Có được mua bán chung cư khi chưa có sổ hồng không? Thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng? Nguyên nhân chủ sở hữu căn hộ chưa có sổ hồng? Biện pháp giảm thiểu rủi ro mua chung cư chưa có sổ hồng?
Hiện nay do nhu cầu mua bán chuyển nhượng tăng cao ở các căn hộ chung cư, người mua phải cân nhắc kĩ lưỡng trước khi thực hiện kí kết hợp đồng mua bán với người là chủ sở hữu căn hộ. Vì nhiều nguyên do mà chủ sở hữu căn hộ chưa được cấp sổ hồng điều này dẫn đến nhiều hậu quả pháp lí kéo theo nếu hộ muốn mua bán chuyển nhượng căn hộ của mình. Dưới đây là một số rủi ro nếu bạn mua chung cư chưa có sổ hồng hướng hạn chế và thủ tục để thực hiện hoạt động này.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Nhà ở năm 2014
LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.0191
1. Có được mua bán chung cư khi chưa có sổ hồng không?
Căn cứ theo điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán chung cư là phải có Giấy chứng nhận (sổ hồng) ngoại trừ trường hợp mua bán chung cư hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, chung cư chưa được cấp sổ vẫn được phép mua bán bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Như vậy, căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) thì vẫn có thể mua bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với điều kiện:
– Đã có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư;
– Có biên bản bàn giao căn hộ;
– Chưa nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền đến Sở Tài nguyên và Môi trường.
2. Thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng:
Theo Thông tư 19/2016/TT-BXD do Bộ Xây Dựng ban hành hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Trong đó gồm có 4 bước:
Bước 1: Ký kết ba bên về hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư sẽ thỏa thuận các nội dung vấn đề sau:
– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán căn hộ;
– Giải quyết tranh chấp;
– Các quy định khác.
Các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng có thể sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. Tiếp đó để hợp pháp hóa văn bản ký kết, các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này tại văn phòng công chứng.
Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan đến việc chuyển nhượng:
Khoản tiền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy, hai bên gồm bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản đã công chứng:
Sau khi công chứng và thực hiện các nghĩa vụ nộp phí, lệ phí, thuế bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Chủ đầu tư có tối đa 05 ngày làm việc để xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, thời gian được tính kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ. Sau đó, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Như đã nói thì vì chưa có sổ nên việc xác nhận của chủ đầu tư là hợp lí và cần thiết.
Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
3. Nguyên nhân chủ sở hữu căn hộ chưa có sổ hồng:
Trong muôn vàn nỗi khổ khi sống ở chung cư thì khổ sở nhất vẫn là tình trạng chủ đầu tư thờ ơ với việc cấp sổ hồng cho cư dân. Đây là tình trạng này ngày càng diễn biến phức tạp, người dân gặp rất nhiều khó khăn để có được sổ hồng và thời gian kéo rất dài. Nhiều nhà chung cư còn gặp tình trạng cư dân treo băng rôn, biểu tình yêu cầu chủ đầu tư trả sổ cho dân.
Hiện nay, một số nguyên nhân phổ biến khiến hàng loạt căn hộ chung cư hiện nay không có sổ hồng như:
– Các nhà đầu tư không đủ giấy tờ sở hữu không rõ ràng hoặc không có giấy tờ pháp lý.
– Công trình dự án xa chưa hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng không đúng với thiết kế đã đăng ký trong giấy phép xây dựng. Ví dụ như xây thêm công trình phụ trợ, vi phạm quy tắc phòng cháy chữa cháy, tự ý xây dựng vượt số tầng cho phép…
– Có tranh chấp xảy ra trong quy hoạch của dự án chung cư như: đền bù thiệt hại cho cư dân xung quanh khu giải phóng, giải phóng mặt bằng, …
– Chủ đầu tư vay vốn và thế chấp ngân hàng bằng quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án. Sau khi chủ đầu tư trả nợ, ngân hàng sẽ giải chấp một phần theo tiến độ trả nợ hoặc tùy vào thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Tuy vậy trên thực tế, một số chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc điều phối dòng tiền nên thường trả nợ không đúng tiến độ. Từ đó việc cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng cho khách hàng cũng bị trì hoãn.
– Chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính và pháp lý với nhà nước. Theo quy định tại khoản 3 điều 98 luật đất đai 2013, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho nhà nước. Ngoài ra có một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ bao gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài,. Nếu chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ các loại thuế kể trên thì chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn chưa được cấp sổ đỏ.
