Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn và có vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống cũng như trong sản xuất. Đối với tài sản thuộc sở hữu của mình, các chủ thể này có những quyền năng riêng biệt đối với các tài sản đó. Pháp luật hiện hành có những quy định khá chi tiết về quyền của chủ sở hữu nhà ở và sử dụng nhà ở tại Điều 10 của Luật Nhà ở năm 2014. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp các thông tin về quyền của của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở.

LVN Grouptư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.0191

1. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Theo quy định luật thì quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm những quyền sau:

– Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình

Điều này phù hợp với nguyên tắc hiến định được quy định tại Điều 22 Hiến pháp năm Việt Nam năm 2013, rằng mọi công dân có quyền có nơi ở hợp pháp. Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý. Đây là một trong những quyền cơ bản của con người được pháp luật Việt Nam bảo hộ.

– Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm.

Đây là quyền năng được xuất phát từ quyền sở hữu mang ý nghĩa thực tế, chủ sở hữu có toàn quyền khai thác công dụng của nhà ở cũng như được hưởng tất cả những hoa lợi, lợi tức phát sinh từ ngôi nhà đó.

Quy định này đã được ghi nhận tại Luật Nhà ở năm 2005 và đến Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng hơn rất nhiều. Nếu như tại Luật Nhà ở năm 2005 đối với chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì , người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở vào mục đích để cho bản thân và các thành viên trong gia đình; quy định này nhằm hạn chế việc sử dụng nhà ở sai mục đích hoặc đầu cơ nhà ở, mua đi bán lại gây tác động xấu đến thị trường bất động sản. Đến Luật năm 2014, luật cho phép chủ sở hữu nhà ở ngoài mục đích để ở còn được sử dụng nhà ở vào các mục đích khác mà pháp luật không cấm.

– Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai. Đây là một trong những quyền năng hoàn toàn hợp pháp của chủ sở hữu khi được pháp luật công nhận quyền sở hữu đối với tài sản của mình. 

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là giấy tờ có tính pháp lý chứng minh quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà ở. Đây là căn cứ pháp lý để chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình; cũng là để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ

– Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Đây là các quyền của chủ sở hữu phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng nhà ở và những quyền lợi hợp pháp này được pháp luật công nhận và bảo hộ. So với Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 cũng bổ sung quy định trong trường hợp chủ sở hữu tặng, cho, để lại thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trường hợp này nhằm hài hòa giữa quy định của pháp luật về quyền, lợi ích của các chủ thể, thì các đối tượng này sẽ nhận giá trị của căn nhà đó.

Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở là những quyền định đoạt của chủ sở hữu đối với tài sản của mình, phù hợp với nguyên tắc bảo hộ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình đã được ghi nhận trong luật dân sự Việt Nam. Chủ sở hữu có quyền chuyển giao quyền sở hữu của mình đối với nhà ở theo một trong các hình thức như bán, tặng cho, đổi nhà… Chủ sở hữu cũng có quyền cho người khác mượn, hoặc ở nhờ nhà ở của mình; đồng thời có quyền cho thuê ngôi nhà của mình để được hưởng toàn bộ lợi tức phát sinh từ việc cho thuê nhà. Chủ sở hữu có quyền để thừa kế nhà ở của mình sở hữu cho con cháu đời sau. Pháp luật bảo hộ những quyền lợi hợp pháp này cho chủ sở hữu nhà ở. 

Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở. Vì không phải lúc nào các chủ sở hữu cũng có thể quản lý nhà ở, đặc biệt là đối với các chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, việc quy định cho họ được ủy quyền cho người khác quản lý sẽ không làm gián đoạn việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ của họ đối với nhà ở. Việc ủy quyền này phải tuân theo các quy định của pháp luật để ủy quyền được ghi nhận tại pháp luật dân sự.

Thế chấp nhà ở xuất phát từ nhu cầu của chủ sở hữu cần có vốn để tham gia sản xuất, đầu tư kinh doanh,… hoặc vì nhiều mục đích khác. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, có thể đem thế chấp để vay vốn và đảm bảo nghĩa vụ vay vốn.

– Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Các chủ sở hữu nhà ở trong một khu vực có quyền sử dụng các công trình tiện ích như công viên, khu vui chơi, sân bóng,.. của khu vực nhà ở họ sở hữu. 

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở. Tỷ lệ sở hữu nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay khá nhiều, đối với những trường hợp này, thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư được hưởng các quyền này.

– Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Đây là những quyền phát sinh từ quyền sở hữu đối với nhà ở; tạo điều kiện cho chủ sở hữu có thể sử dụng nhà ở của mình một cách tiện dụng, phù hợp, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình và bản thân. 

– Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở. Pháp luật quy định chủ chủ sở hữu có quyền năng này giúp họ có biện pháp, cách thức để có thể bảo vệ quyền sở hữu đối với nhà ở của mình, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình đã được pháp luật ghi nhận trong trường hợp có vi phạm hoặc tranh chấp xảy ra. 

2. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài:

Tại khoản 3 Điều 10 quy định rằng chủ sở hữu nhà ở tổ chức, cá nhân là người nước ngoài khi sở hữu nhà ở có các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định này thì

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam sẽ có “các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.”. Như vậy, các chủ thể này sẽ có các quyền đối với nhà ở tương tự như các chủ sở hữu là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có duy nhất quyền cho thuê nhà ở. Đây là điểm khác biệt cơ bản nhằm phân biệt giữa các hình thức đầu tư khác nhau của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi vào Việt Nam thực hiện các dự án đầu tư.

Đối với các tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật nhà ở năm 2014 có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, cụ thể như các quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ,….. Tuy nhiên, quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài trong trường hợp này cũng phải tuân thủ những điều kiện nhất định tại Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở và trong văn bản hướng dẫn thi hành là Nghị định số 00/2015/NĐ- CP.

3. Quyền của người sử dụng nhà ở:

Tại khoản 4 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.”

Người sử dụng nhà ở có thể là người thuê nhà, người được cho ở nhờ,… hoặc các hình thức khác mà chủ sở hữu nhà đồng ý cho sử dụng căn nhà để sinh sống. Khi đó, các chủ thể này sẽ có quyền sử dụng, quản lý nhà ở theo phạm vi mà họ đã thỏa thuận với chủ nhà như việc sử dụng nhà, xây dựng, thiết kế nội thất, sử dụng các công trình công cộng,…. mà không trái với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội./.