Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có đúng luật không?

Nhiều người vì không thể tự mình đứng tên trong Sổ đỏ do họ không đủ điều kiện để được sử dụng hợp pháp đất đai tại Việt Nam hoặc là do nhiều nguyên nhân khác nên họ đã nhờ người khác đứng hộ. Tuy nhiên, việc làm này lại có tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và để đòi lại được tài sản sẽ vô cùng khó khăn. Vậy hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có đúng luật không?

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013

– Bộ Luật Dân sự 2015

LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.0191

1. Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có đúng luật không?

Vấn đề quy định của pháp luật về người đứng tên trong sổ đỏ sẽ được thực hiện theo những nguyên tắc nhất định mà được quy định ở Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì còn được điều chỉnh tại những quy định chung của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

– Về độ tuổi được đứng tên trên sổ đỏ: pháp luật hiện hành ở Việt Nam ta hiện nay không có quy định cụ thể nào quy định về độ tuổi được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính vì thế mà kể cả đứa trẻ sơ sinh vẫn có thể đứng tên trên sổ đỏ nếu như mảnh đất ấy đứa bé đó được nhận từ thừa kế, tuy nhiên trường hợp này sẽ cần có người đại diện theo pháp luật của đứa trẻ đó thực hiện;

– Trong trường hợp mà một mảnh đất mà có nhiều người đều có chung quyền sử dụng đất thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ công nhận về quyền sử dụng của tất cả những người này bằng cách là ghi đầy đủ họ, tên của những đồng sở hữu và sẽ trao cho mỗi người 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp là các đồng sở hữu mà cùng nhau thỏa thuận chỉ có đứng tên một người đại diện thì Cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng sẽ ghi đầy đủ về họ, tên của tất cả những đồng sở hữu và sẽ trao cho người đại diện

– Trong trường hợp là mảnh đất chính là tài sản chung của vợ chồng thì sẽ được xác định đó là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Tài sản chung của vợ chồng theo nguyên tắc sẽ phải được ghi đầy đủ họ, tên của cả hai người. Trừ trường hợp là vợ và chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người.

– Một người có thể đứng tên trên nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: mảnh đất thuộc về tài sản riêng hợp pháp của mỗi cá nhân hay pháp nhân mang quốc tịch Việt Nam thì sẽ không bị hạn chế về số lượng và giá trị của đất đai.

– Việc đứng tên hộ trên sổ đỏ chính là việc nhờ người khác đứng tên hộ nhằm để thực hiện nhiều những mục đích khác nhau (như là che dấu tài sản, làm các hoạt động chuyển dịch tài sản khác…) thì theo đúng quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không được Nhà nước ta công nhận.

– Ngoài ra thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì những người nước ngoài (họ không mang quốc tịch Việt Nam) không thuộc là đối tượng được sử dụng tài sản là đất đai ở nước ta. Do đó mà họ không là đối tượng được đứng tên trong sổ đỏ.

Luật đất đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015 hiện hành không thừa nhận các giao dịch “nhờ đứng tên hộ” khi mua nhà đất. Tuy nhiên, các loại giao dịch ngầm này đã được thiết lập không ít trên thực tế vì các lý do khác nhau. Chủ yếu tập trung vào 2 nhóm đối tượng sau:

– Đối tượng mà không có quyền thực hiện các giao dịch, điển hình như là người nước ngoài.

– Đối tượng mà được quyền thực hiện giao dịch nhưng họ không muốn thực hiện, ví dụ như cán bộ, viên chức nhà nước vì họ lo ngại việc công khai, kiểm kê tài sản; hay những người vướng nợ nần chồng chất mà có nguy cơ hoặc là đang bị khởi kiện; Những người đang bị thi hành án dân sự theo bản án có hiệu lực của Tòa; Những người không muốn những người khác biết việc mình sở hữu tài sản vì các lý do tế nhị,…

Về hình thức, các giao dịch “đứng tên hộ” sẽ thường được lập thành giấy viết tay và có đủ chữ ký của các bên, dĩ nhiên là loại giấy tờ này không thể công chứng, chứng thực được. Trường hợp mà  không có giấy viết tay thì cũng có những căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên hộ” này trên thực tế như là bản ghi âm, có người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng,…