4. Biện pháp giảm thiểu rủi ro mua chung cư chưa có sổ hồng:
4.1. Khi mua nhà chung cư ở thị trường sơ cấp:
Chung cư chia làm 2 loại bao gồm: chung cư thương mại và chung cư mini. Chung cư thương mại có chủ đầu tư là doanh nghiệp khác với chung cư thương mại thì chung cư mini có chủ đầu tư là cá nhân, hộ gia đình (thường có diện tích nhỏ, nằm trong các khu dân cư)
Thứ nhất, đối với chung cư thương mại:
Đối với loại hình này, người mua cần chọn chủ đầu tư là các doanh nghiệp lớn và có uy tín trên thị trường. Chung cư thương mại sẽ được cấp phép xây dựng bởi cơ quan có thẩm quyền điều này đảm bảo tính hợp pháp hóa của các chung cư thương mại. Ngoài ra, người mua có thể kiểm tra một số yếu tố liên quan trực tiếp đến dự án để đảm bảo giao dịch mua nhà của mình an toàn như: dự án có giấy phép xây dựng chưa hay dự án có liên quan đến việc bị thế với bên thứ ba hay không? Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa? Có xảy ra vụ tranh chấp nào liên quan đến dự án không? Việc xây dựng đã đúng số tầng diện tích hay chưa?
Dù dự án lớn hay nhỏ, người bán phải có nghĩa vụ cung cấp các tài liệu, giấy tờ liên quan để đảm bảo tính minh bạch của dự án và người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tài liệu đó. Thông qua thái độ của chủ đầu tư trong việc cung cấp giấy tờ cũng giúp người mua đánh giá được việc mua căn hộ có an toàn hay không ?
Nếu các yếu tố trên đều được đảm bảo, thì khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua cần xem xét kỹ các điều khoản đề cập chi tiết quyền và nghĩa vụ của các bên, và đặc biệt là thời gian cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, dự liệu về các tình huống phát sinh trong trường hợp chậm ra sổ và hướng giải quyết cũng phải được ghi rõ trong thỏa thuận.
Thứ hai, đối với trường hợp mua chung cư mini:
– Rủi ro pháp lý thường gặp ở chung cư mini là không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Nguyên nhân bởi chủ đầu tư vi phạm trong quá trình xây dựng dự án như lấn chiếm đất , chưa xin phép xây dựng, đất xây dựng không phải đất ở, vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy,… Thông thường các vấn đề ở chung cư mini chỉ giới hạn ở vi phạm hành chính ( lỗi nhỏ) có thể khắc phục được tuy nhiên sẽ tốn rất khá nhiều thời gian của người đi mua loại chung cư này.
– Giao dịch mua bán nhà đất qua giấy viết tay không được pháp luật công nhận. Luật đất đai 2013 và luật công chứng chứng thực đã quy định về việc hợp đồng mua bán nhà đất tài sản gắn liền với đất đai phải được công chứng chứng thực mới có giá trị pháp lí trừ một số trường đặc biệt.
– Trên thực tế một số chủ đầu tư chỉ chủ động khắc phục vi phạm khi số lượng căn hộ tồn chiếm tỉ lệ lớn trên tổng số căn hộ chào bán, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án. Ngoài ra, có nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận mà bất chấp vi phạm, công khai bán chung cư trên giấy viết tay với khách hàng. Điều này khiến rủi ro được đẩy sang cho người mua và căn hộ đó có thể sẽ không bao giờ được cấp sổ hồng.
Do đó, tương tự như chung cư thương mại, người mua nên tìm hiểu các yếu tố liên quan trực tiếp đến dự án. Thêm vào đó là hợp đồng phải được ký kết với các điều khoản chặt chẽ, rõ ràng để tránh trường hợp không được cấp sổ đỏ, hạn chế tốn thời gian và tiền bạc.
4.2. Khi mua chung cư ở thị trường thứ cấp:
Trường hợp này,người mua nên đưa ra những yêu cầu cho người bán như sau:
– Xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ.
– Trong trường hợp căn hộ chung cư đã mua bán nhiều lần thì khi công chứng phải cung cấp hợp đồng mua bán lần cuối cùng. Công chứng hợp đồng mua bán để dảm bảo tính pháp lí và trong quá trình mua bán phải có sự xác nhận bằng văn bản từ chủ đầu tư xây dựng công trình.