Quy trình và thủ tục sang tên chung cư mini đúng pháp luật

Hiện nay, chung cư mini là một trong mô hình nhà ở mà nhiều gia đình trẻ quan tâm. Nhiều bạn đọc quan tâm đến, hiện nay thủ tục sang tên sổ hồng là thủ tục bắt buộc khi tiến hành mua bán, tặng cho, chuyển nhượng nhà chung cư mini. Vậy, quy trình sang tên chung cư mini đúng pháp luật như thế nào? Cần thực hiện thủ tục sang tên chung cư mini như thế nào? 

Cơ sở pháp lý: 

– Luật Nhà ở năm 2014; 

– Luật Công chứng năm 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; 

– Thông tư 19/2016/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

1. Quy trình và thủ tục sang tên chung cư mini:

Hiện nay, tại các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,… và các thành phố lớn khác tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Do quỹ đất có hạn chế, việc lựa chọn nhà chung cư đặc biệt là các chung cư mini để sinh sống là điều mà nhiều gia đình hướng tới. Trong quá trình thực hiện chuyển nhượng chung cư mini thì việc thực hiện quy trình và thủ tục sang tên chung cư mini theo đúng pháp luật là điều bắt buộc. 

Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu tại mục 2 dưới đây thì bài viết này thì có thể thực hiện thủ tục sang tên chung cư mini. 

Quy trình và thủ tục sang tên chung cư mini đúng pháp luật được thực hiện như sau: 

1.1. Thực hiện chứng thực hoặc công chứng hợp đồng:

Thứ nhất, đối với trường hợp hợp đồng đã được soạn thảo sẵn:

Căn cứ theo quy định theo Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 việc Công chứng hợp đồng đã được soạn thảo sẵn được thực hiện như sau:

Một là,Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

1) Phiếu yêu cầu công chứng, bao gồm các thông tin sau:  tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;  họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo;

2) Dự thảo hợp đồng;

3) Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: bản sao;

4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản đó: bảo sao;

5) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý: Bản sao nêu trên phải là bản in, bản chụp hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực. 

Thứ hai, đối với trường hợp hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng: 

Căn cứ theo quy định theo Điều 41 Luật Công chứng năm 2014 việc Công chứng hợp đồng đã được soạn thảo sẵn được thực hiện như sau:

Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ sau: 

1) Phiếu yêu cầu công chứng, bao gồm các thông tin sau:  tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;  họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo;

2) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

3) Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản đó: bảo sao;

4) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý: Bản sao nêu trên phải là bản in, bản chụp hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực. 

Đồng thời, nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng.

Sau khi quý bạn đọc tiến hành kiểm tra đầy đủ hồ sơ nêu tại mục 2 dưới đây, thì quý khách hàng tiến hành ra Văn phòng Công chứng tiến hành thủ tục Công chứng hợp đồng chuyển nhượng chung cư mini.

Sau đó công chứng viên tiến hành kiểm tra lại hồ sơ. Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, Công chứng viên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán và công chứng viên sẽ cho các bên đọc lại hợp đồng 1 lần nữa. Trường hợp hai bên đều nhất trí với những điều khoản trong hợp đồng thì hai bên tiến hành lăn tay điểm chỉ, ký tên trên hợp đồng. 

Quá trình thực hiện thủ tục sang tên chung cư mini tại văn phòng đăng ký đất đai thì sẽ phải nộp vào văn phòng đăng ký đất đai 02 bản hợp đồng mua bán bản gốc và 2 bên mua và bán mỗi bên cầm 01 bản hợp đồng mua bán chuyển nhượng bản gốc.

1.2. Tiến hành đăng ký biến động đất đai:

Sau khi hoàn thiện đầy đủ, quý bạn sẽ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường nơi có nhà đất nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra hồ sơ. 

Trường hợp hồ sơ hợp lệ, đủ điều kiện theo quy định: 

– Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cán bộ tiến hành gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế nhằm xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;

– Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định pháp luật; 

Cán bộ tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất trong trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì

– Tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; gửi Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

1.3. Kê khai nghĩa vụ tài chính:

Kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp hợp đồng không thỏa thuận thì người mua nộp thay người bán tiến hành nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp hợp đồng có sự thỏa thuận của các bên thì bên nộp thay có nghĩa vụ nộp hồ sơ khai thuế cùng thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu chung cư mini. 

Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng thời điểm thực hiện thủ tục nộp hồ sơ sang tên. 