Dưới góc độ pháp lý thì các giao dịch “nhờ đứng tên hộ” sẽ không phát sinh hiệu lực vì giao dịch đó không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên là trên thực tiễn xét xử thì lại cho thấy việc giải quyết  những tranh chấp mà phát sinh từ loại giao dịch này nó không đơn thuần như vậy. Có hai trường hợp thường xảy khi Tòa ra phán quyết:

Trường hợp 1: Tòa sẽ công nhận về quyền sử dụng, sở hữu nhà đất của bên nguyên đơn (người nhờ đứng tên hộ) nếu như tại thời điểm giải quyết vụ án, bên nguyên đơn đã có đủ điều kiện để đứng tên nhà đất theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp này thì thường Tòa sẽ tuyên bị đơn (người mà được nhờ đứng tên giùm) phải có nghĩa vụ thực hiện những thủ tục chuyển nhượng lại đất cho nguyên đơn. Nếu như họ không tự nguyện thực hiện thì bên nguyên đơn có thể tự mình đơn phương sử dụng bản án để làm căn cứ yêu cầu các cơ quan chức năng có thẩm quyền đăng ký tên của mình vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và huỷ tên của người kia đi.

Trường hợp 2: Tòa án sẽ không công nhận về quyền sở hữu, sử dụng nhà đất của người nhờ đứng tên giùm nếu như tại thời điểm giải quyết vụ án mà người nhờ đứng tên giùm không đủ các điều kiện để đứng tên nhà đất theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp này thì Tòa sẽ tuyên bị đơn sẽ phải trả lại khoản tiền mua nhà cho bên nguyên đơn và các phần giá trị tăng thêm của phần nhà đất tại thời điểm Tòa án giải quyết vụ án.

2. Cách đòi lại đất nhờ đứng tên quyền sử dụng đất:

Thực tế cho thấy, những tranh chấp phát sinh khi mà nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra khá đa dạng và phức tạp. Nếu như mà người nhờ đứng tên hộ sổ đỏ muốn lấy lại đất thì họ có thể làm thực hiện một trong những cách sau đây:

Cách 1: Thỏa thuận

Đây chính là cách nhanh nhất, tốn ít thời gian và các chi phí nhất để có thể lấy lại tài sản khi đã nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người nhờ đứng tên hộ sổ đỏ có thể thỏa thuận với bên được nhờ đứng tên về việc chuyển lại quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất cho mình. Việc chuyển lại  lại quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất có thể thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và được ký công chứng, chứng thực tại tổ chức công chứng nơi có đất và sau đó sẽ tiến hành đăng ký biến động đất đai sau khi ký hợp đồng.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Nếu như không thể thoả thuận để lấy lại đất khi đã nhờ người đứng tên theo cách trên thì người nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ có quyền đưa ra những cơ quan chức năng có thẩm quyền để giải quyết triệt để (cụ thể là khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất).

Khi đâm đơn ra toà án thì người khởi kiện (người nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ) cần chuẩn bị hồ sơ, tài liệu để khởi kiện và thực hiện theo đúng thủ tục tố tụng dân sự đã được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cùng với những văn bản khác có liên quan.

Bộ hồ sơ khởi kiện bao gồm có:

– 01 đơn khởi kiện theo mẫu;

– Tài liệu kèm theo đơn khởi kiện chứng minh cho yêu cầu khởi kiện:

+ Giấy tờ về nhân thân người khởi kiện, của người bị kiện: như giấy tờ chứng minh về nơi ở hợp pháp của người khởi kiện và người bị kiện; chứng minh nhân dân/căn cước công dân của người khởi kiện và người bị kiện;

+ Tài liệu, giấy tờ chứng minh về việc giao nhận tài sản của các bên như biên bản bàn giao, biên bản giao nhận tài sản (nếu có);

+ Giấy tờ về việc thanh toán tiền liên quan đến tài sản (nếu như tài sản là mua bán);

+ Giấy tờ chứng minh về việc nhờ bên bị kiện đứng tên hộ sổ đỏ (nếu như có ký văn bản thoả thuận);

+ Các tài liệu khác về việc thỏa thuận nhờ đứng tên hộ như bản ghi âm, tin nhắn, cuộc nói chuyện của các bên;

+ Các tài liệu về việc có người nào làm chứng (nếu có);

+ Các tài liệu khác chứng minh về quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà đất là hợp pháp của người khởi kiện.

Sau khi đã chuẩn bị xong tài liệu, hồ sơ thì nộp tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi mà có nhà đất và sẽ phải nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án.