Các công ty môi giới bất động sản phải nộp những loại thuế gì?

Hiện nay, các công ty môi giới kinh doanh bất động sản ngày càng nhiều, chính vì vậy các quy định về điều kiện kinh doanh ngành nghề này cũng trở nên khắt khe hơn. Bên cạnh đó, công ty môi giới bất động sản còn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế  theo quy định của pháp luật . Vậy các công ty môi giới bất động sản phải nộp những loại thuế gì?

Căn cứ pháp lý:

– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

– Luật thuế giá trị gia tăng;

– Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài;

1. Công ty môi giới bất động sản phải nộp những loại thuế nào?

1.1. Thuế thu nhập doanh nghiệp:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp là tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ mà có thu nhập chịu thuế. Các doanh nghiệp chịu thuế được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Doanh nghiệp nhà nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Đầu tư, và quy định tại các văn bản pháp luật khác, được thành lập và hoạt động dưới các hình thức như sau: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân. công ty Nhà nước, các bên trong hợp đồng hợp tác kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản là đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thuế thu nhập doanh nghiệp được xác định từ thu nhập chịu thuế được xác định thu nhập từ phần thù lao thu được thông qua việc cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản và thu nhập khác. Các khoản thu nhập khác được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014, bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư; thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản, trong đó có các loại giấy tờ có giá; khoản thu nhập từ kinh doanh của những năm trước bị bỏ sót và các khoản thu nhập khác.

Căn cứ để tính thuế thu nhập doanh nghiêp dựa trên thu nhập tính thuế và thuế suất, cụ thể như sau

+ Thu nhập tính thuế:  được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ thu nhập được miễn thuế và các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước.

+ Thuế suất: áp dụng 20% đối với doanh nghiệp kinh doanh hoạt động môi giới bất động sản.

1.2. Thuế giá trị gia tăng:

Đối tượng công ty môi giới bất động sản sử dụng cho việc kinh doanh là bất động sản, do đó căn cứ Điều 3 Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008 đối tượng kinh doanh lĩnh vực này là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, được tính trên giá trị tăng thêm của dịch vụ môi giới phát sinh trong quá trình lưu thông đến người nhận chuyển nhượng. Thuế giá trị gia tăng hay còn gọi là VAT.

Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng được tính dựa trên giá tính thuế và thuế suất. Cụ thể:

–  Giá tính thuế:

Theo điểm h Khoản 1 Điều 7 Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008, giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước.

+ Giá tính thuế trong trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và các khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được chi trả theo quy định pháp luật.

+ Đối với trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất tổ chức phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và các chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Kể từ ngày 01/7/2014, trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán thực hiện giá đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

+ Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá trị cơ sở hạ tầng không được trừ trong giá đất thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

+ Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng mà không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng.

+ Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) mà có sử dụng hình thức thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu chưa xác định được giá đất tại thời điểm ký hợp đồng thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân, đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).

+ Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được xác định bằng giá đất được trừ tính trên diện tích 1m2 nhà để bán chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

Ngoài ra, giá tính thuế bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá từ hoạt động môi giới bất động sản. Giá tính thuế được xác định bằng đồng Việt Nam.

– Thuế suất:

 Đối với trường hợp công ty môi giới bất động sản bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và đáp ứng các tiêu chí về nhà ở, về giá bán nhà, về giá cho thuê, về giá cho thuê mua, về đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở thì  được áp dụng thuế suất 5%

Còn đối với các trường hợp môi giới bất động sản khác thì áp dụng thuế suất 10% theo quy định.

1.3. Lệ phí môn bài:

Công ty môi giới bất động sản là tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 2 Nghị định 139/2016/NĐ-CP là đối tượng phải chịu lệ phí môn bài.

Mức nộp lệ phí môn bài được quy định tại Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP, theo đó mức nộp lệ phí môn bài phụ thuộc vào vốn điều lệ của công ty đó ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, trường hợp công ty môi giới bất động sản không có vốn điều lệ thì căn cứ vào vốn đầu tư ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, cụ thể như sau:

– Mức nộp lệ phí môn bài là 3.000.000 đồng/năm đối với tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư trên 10 tỷ đồng;

– Mức nộp lệ phí môn bài là 2.000.000 đồng/năm đối với tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư từ 10 tỷ đồng trở xuống;

– Mức nộp lệ phí môn bài là 1.000.000 đồng/năm đối chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế khác.

2. Ưu đãi về thuế và thời gian miễn thuế đối với công ty môi giới bất động sản:

Công ty môi giới bất động sản được hưởng ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp quy định tại Điều 13, Điều 14 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 như sau:

2.1. Các ưu đãi về thuế suất:

Áp dụng thuế suất 10% trong thời gian mười lăm năm đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

Áp dụng thuế suất 20% trong thời gian mười năm đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;

Áp dụng thuế suất 10% đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư – kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội.

Thời gian áp dụng thuế suất ưu đãi đối với công ty môi giới bất động sản được tính từ năm đầu tiên dự án đầu tư mới của doanh nghiệp có doanh thu.

2.2. Thời gian miễn Thuế, giảm Thuế:

– Miễn Thuế không quá 04 năm đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới và giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 09 năm tiếp theo.

– Áp dụng miễn thuế tối đa không quá 06 năm và giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 13 năm tiếp theo đối với các dự án đầu tư thành lập mới (bao gồm cả việc mở rộng dự án thành lập mới đó) các trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển có tổng vốn đầu tư từ 3.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 1.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; trung tâm đổi mới sáng tạo quốc gia được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; dự án đầu tư có vốn đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư, trong thời hạn 03 năm thực hiện giải ngân tối thiểu 10.000 tỷ đồng kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.

– Miễn thuế tối đa không quá 02 năm và giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá bốn năm tiếp theo đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới tại khu công nghiệp, trừ khu công nghiệp thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội thuận lợi.

Thời gian miễn thuế, giảm thuế được tính từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư, trường hợp trong ba năm đầu không có thu nhập chịu thuế, kể từ năm đầu tiên có doanh thu từ dự án thì thời gian miễn thuế, giảm thuế được tính từ năm thứ tư.