2. Hồ sơ và điều kiện sang tên chung cư mini:

2.1. Hồ sơ thực hiện quy trình và thủ tục sang tên chung cư mini: 

Hồ sơ thực hiện quy trình và thủ tục sang tên chung cư mini đúng pháp luật bao gồm các giấy tờ sau: 

(1) Đơn đề nghị của chủ đầu tư về việc xin cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư mini;

(2) Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Bản chính và bản sao có công chứng/chứng thực;

(3) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT).

(4) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

(5) Biên bản bàn giao nhà của người mua và chủ đầu tư.

(6) Bản sao các giấy tờ nhân thân: Căn cước công dân/chứng minh thư; sổ hộ khẩu; giấy chứng nhận kết hôn; giấy xác nhận tình trạng độc thân của những người có tên trong hợp đồng mua bán.

(7) Văn bản ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thực hiện thủ tục sang tên chung cư mini đúng pháp luật;

2.2. Điều kiện thực hiện quy trình và thủ tục sang tên chung cư mini: 

Để thực hiện quy định và thủ tục sang tên chung cư mini bao gồm các điều kiện sau:

1) Chung cư mini muốn chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (Sổ hồng). Căn cứ theo quy định rõ tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, Đối với trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc trường hợp chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó  mà có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì căn cứ theo quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD:

Điều kiện thứ nhất: Các cá nhân, tổ chức khi mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

Điều kiện thứ hai: Chưa tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Những khó khăn và vướng mắc đối với vấn đề cấp sổ hồng sau khi đã sang tên chung cư mini hiện nay: 

Chung cư mini là cụm từ không còn xa lạ với nhiều bạn đọc, chung cư mini với công trình chung cư có diện tích nhỏ, thông thường có diện tích khoảng 30 – 45m² bao gồm 01 phòng ngủ hoặc có thể cơi nới thành 02 phòng ngủ… Pháp luật hiện hành chưa có quy định về chung cư mini do đó vấn đề cấp sổ hồng sau khi sang tên chung cư mini hiện nay đang là vấn đề mà nhiều chủ sở hữu chung cư mini quan tâm. Những khó khăn và vướng mắc đối với vấn đề cấp sổ hồng sau khi đã sang tên chung cư mini hiện nay:

Thứ nhất, Cần hiểu rõ ràng bản chất chung cư mini là nhà đất của cá nhân, xây quy mô nhỏ. Chủ sở hữu chung cư mini hoàn toàn có thể bán từng phòng nhưng hiện tại theo quy định của pháp luật thì chỉ cho cấp sổ chung của cả tòa nhà. Do vậy, thực tế việc mỗi phòng không có sổ đỏ hoặc sổ hồng riêng mà các chủ sở hữu phòng này là đồng sở hữu theo phần của sổ chung. Tại trang 4 sổ đổ, sổ hồng sẽ có ghi chú là đồng sử dụng với những chủ sở hữu khác.

Cần lưu ý rằng, từng phòng không thể tự ý bán khi không có chữ ký của những đồng sử dụng khác. Trên thực tế gần đây rất nhiều những trường hợp muốn “bán” nhưng không được và hiện pháp luật thì chưa có cơ chế giải quyết. Do đó, quý bạn đọc khi mua loại hình chung cư mini này với mục đích ở thì hoàn toàn có thể, tuy nhiên mua nhằm mục đích đầu tư thì rất vướng mắc thủ tục.

Thứ hai, Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 thì người mua nhà chung cư mini có thể được cấp sổ hồng trong trường hợp chung cư mini đáp ứng các điều kiện dưới đây:

– Đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng;

– Phải có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được xây dựng, thiết kế từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín;

– Bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Do đó, chung cư mini khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì có thể được cấp sổ hồng, tuy nhiên đối với chung cư mini tại Hà Nội, căn cứ theo Quyết định 12/2017/QĐ-UBND thì đối với các công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai so với giấy phép thì các công trình này phải được kiểm tra, xử lý theo quy định pháp luật. Sau xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Còn đối với diện tích xây dựng không sai phạm so với giấy phép thì có thể được xem xét cấp sổ hồng.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay đối với các chung cư mini xây dựng trái phép không đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn nêu trên điển hình xây dựng sai phép vượt quá số tầng, số phòng theo quy định trong giấy phép, cơi nơi thêm công trình, không đảm bảo điều kiện phòng cháy chữa cháy,… do vậy, việc tiến hành mua chung cư mini quý bạn đọc cần xem xét rõ ràng điều kiện cấp sổ hồng nhà chung cư mini nhằm tránh cách rủi ro về sau khi chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, thừa kế,…