Bố mẹ và con cái cùng đứng tên trên sổ đỏ có được không?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Bộ luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, hùn vốn về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường hợp giao dịch bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất giữa một bên có nhiều người cùng giao kết là tổ chức hành nghề kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của từng bên; Văn bản thoả thuận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; Việc công chứng thực hiện ở một số cơ sở dịch vụ công chứng, thủ tục chứng thực thực hiện tại UBND cấp phường.

Như vậy, nếu bố mẹ mong muốn tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản duy nhất, thì bố mẹ sẽ phải thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho tài sản. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 pháp luật đất đai 2013 quy định thì việc thực hiện tặng cho của người sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện mọi quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, vay nợ quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền từ khi có quyết định thu hồi đất, cho thuê đất; trường hợp chia tách quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền nếu có Giấy chứng nhận hoặc đáp ứng điều kiện đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được hoãn thực hiện nghĩa vụ tài chính hay được xoá nợ nghĩa vụ tài chính cần phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện bất kỳ quyền”. Như vậy, nếu người dân còn nợ đọng thuế sử dụng đất thì ngay khi làm sổ đỏ họ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và lúc ấy mới thực hiện được việc cho tặng quyền sử dụng đất.

5. Trường hợp nào cha mẹ muốn bán đất cần phải có chữ ký của các con?

Theo luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Tuy nhiên, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi sổ đất cấp cho hộ gia đình sử dụng đất thì cha mẹ chỉ được chuyển nhượng nếu được các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.

6. Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình không có nghĩa là ai cũng có quyền chuyển nhượng, cho tặng có đúng không?

Mặc dù Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình nhưng không đồng nghĩa toàn bộ thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho đối với thửa đất đó. Chỉ có chung quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện, cụ thể:

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện như: có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi);

Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nếu con sinh sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì không có chung quyền sử dụng đất); Có quyền sử dụng đất chung.

Tóm lại, bố mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của con bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực nếu con có chung quyền sử dụng đất.