Quyền lối đi qua, lối đi chung và thủ tục ghi nhận lối đi lên sổ đỏ?

Một số vướng mắc thường gặp về lối đi chung hiện nay thường là: Hộ gia đình muốn ghi nhận lối đi chung vào sổ đỏ để tránh tranh chấp với hàng xóm, biên bản thỏa thuận lỗi đi chung dẫn đến không ít trường hợp nảy sinh tranh chấp, các bên tranh chấp lỗi đi chung không nắm được các quy định pháp luật về vấn đề này. Qua bài viết này, Luật LVN Group sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về Quyền lối đi qua, lối đi chung và thủ tục ghi nhận lối đi lên trong sổ đỏ

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

1. Tranh chấp lối đi chung là gì?

Tranh chấp lối đi chung là cách gọi để chỉ các mâu thuẫn, mở lối đi riêng, chung mà thường rất phổ biến trong đời sống nhưng lại ít người biết được hướng giải quyết của chúng. Bởi lẽ, về tâm lý việc tranh chấp lối đi liền kề, đi qua nhà có đất. Người có đất phải mở đường đi cho người không có đất và lúc này tranh chấp về đất lối đi chung xảy ra.

Có rất nhiều tình huống tranh chấp lối đi chung và có người được phép mở lối đi trên đất thuộc sở hữu của người khác nhưng cũng có người không được giải quyết mở lối đi qua đất của người khác.

2. Lối đi qua, lối đi chung được pháp luật quy định như thế nào?

Quyền về lối đi qua được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó:

– Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

– Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

– Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.

Như vậy, người ở phía trong (bị bao bọc) mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường thì có quyền yêu cầu các nhà ở phía ngoài dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ nhưng phải phù hợp và hợp lý nhất, tránh gây thiệt hại cho bất động sản trên lối đi

Theo quy định tại Điều 273 Bộ luật dân sự 2015 về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 265 Bộ luật dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Như vậy việc quyết định lối đi của thửa đất nhà bạn sẽ đi qua bất động sản liền kề nào sẽ phụ thuộc vào tập quán sinh hoạt, đi lại trước đó của nhà bạn và sự tiện lợi về giao thông cho thửa đất của bạn.

3. Các trường hợp và hình thức thể hiện mở lối đi chung  

Quyền sử dụng về lối đi qua có thể được xác lập thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận giữa các bên hoặc có thể yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Trường hợp 1: Thỏa thuận mở lối đi qua và phải đền bù

Nếu thửa đất phía trong không phải hình thành từ một thửa đất chung với thửa đất phía ngoài thì phải đền bù.

Lưu ý: Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận không phải đền bù.

Trường hợp 2: Thỏa thuận mở lối đi qua nhưng không phải đền bù

Theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 thì người ở phía trong không phải đền bù cho người ở phía ngoài trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau (khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù).

>>> LVN Group tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.0191

4. Quyền ghi nhận lối đi chung vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào điều Bộ luật dân sự 2015 bạn có thể yêu cầu để có thể sử dụng lối đi chung với các hộ gia đình nếu bạn có nhu cầu muốn sử dụng. Quyền sử dụng có thể được xác lập thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc bạn có thể yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Sau đó bạn có thể làm thủ tục đăng ký biến động xin điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là trên giấy chứng nhận điều chỉnh thể hiện lối đi. Bạn sẽ nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

5. Thủ tục ghi nhận trên sổ đỏ

Thủ tục ghi nhận lối đi qua vào giấy chứng nhận
Theo Điều 171 Luật Đất đai 2013 quyền về lối đi qua là quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.

• Chuẩn bị hồ sơ:

Theo Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 9 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT), người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Giấy tờ xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (biên bản thỏa thuận);

Ngoài các giấy tờ trên, khi làm thủ tục thì phải mang theo giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu.

Theo Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đăng ký biến động đất đai khi có thỏa thuận về lối đi qua được tiến hành qua các bước sau:

• Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

– Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

• Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ chưa đủ

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trường hợp 2: Hồ sơ đầy đủ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

• Bước 3. Xử lý yêu cầu

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ:

– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

•   Bước 4. Trả kết quả

6. Thời gian giải quyết:

Do UBND cấp tỉnh quy định:

– Nhưng không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật…

– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

7. Quyền khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về lối đi chung

Thật ra khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về lối đi riêng không phải là hiếm,Trong mọi trường hợp chủ sở hữu của khối bất động sản liền kề có hành vi làm ảnh hưởng đến quyền mở lối đi chung hợp pháp của bạn thì bạn có thể khiếu nại đến UBND xã, phường hoặc gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền sau khi có biên bản hòa giải không thành tại UBND xã, phường.

8. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi được thực hiện theo quy định Luật Đất đai 2013. Cụ thể Điều 203 luật này quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”

9. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi chung

Đối với giải quyết tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp lối đi chung cả nhà, mở lối đi sẽ cần đảm bảo các trình tự thủ tục sau hòa giải cơ sở nếu không thành mới được khởi kiện ra tòa án.

9.1. Hòa giải cơ sở trong giải quyết tranh chấp lối đi chung

Theo luật quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Và việc hòa giải chỉ được tiến hành khi có đầy đủ các bên tranh chấp và nếu vắng mặt 2 lần thì được xem là hòa giải không thành.

Nếu hòa giải thành thì căn cứ theo đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, mẫu đơn xác nhận lối đi chung và biên bản hòa giải để thực hiện và đây sẽ là căn cứ để sau này các bên không khởi kiện nữa.

Nếu hòa giải không thành thì các chủ thể tranh chấp có thể theo hướng giải quyết tranh chấp lối đi chung như sau:

– Nộp đơn khởi kiện tranh chấp lối đi chung tới tòa án nhân dân nến đương sự có” Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

– Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc 1 trong các giấy tờ đất quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai thì sẽ lựa chọn 1 trong 2 hướng giải quyết là khiếu nại hoặc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai.

9.2. Khiếu nại hoặc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai

– Hướng giải quyết tranh chấp lối đi chung theo pháp luật về tố tụng hành chính:

Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tại khoản 3 Điều 2013 Luật Đất Đai như sau:

“a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”

Trong trường hợp UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi qua, ngõ đi chung theo quy định khoản 3 Điều 203 này thì sẽ phải ra quyết định giải quyết tranh chấp và các bên sẽ phải nghiêm chỉnh chấp hành nếu không sẽ bị cưỡng chế.

– Hướng giải quyết tranh chấp lối đi chung theo thủ tục tố tụng dân sự.

Khởi kiện tranh chấp đất lối đi chung tại Tòa án nhân dân.