Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam: Thủ tục và giấy tờ?

Hiện nay vấn đề nhà ở đất đai ở Việt Nam đang là một vấn đề sốt dẻo không chỉ với người Việt mà còn với người nước ngoài định cư tại Việt Nam. Nhà ở và đất đai là một nguồn lực quan trọng cho sự phát triển. Để sử dụng nguồn lực này một cách hiệu quả, chính sách, pháp luật về đất đai cần có tầm nhìn dài hạn, bảo đảm môi trường ổn định về chính trị – xã hội; điều tiết sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Muốn vậy, cần có các giải pháp đột phá trong thực hiện chính sách, pháp luật. Năm 2020 chúng ta đã sửa đổi bổ sung luật nhà ở 2014 theo đó thì việc mua nhà ở của người nước ngoài được nới lỏng hơn.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008

LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.0191

1. Một số khái niệm:

Khái niệm người nước ngoài được quy định Tại Điều 4 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định như sau: Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận công dân Việt Nam có một quốc tịch là Quốc tịch Việt Nam. Cũng theo luật này tại khoản 5 Điều 3 thì: Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

Từ quy định trên, ta có thể thấy đặc điểm để xác định người nước ngoài là dựa vào quốc tịch của họ. Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam và họ có thể mang một hay nhiều quốc tịch nước ngoài hoặc không có quốc tịch. Tóm lại, quốc tịch là cơ sở pháp lý để xác minh một người có phải là công dân của nước sở tại nói chung và đối với Việt Nam nói riêng. Quyền và nghĩa vụ của công dân nước sở tại với người nước ngoài có một số điểm khác biệt. Quốc tịch là căn cứ để người nước ngoài hưởng những quy chế pháp lý riêng, mặc dù về nguyên tắc, họ được hưởng quy chế “đãi ngộ như công dân” nhưng trong một số lĩnh vực, do không phải công dân Việt Nam nên người nước ngoài không có quyền thực hiện (ví dụ: quyền bầu cử và ứng cử, quyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất…).

Khái niệm nhà ở được quy định trong luật nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 là: công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

2. Điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở:

Theo Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:

“1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

Và Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

5. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Từ hai quy định trên có thể thấy người nước ngoài phải thuộc khoản 1 điều 159 luật nhà ở 2014 và mỗi một các nhân thuộc các điều khoản khác nhau lại có một số giấy tờ chuẩn bị khác nhau:

+ Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

+ Đối với tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam  thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Nếu bạn là người nước ngoài hoặc bạn có người thân bạn bè bè muốn mua nhà ở thì phải thuộc một trong ba trường hợp trên. Và sở hữu nhà ở theo 2 hình thức nhà ở theo khoản 2 điều 159 Luật nhà ở 2014. Tuy nhiên để biết cần thủ tục nộp hồ sơ như nào thì vẫn còn nhiều lúng túng. Để giải đáp thắc mắc về vấn đề này chúng tôi xin cung cấp một số vấn đề về thủ tục giấy tờ cho người nước ngoài khi muốn sở hữu nhà ở ở Việt Nam.

3. Thủ tục mua nhà đối với người nước ngoài:

Bước 1: Lập hợp đồng với chủ đầu tư

Bước 2:  Công Chứng chứng thực hợp đồng

Bước 3:  Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận

4. Hồ sơ mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam:

Hồ sơ, tài liệu cần chuẩn bị để người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam bao gồm:

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đủ điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Luật Nhà ở 2014;( theo như ta đã phân tích ở trên)

– Bản sao chứng thực hoặc công chứng hợp đồng mua, bán;

– Bản sao Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định phê duyệt đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư;

– Bản sao Quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;

– Bản sao Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án (Trường hợp không có bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch này, thì phải có bản sao văn bản thỏa thuận tổng thể mặt bằng của khu đất có nhà ở, công trình xây dựng);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc Văn bản của cơ quan thuế chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng nhà ở để bán hoặc kinh doanh bất động sản (kèm theo bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của bên mua);

– Sơ đồ nhà, đất và bản vẽ tổng mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng mà không đo vẽ lại; trường hợp nhà chung cư thì có bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ, trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó.

Trường hợp đối tượng mua nhà phải qua sàn giao dịch bất động sản thì những trường hợp chuyển phải có giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển nhượng được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản.