Thủ tục mua bán đất rừng sản xuất? Phí chuyển nhượng?

Đất rừng sản xuất không nằm trong những trường hợp bị cấm chuyển nhượng, mua bán theo quy định của pháp luật. Vậy, thủ tục mua bán đất rừng sản xuất và phí chuyển nhượng như thế nào?

Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai 2013

– Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân

Dịch vụ LVN Group tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.0191

1. Quy định pháp luật về đất rừng sản xuất:

Trước hết ta cần tìm hiểu quy định của pháp luật về định nghĩa đất rừng sản xuất là gì? Căn cứ theo quy định tại Điểm c, Khoản 1 Điều 10 của Luật đất đai 2013 thì có thể hiểu rằng, đất rừng sản xuất là loại đất được sử dụng để chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản.. Đất rừng sản xuất thuộc nhóm đất nông nghiệp nên cần tuân thủ các quy định sử dụng của loại đất này.

Theo đó đất rừng sản xuất sẽ gồm:

Rừng tự nhiên gồm có: đây là loại rừng tự nhiên và rừng được phục hồi bằng biện pháp khoanh nuôi xúc tiến tái sinh tự nhiên

Rừng trồng gồm có: đây là loại rừng trồng bằng vốn ngân sách nhà nước, rừng trồng bằng vốn chủ rừng tự đầu tư.Quy định sử dụng đất rừng sản xuất

Bên cạnh đó pháp luật cũng có những quy định rất cụ thể liên quan đến vấn đề về điều kiện cấp sổ đỏ cho đất rừng sản xuất. Cụ thể để tìm hiểu quy định của pháp luật liên quan đến điều kiện cấp sổ đỏ cho đất rừng thì ta căn cứ theo quy định tại Điều 33 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó có thể hiểu rằng:

Một cá nhân, hộ gia đình muốn được cấp sổ đỏ đất rừng sản xuất phải đáp ứng các điều kiện như:

Một là, chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng mà vốn để trồng rừng, tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng rừng hoặc tiền nộp cho Nhà nước khi được giao rừng có thu tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Hai là, kèm theo điều kiện một thì chủ sở hữu phải có một trong các giấy tờ sau đây:
-Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ theoquy định mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng rừng sản xuất;

-Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng;

-Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

-Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã có hiệu lực pháp luật;

-Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có các giấy tờ theo quy định mà đã trồng rừng sản xuất bằng vốn của mình thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

2. Thủ tục mua bán đất rừng sản xuất:

Liên quan đến vấn đề về chuyển nhượng đất rừng sản xuất trước hết ta cần tìm hiểu về  điều kiện chuyển nhượng đất rừng sản xuất theo quy định của pháp luật. Bởi không phải tất cả các trường hợp đều có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất rừng sản xuất. Như đã nêu ở phần mục trên, đất rừng sản xuất gồm 2 loại là đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên (rừng tự nhiên và rừng được phục hồi bằng biện pháp khoanh nuôi xúc tiến tái sinh tự nhiên) và đất rừng sản xuất là rừng trồng (rừng trồng bằng vốn ngân sách nhà nước, rừng trồng bằng vốn chủ rừng tự đầu tư)

Theo đó, khi thực hiện việc chuyển nhượng đất trồng rừng sản xuất các cá nhân, hộ gia đình cũng phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định.

Trước hết, là những điều kiện liên quan đến vấn đề những trường hợp không được phép chuyển nhượng đất rừng sản xuất. Căn cứ theo quy định tại đ iều 191 Luật đất đai 2013 thì ta có thể xác định được một số trường hợp không được phép chuyển nhượng đất trồng rừng sản xuất như:  Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tại điểm c khoản 1 điều 179 Luật đất đai 2013 cũng có quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Theo các quy định tại cấc điều luật nêu trên thì ta có thể thấy rằng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất rừng sản xuất không thuộc các trường hợp không được chuyển nhượng nêu trên. Do vậy, Khi thực hiện giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất ta chỉ cần đảm bảo điều kiện bên chuyển nhượng được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền lợi của mình. Cụ thể là căn cứ khoản 1 điều 188 Luật đất đai  thì để chuyển nhượng đất trồng rừng sản xuất thì: Đất rừng sản xuất này phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận; không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật cụ thể là căn cứ khoản 3 điều 129 và điều 130 Luật đất đai thì khi chuyển nhượng đất rừng sản xuất bạn cũng cần phải lưu ý đến hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất không quá 300ha

Khi đã đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất như sau:

Bước 1: Bạn và bên nhận chuyển nhượng cần chuyển bị ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất rừng sản xuất tiến hành công chứng tại ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng công chứng tư nhân tại nơi có đất. Hồ sơ để công chứng hợp đồng chuyển nhượng bạn cần chuẩn bị:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng đất rừng sản xuất ( bản dự thảo);

– Bản sao chứng minh nhân dân/ căn cước công dân của hai bên;

– Bản sao sổ hộ khẩu của cả hai bên;

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên;

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ trên thì bạn tiến hành đi ký kết và công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng công chứng thì bạn chuẩn bị bộ hồ sơ chuyển nhượng đất rừng sản xuất bao gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),

– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân bên mua và bên bán

-Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán

– Đơn đăng ký theo mẫu

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên mua

Bước 3: Bạn nộp hồ sơ chuyển nhượng đất rừng sản xuất như đã nêu ở bước 2 lên văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa để làm thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định

Nếu hồ sơ của bạn hợp lệ và đầy đủ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ viết giấy biên nhận hồ sơ và giấy hẹn trả kết quả. Trường hợp nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc bị thiếu thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bạn về việc trả hồ sơ hoặc hướng dẫn bạn bổ sung những tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ.

Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Cán bộ có thẩm quyền xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Và cuối cùng là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ

3. Thuế phí chuyển nhượng đất rừng sản xuất hiện nay:

Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện việc chuyển nhượng đất rừng sản xuất bạn phải nộp hai loại thuế phí đó là: Thuế thu nhập cá nhân và  Thuế trước bạ nhà đất. Theo đó, hai loại thuế này được xác định như sau:

– Thuế trước bạ nhà đất  = (Diện tích đất tính bằng m2) x (Giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh) x (Lệ phí 0.5%)

– Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Bên cạnh đó theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì có thể xác định được một số trường hợp được miễn thuế khi chyển nhượng đất rừng sản xuất Cụ thể, theo quy định này thì các trường hợp chuyển nhượng giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân: Giữa vợ với chồng; Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; Bố vợ, mẹ vợ với con rể; Ông nội, bà nội với cháu nội; Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; Anh chị em ruột với nhau

Như vậy, từ những lập luận và phân tích như trên có thể thấy rằng khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất thì cả bên bán và bên mua sẽ phải đáp ứng những điều kiện nhất định về việc chuyển nhượng và thuế phí chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành.