý.

Để người mua nhà hay chủ đầu tư xác định được rằng nhà ở đã được giải chấp trước khi ký kết hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hay chưa thì sẽ căn cứ vào văn bản thông báo về việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở đó.

Như vậy nếu muốn bán nhà ở đang thế chấp thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục giải chấp hoặc phải được sự đồng ý của khách hàng và tổ chức tín dụng nơi mình đang thế chấp.

4. Rủi ro gặp phải khi mua nhà ởthuộc dự án đang thế chấp

Như phân tích ở trên, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng để vay vốn là điều bình thường và được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, nếu như mua nhà tại các dự án này, người mua có thể vẫn sẽ phải đối mặt với một số rủi ro nhất định, cụ thể như sau:

– Rủi ro điển hình nhất là tình trạng các chủ đầu tư sử dụng khoản vốn vay của ngân hàng này không đúng so với mục đích vay vốn dẫn đến việc không thể hoàn thành được dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

– Vì không thể xây dựng xong nên không thể bàn giao được nhà cho người mua theo đúng thời hạn được các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

– Nếu chủ đầu tư không bán được nhà để thu hồi vốn dẫn đến tình trạng không thanh toán hợp đồng tín dụng được cho ngân hàng thì sẽ gây nên tình trạng nợ xấu tại ngân hàng;

– Một trong những rủi ro lớn nhất khi mua nhà trong trường hợp này là khiến người mua nhà lao đao, bất an và bị hạn chế quyền lợi vì đã chuyển đến để sinh sống nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng.  Bên cạnh đó có nhiều trường hợp nhiều chủ đầu tư cố ý không giải chấp, không thông tin cho khách hàng biết tình trạng pháp lý của bất động sản.

– Nếu người mua nhà không quy định các điều khoản về việc phạt vi phạm hay về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng khi phía chủ đầu tư không giải chấp khoản vay, bàn giao nhà đúng hạn hay không làm được thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo đúng thỏa thuận ban đầu thì người mua nhà sẽ không được bồi thường cũng như không được đơn phương chấm dứt hợp đồng để lấy lại được khoản tiền, không thể thực hiện được việc vay vốn, thế chấp căn nhà và cũng không chuyển nhượng được cho người khác hoặc chỉ chuyển nhượng lại được cho chủ đầu tư dẫn đến quyền và lợi ích bị ảnh hưởng.

Tình trạng này thực tế đã diễn ra tại một số dự án tại TP. Hồ Chí Minh hay thủ đô Hà Nội. Do đó, để không vướng vào rủi ro như trên, khi mua nhà của các dự án đang thế chấp tại ngân hàng, người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình xem văn bản đã giải chấp hoặc văn bản thể hiện dự án đủ điều kiện để bán theo quy định đối với căn hộ mình dự định mua. Nếu khi mua nhà chưa được giải chấp, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán.

5. Biện pháp xử lý khi mua nhà ở thuộc dự án đang thế chấp

– Mặc dù việc thế chấp các dự án là hoạt động huy động vốn một cách bình thường và hợp pháp của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng để đảm bảo quyền lợi cho mình, khách hàng mua nhà cần xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những điều khoản quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ, thời hạn được cấp sổ đỏ và chế tài về phạt vi phạm các nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng… Nếu thấy hợp đồng có các điều khoản bất lợi cho mình, điều khoản chưa rõ ràng hay không có các điều khoản nêu trên thì người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư sửa đổi, bổ sung thêm các điều khoản nhằm đảm bảo được quyền và lợi ích của cả hai bên.

– Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ thuộc dự án đã thế chấp tại ngân hàng, khách mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận về việc chủ đầu tư đã giải chấp căn hộ mình muốn mua. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần phải kiểm tra về chứng thư bảo lãnh hay kiểm tra giấy xác nhận về việc dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai. Từ đó khách hàng có thể yên tâm nếu dự án đảm bảo đủ các điều kiện này hay không để quyết định về việc ký kết hợp đồng mua bán.

– Khách hàng nên kiểm tra xem nhà ở mình muốn mua có nằm trong diện đang thế chấp tại ngân hàng hay không để từ đó cân nhắc những rủi ro có thể gặp phải cũng như xác định có nên mua không. Hiện nay khi thế chấp dự án nhằm mục đích vay vốn, phần lớn chủ đầu tư sử dụng đều vốn huy động đúng mục đích. Thế nhưng, trên thực tế vẫn có nhiều chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, thực hiện việc đầu tư dàn trải hoặc sử dụng nguồn vốn để tiêu dùng cá nhân dẫn đến không thể hoàn thành dự án, mất khả năng thanh khoản, không bàn giao được nhà cho khách hàng, tạo nợ xấu, khiến người dân mất lòng tin.

– Trường hợp khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư nhưng nhà lại thuộc diện thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì phải yêu cầu chủ đầu tư xóa thế chấp hoặc đề nghị tổ chức tín dụng nơi cho vay vốn xem xét quyết định về việc cho phép mua bán căn hộ.

Tóm lại, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, ngân hàng nhận thế chấp cần có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành dự án, bàn giao nhà cho khách hàng, thực hiện giải chấp, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua theo đúng quy định hiện hành.