Quy định về các nội dung cơ bản của hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng hiện nay là chế định cốt lõi của luật tư nói riêng và của toàn bộ hệ thống pháp luật nước ta nói chung. Hợp đồng là một trong các căn cứ phát sinh nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật. Trong thực tiễn, hầu hết mọi giao dịch của các chủ thể đều được xác lập dựa trên cơ sở hợp đồng như: Hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế, hợp đồng thương mại hay các loại hợp đồng khác. Đối với mỗi loại hợp đồng khác nhau thì thường sẽ có nội dung khác nhau. Hiện nay, các loại hợp đồng về nhà ở xuất hiện ngày càng nhiều và được sử dụng khá rộng rãi trên địa bàn nước ta. Bài viết dưới đây Luật LVN Group sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về các nội dung cơ bản của hợp đồng về nhà ở.

LVN Group tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.0191

1. Một số loại hợp đồng về nhà ở thường dùng:

Hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy, hợp đồng về nhà ở được là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, cho thuê, mượn nhà ở hoặc về việc thực hiện một công việc, theo đó làm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự giữa các bên trong hợp đồng về nhà ở đó.

Một số loại hợp đồng về nhà ở thường dùng bao gồm:

– Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng này được sử dụng khi các chủ thể là người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng và có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

– Thứ hai: Hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà, đất.

Hợp đồng này được sử dụng khi pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế các bên thường đặt cọc trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng. Các bên cần lưu ý đối với việc viết tên hợp đồng.

– Thứ ba: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng này được sử dụng khi tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho con hoặc cho người khác. Tặng cho là quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng phải đáp ứng đủ điều kiện.

– Thứ tư: Hợp đồng thuê nhà.

Theo quy định Luật Nhà ở năm 2014, các chủ thể khi thuê nhà thì hợp đồng thuê phải lập thành văn bản.

– Thứ năm: Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở.

Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 thì trong quá trình khi xây dựng nhà ở thì phải lập hợp đồng thi công bằng văn bản.

– Thứ sáu: Mẫu giao nhận tiền đặt cọc khi mua bán nhà, đất.

Pháp luật nước ta không quy định cụ thể nhưng nếu các bên thỏa thuận đặt cọc, để bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì nên có giấy giao nhận tiền.

– Thứ bảy: Mẫu văn bản thỏa thuận về lối đi chung.

Các chủ thể là người sử dụng đất liền kề khi thỏa thuận về lối đi chung thường sẽ thỏa thuận bằng lời nói hoặc bằng văn bản. Tuy nhiên, với giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng, dễ xảy ra tranh chấp các bên nên thỏa thuận bằng văn bản.

– Thứ tám: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Khi các bên chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân thì phải khai, nộp thuế theo theo từng lần chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

– Thứ chín: Tờ khai lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì phải đăng ký (sang tên Sổ đỏ). Nếu thuộc đối tượng nộp lệ phí trước bạ thì các chủ thể sẽ phải khai, nộp lệ phí cùng với thời điểm sang tên Sổ đỏ.

Trên đây là một số loại hợp đồng về nhà ở được sử dụng khá phổ biến trong thực tiễn. Các chủ thể khi tham gia vào các giao dịch về nhà ở thường cần sử dụng một trong số các loại hợp đồng, tờ khai này. Việc sử dụng hợp đồng về nhà ở phù hợp sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong quá trình thực hiện giao dịch.

2. Quy định về các nội dung cơ bản của hợp đồng về nhà ở:

Theo Điều 398 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nội dung của hợp đồng có nội dung cụ thể như sau:

“1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể có cấc nội dung sau đây:

a) Đối tượng của hợp đồng;

b) Số lượng, chất lượng;

c) Giá, phương thức thanh toán;

d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

g) Phương thức giải quyết tranh chấp”.

Như vậy, đối với một hợp đồng dân sự nói chung, các nội dung trong hợp đồng sẽ bao gồm: Đối tượng của hợp đồng; Số lượng, chất lượng; Giá, phương thức thanh toán; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; Quyền, nghĩa vụ của các bên;Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp.

Trong tất cả các nội dung được quy định cụ thể tại điều khoản nói trên, có những điều khoản mà ở hợp đồng này các bên không cần thoả thuận nhưng ở một hợp đồng khác, các bên lại buộc phải thỏa thuận thì hợp đồng mới được coi là giao kết. Mặt khác, ngoài những nội dung cụ thể này, các bên còn có thể thoả thuận để xác định với nhau thêm một số nội dung khác tùy vào từng loại hợp đồng cụ thể.

Căn cứ vào Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng về nhà ở do các bên liên quan thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung cơ bản sau đây:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.

– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn.

– Quyền và nghĩa vụ của các bên.

– Cam kết của các bên.

– Các thỏa thuận khác.

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, ngoài những nội dung cơ bản mà một hợp đồng dân sự cần có thì hợp đồng về nhà ở cũng có những nội dung riêng để mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

Chủ thể của hợp đồng về nhà ở: Thông thường trong hợp đồng về nhà ở thì cần ghi nhận rõ thông tin các bên. Một hợp đồng về nhà ở sẽ chỉ được xác lập khi có từ hai bên tham gia thỏa thuận và xác lập. Chính vì thế, nội dung về chủ thể của hợp đồng là cơ bản và bắt buộc phải có. Chủ thể của hợp đồng về nhà ở trên thực tế có thể là cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức (pháp nhân). Chủ thể của hợp đồng về nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến vấn đề phát sinh, xác lập hợp đồng đó mà còn liên quan đến tư cách của chủ thể ký hợp đồng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định có thể tuyên hợp đồng vô hiệu. Theo đó, nếu là cá nhân thì chính cá nhân đó sẽ phải ký vào hợp đồng về nhà ở đó còn nếu chủ thể là pháp nhân thì phải là người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền (phải kèm theo văn bản ủy quyền) sẽ có trách nhiệm ký vào hợp đồng. Không những thế, việc xác định chủ thể của hợp đồng về nhà ở còn giúp xác định đối tượng của hợp đồng, từ đó xác định quyền và trách nhiệm cơ bản của các chủ thể.

Đối tượng của hợp đồng về nhà ở: Mỗi một hợp đồng đều có đối tượng cụ thể. Đối tượng của hợp đồng về nhà ở thì là việc mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, cho thuê, mượn,… nhà ở.

Nội dung của hợp đồng nhà ở: Đây là điều khoản khái quát về những gì các bên thỏa thuận trong hợp đồng đó. Nôi dung hợp đồng về nhà ở có thể làm căn cứ để xác định những trách nhiệm của mỗi bên khi thực hiện hợp đồng đồng thời chỉ ra được đối tượng hợp đồng mà các bên đang hướng đến.

Thời hạn, thời gian trong hợp đồng về nhà ở: Đây là những điều khoản quan trọng đối với quá trình thực hiện hợp đồng về nhà ở trên thực tế. Các bên nên thảo thuận cụ thể với nhau về vấn đề này để tránh gây ra những tranh chấp cũng như bảo vệ quyền lợi của chính mình.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng về nhà ở: Căn cứ vào các điều khoản về nội dung và giá trị của hợp đồng về nhà ở, đồng thời dựa trên những quyền lợi chính đáng mà các bên đã thỏa thuận với nhau để quyết định về điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên. Điều khoản này có thể lăp lại những nghĩa vụ và cam kết của các bên tại các điều khoản trước và nêu thêm các điều khoản ràng buộc nếu các bên xét thấy cần thiết.

Sau khi hoàn thành các nội dung trên các chủ thể cần ghi rõ ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng về nhà ở. Sau đó các chủ thể ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng trong thực tiễn.