Quy định của pháp luật về sổ đỏ? Cách lấy lại sổ đỏ khi bị người khác chiếm giữ bất hợp pháp? Bị người khác giữ sổ đỏ trái pháp luật thì phải làm như thế nào?
Sổ đỏ là một loại giấy tờ rất quan trọng của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Vậy, khi bị người khác chiếm giữ sổ đỏ bất hợp pháp thì làm sao để lấy lại được?
Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013;
– Bộ luật dân sự 2015;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai.
Dịch vụ LVN Group tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.0191
1. Quy định của pháp luật về sổ đỏ:
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.
Theo đó, ta cần xác định, sổ đỏ có phải là loại giấy tờ có giá theo quy định của pháp luật hay không. Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 có nêu rất rõ rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ là một loại giấy tờ chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định này, ta có thể hiểu rằng sổ đỏ chỉ là sự xác nhận về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức hay nói cách khác quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo quy định tại điều 105 Bộ luật dân sự 2015, nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản, không phải là tiền.
Hiện tại pháp luật cũng không có bất kỳ một quy định nào liên quan đến việc nếu chiếm giữ sổ đỏ trái pháp luật sẽ bị xử phạt như thế nào. Hay nói cách khác là hiện tại pháp luật chưa có chế tài xử lý đối với hành vi chiếm giữ sổ đỏ của người khác.
2. Cách lấy lại sổ đỏ khi bị người khác chiếm giữ bất hợp pháp:
Trong trường hợp bạn bị người khác chiếm giữ sổ đỏ thì bạn có thể liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để báo mất và làm lại sổ đỏ khác theo quy định pháp luật. Cụ thể là tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có quy định về cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất.
Theo quy định này thì có thể hiểu rằng chủ sở hữu quyền sử dụng đất hay sổ đỏ có thể khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất về việc bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định để được cấp lại sổ đỏ. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong trường hợp sổ đỏ bị làm mất thất lạc. Cụ thể là căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất, nhà nước sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đó.
Như vậy, người làm mất sổ đỏ sẽ chỉ được cấp lại sổ nếu là trường hợp bị mất và người có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà đề nghị cấp lại cũng như thực hiện các thủ tục cấp lại sổ đỏ theo quy định.
Sau khi tiếp nhận khai báo của hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã.
Trong trường hợp bị người khác chiếm giữ sổ đỏ trái phép thì ta phải xác định được rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức; người đứng tên trên sổ đỏ có quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản, không phải là tiền, cũng như không phải là giấy tờ có giá như đã phân tích ở mục trên.
Hơn thế nữa, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hành vi chiếm giữ sổ đỏ của người khác không đủ yếu tố để cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật hình sự. Do vậy, bạn cần thực hiện theo các bước như sau:
Bước 1: Hộ gia đình và cá nhân, làm đơn trình báo mất sổ đỏ gửi lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất sổ đỏ.
Khi tiếp nhận đơn trình báo mất sổ đỏ của người dân thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất sổ đỏ tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn. Hoặc phải đăng tin mất sổ đỏ trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương trong trường hợp người mất sổ đỏ là các tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài .
Việc niêm yết thông tin về vấn đề mất sổ đỏ sẽ được thực hiện trong vòng 30 ngày. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất sổ đỏ tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì ủy ban nhân dân cấp xã sẽ cấp cho người dân một bản giấy xác nhận về việc niêm yết đó.
Bước 2: người bị mất sổ đỏ nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại sổ đỏ tới Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ do bị mất gồm có:
Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK
Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất sổ đỏ hoặc Giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
Khi tiếp nhận hồ sơ xin cấp lại sổ đỏ do bị mất thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất;Lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy sổ đỏ bị mất, đồng thời ký cấp lại sổ đỏ;Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;Trao sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Sau thời gian quy định mà bạn không nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi đến cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp nếu bị người khác chiếm giữ sổ đỏ và mang đi thực hiện giao dịch nào đó thì bạn có thể thực hiện theo cách như sau:
Chủ sở hữu quyền sử dụng đất, sổ đỏ có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự giữa người chiếm giữ sổ đỏ với bên còn lại là vô hiệu. Cụ thể căn cứ theo quy định tại điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định thì có thể xác định được rằng những giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu bao gồm: Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật (là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.), trái đạo đức xã hội (là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng)
Theo quy định này có thể hiểu rằng giao dịch dân sự mà người chiếm đoạt sổ đỏ thực hiện có mục đích và nội dung trái đạo đức xã hội vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể là họ đã chiếm giữ sổ đỏ trái phép, thực hiện các giao dịch khi chưa được sự đồng ý của chủ sở hữu sổ đỏ đó, theo quy định của pháp luật thì giao dịch này sẽ bị vô hiệu. Khi giao dịch vô hiệu sẽ phát sinh những hậu quả theo quy định của pháp luật, cụ thể những hậu quả đó là :
Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên và các bên sẽ trả cho nhau những gì đã nhận. Vì thế, hành vi lừa lấy sổ đỏ đi thực hiện giao dịch mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu mảnh đất là hành vi vi phạm pháp luật Hay nói cách khác là, khi đã tuyên bố giao dịch giữa người giữ sổ đỏ của bạn với một bên khác vô hiệu thì bạn sẽ không bị ảnh hưởng gì về quyền lợi và bạn cũng không có nghĩa vụ gì ới bên thứ ba. Lúc này bên chiếm giữ sổ đỏ trái phép của bạn sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và hoàn trả sổ đỏ lại cho bạn. Để có thể lấy lại sổ đỏ thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất, sổ đỏ có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự trên là vô hiệu. Sau đó, chủ sở hữu quyền sử dụng đất sẽ lấy lại được sổ đỏ.
Như vậy, từ những lập luận và phân tích như trên, có thể xác định được rằng khi bị người khác chiếm giữ sổ đỏ bạn có thể trình báo với ủy ban nhân dân cấp xã về việc mất sổ đỏ, sau đó thực hiện việc cấp lại sổ đỏ theo quy định của pháp luật.