Phân biệt đất thương mại dịch vụ với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Tuy rằng đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp đều là các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cùng với các loại đất như đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;…. nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp và chúng đều không dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp nhưng chúng lại có mục đích sử dụng khác nhau. Vậy sự khác nhau giữa đất thương mại, dịch vụ với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là gì?

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 27/2018/TT- BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

LVN Group tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.0191

1. Phân biệt đất thương mại dịch vụ với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp:

Tại Điều 10 của Luật Đất đai 2013 có quy định về phân loại đất thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai tại Việt Nam được phân loại làm 03 nhóm đất đó chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng, cụ thể:

– Nhóm đất nông nghiệp, gồm các loại đất sau:

+ Loại đất trồng cây hàng năm gồm có đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

+ Loại đất trồng cây lâu năm;

+ Loại đất rừng sản xuất;

+ Loại đất rừng phòng hộ;

+ Loại đất rừng đặc dụng;

+ Loại đất nuôi trồng thủy sản;

+ Loại đất làm muối;

+ Loại đất nông nghiệp khác

– Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm các loại đất sau:

+ Loại đất ở gồm có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị;

+ Loại đất xây dựng trụ sở cơ quan;

+ Loại đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Loại đất xây dựng công trình sự nghiệp

+ Loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm có đất khu công nghiệp, khu cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ hay đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; loại đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; loại đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Loại đất sử dụng vào mục đích công cộng

+ Loại đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

+ Loại đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

+ Loại đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Loại đất phi nông nghiệp khác

– Nhóm đất chưa sử dụng, gồm có các loại đất chưa được xác định mục đích sử dụng.

Theo quy định trên thì đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp đều là các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cùng với các loại đất như đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; loại đất sử dụng cho các hoạt động khoáng sản; đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp và chúng đều không dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp nhưng chúng lại có mục đích sử dụng khác nhau, cụ thể:

– Đất thương mại dịch vụ: tại Điều 153 Luật Đất đai 2013 và tại Phụ lục số 01 Thông tư 27/2018/TT- BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất có đưa ra khái niệm về đất thương mại dịch vụ thì đất thương mại dịch vụ được hiểu là đất sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, cơ sở dịch vụ, cơ sở thương mại và các công trình khác nhằm phục vụ cho việc kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả là trụ sở; là văn phòng đại diện của những tổ chức kinh tế; là đất làm kho, bãi nhằm để hàng hóa của các tổ chức kinh tế mà không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).

– Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: tại Điều 153 Luật Đất đai 2013 và tại Phụ lục số 01 Thông tư 27/2018/TT- BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất có đưa ra khái niệm về đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được hiểu là đất dùng để làm mặt bằng nhằm để xây dựng những công trình sản xuất công nghiệp, sản xuất tiểu công nghiệp, sản xuất thủ công nghiệp, nhà máy nước mà nằm độc lập ngoài những cụm công nghiệp, khu công nghiệp hay khu chế xuất và những khu sản xuất, kinh doanh tập trung (kể cả các trụ sở và những công trình khác nhằm để phục vụ cho sản xuất hoặc là cho những người lao động gắn liền với các cơ sở sản xuất; đất dùng để làm sân kho, nhà kho, hay là bãi của cơ sở sản xuất).

2. Chế độ và hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp:

Căn cứ Điều 153 Luật Đất đai 2013 quy định về việc sử dụng đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, theo đó việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng về điểm dân cư nông thôn mà đã được cơ quan nhà nước có chức năng thẩm quyền phê duyệt và những quy định về việc bảo vệ môi trường.

Về vấn đề hình thức sử dụng đất thì tuỳ từng đối tượng mà sẽ có những hình thức sử dụng đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp khác nhau, cụ thể:

– Đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân trong nước: các đối tượng này được sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức sau:

+ Nhà nước cho các đối tượng này thuê đất;

+ Các đối tượng này nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Các đối tượng này thực hiện thuê đất, thuê lại đất;

+ Các đối tượng này nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, của hộ gia đình, của cá nhân khác, của người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Các đối tượng này thực hiện thuê lại đất mà gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài.

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: các đối tượng này được sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức sau:

+ Nhà nước cho các đối tượng này thuê đất;

+ Các đối tượng này thực hiện thuê đất, thuê lại đất của các tổ chức kinh tế, của hộ gia đình, của cá nhân, của người Việt Nam mà định cư ở nước ngoài

+ Các đối tượng này thực hiện thuê lại đất có gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài

+ Người Việt Nam mà định cư ở nước ngoài có thuộc các đối tượng mà có quyền được sở hữu nhà ở theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất nhằm để làm mặt bằng xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ.

– Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: các đối tượng này được sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức sau:

+ Nhà nước cho các đối tượng này thuê đất;

+ Các đối tượng này thực hiện thuê đất, thuê lại đất của các tổ chức kinh tế, của người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Các đối tượng này thực hiện thuê lại đất có gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài.

3. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp:

Có hai thời hạn sử dụng đất chủ yếu đó là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

– Đối với thời hạn sử dụng đất là sử dụng ổn định lâu dài: với đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, của cá nhân mà đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được chính Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

– Đối với đất sử dụng có thời hạn:

+ Thời hạn mà nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân nhằm để sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ hay làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sẽ được nhà nước xem xét, quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc là đơn xin giao đất, thuê đất là không quá 50 năm

+ Đối với các dự án mà có vốn đầu tư lớn nhưng lại thu hồi vốn chậm, các dự án đầu tư vào những địa bàn mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, những địa bàn mà có điều kiện về kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần phải có thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thời hạn cho thuê đất là không quá 70 năm.

+ Khi hết thời hạn quy định trên, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nếu có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được Nhà nước xem xét cho phép gia hạn sử dụng đất nhưng thời hạn không được quá thời hạn quy định trên.