Quy định của pháp luật về sử dụng đất tại Việt Nam? Công ty nước ngoài mua đất tại Việt Nam được không? Các hình thức sử dụng đất của công ty nước ngoài?
Ngày nay, trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế, nhiều công ty nước ngoài đã xâm nhập vào Việt Nam và có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam ngày càng nhiều. Vậy, Công ty vốn nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không?
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2013
Dịch vụ LVN Group tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.0191
1. Quy định của pháp luật về sử dụng đất tại Việt Nam:
Để tìm hiểu về vấn đề công ty nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam hay không thì trước tiên ta phải tìm hiểu về các đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định của pháp luật hiện hành.
Liên quan đến vấn đề người sử dụng đất hay các đối tượng sử dụng đất thì pháp luật đã có những quy định rất cụ thể và chi tiết tại điều 5 Luật đất đai 2013. Theo quy định này có thể xác định được các đối tượng sử dụng đất như sau:
Một là, Các tổ chức trong nước: gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác
Hai là, Hộ gia đình, cá nhân trong nước
Ba là, Cộng đồng dân cư
Bốn là, Cơ sở tôn giáo: gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
Năm là, các tổ chức nước ngoài : gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác
Sáu là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Bảy là, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Như vậy, theo quy định trên doanh nghiệp nước ngoài hay công ty nước ngoài là một trong những đối tượng được xác định là người sử dụng đất tại Việt Nam.
2. Công ty nước ngoài mua đất tại Việt Nam được không?
Như đã xác định ở mục trên thì công ty nước ngoài là một trong những đối tượng được xác định là người sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, liệu việc sử dụng đất này có phải là thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, mua bán theo quy định của pháp luật hay không, bởi đối với mỗi cá nhân, tổ chức hộ gia đình sẽ có những hình thức sử dụng đất khác nhau, có thể là do nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận thừa kế, tặng cho hoăc mua bán chuyển nhượng,….
Theo đó, ta cùng tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề hình thức nhận quyền sử dụng đất của các đối tượng. Cụ thể là căn cứ theo quy định tại điều 169 Luật đất đai 2013 về các hình thức nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định này ta có thể xác định được các hình thức nhận quyền sử dụng đất như sau:
Một là, đối với hộ gia đình, cá nhân thì được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hai là, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thì được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ba là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trường hợp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
Bốn là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Năm là, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
Sáu là, các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Bảy là, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;hoặc theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
Tám là, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
Chín là, các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
Mười là, các tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, công ty nước ngoài không được mua đất tại Việt Nam.
3. Các hình thức sử dụng đất của công ty nước ngoài:
Theo quy định của pháp luật thì các công ty nước ngoài không được mua đất tại Việt Nam mà chỉ được sử dụng đất thông qua các hình thức như : Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; hoặc thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; hoặc thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; hoặc nhận theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định tại điều 183 Luật đất đai 2013 rằng khi các công ty nước ngoài nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo các hình thức nêu trên thì cũng có những quyền và nghĩa vụ nhất định.
Cụ thể công ty nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam có các quyền như là:
Công ty nước ngoài được quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Công ty nước ngoài được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
Công ty nước ngoài được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định
Công ty nước ngoài được quyền cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Được quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất.
Khi sử dụng đất tại Việt Nam các công ty nước ngoài vẫn phải chịu nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất… theo quy định của pháp luật Việt Nam
Như vậy, từ những lập luận và phân tích nêu trên có thể thấy theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì chỉ cho phép công ty nước ngoài được sử dụng đất thông qua các hình thức được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước giao đất mà không được mua đất để sử dụng tại Việt Nam.