Các hình thức thuê đất? Tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền một lần cho cả thời gian thuê? Tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm? Thuê đất 50 năm trả tiền một lần có được chuyển nhượng đất thuê không?
Hiện nay, nhằm khuyến khích người dân đặc biệt nông dân có thể mở rộng hoạt động sản xuất đầu tư phát triển nền kinh tế – xã hội của cả nước. Đảng và Nhà nước đã có nhiều chính sách ưu đãi tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp được thuê đất để thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thực tế, nhiều bạn đọc còn thắc mắc, chưa hiểu rõ về tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền một lần, và tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm. Vậy, tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền một lần, và tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm như thế nào?
Cơ sở pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 46/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
– Thông tư 77/2014/TT-BTC Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
– Thông tư 11/2018/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.0191
1. Các hình thức thuê đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP việc xác định tiền thuê đất có hai trường hợp:
– Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
– Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Cụ thể, nội dung phân tích tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền một lần, trả tiền hàng năm Luật LVN Group phân tích cụ thể dưới đây.
2. Tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 46/2017/NĐ-CP quy định cách tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền một lần cho cả thời gian thuê như sau:
(1) Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê = Diện tích đất phải nộp tiền thuê đất (x) Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Trong đó, đơn giá thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được xác định như sau:
Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC, trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá.
Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất, trong đó:
– Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) mà:
+ Từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
+ Từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
+ Từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
– Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) mà:
+ Dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
+ Dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
+ Dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất, cụ thể như sau:
Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất mà có mật độ xây dựng, chiều cao của công trình khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất thấp hơn hoặc cao hơn mức bình quân chung để tính thu tiền thuê đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
– Giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo công thức dưới đây đối với trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất:
| Giá đất của thời hạn thuê đất | = | Giá đất tại Bảng giá đất | X | Thời hạn thuê đất |
| Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất |
3. Tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm:
3.1. Cách tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2017/NĐ-CP quy định cách tính tiền thuê đất 50 năm trả tiền hằng năm như sau:
– Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì số tiền thuê đất phải trả hàng năm = Đơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định (x) Diện tích đất thuê.
Đây là tiền thuê đất của một năm, khi có sự thay đổi về đơn giá đất thì tiền thuê đất của năm đó cũng có sự thay đổi theo.
3.2. Cách xác định đơn giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh:
Đơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định được xác định theo các trường hợp sau:
Trường hợp thuê đất 50 năm trả hàng năm không qua đấu giá cho thuê đất, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC quy định như sau:
Đơn giá thuê đất hàng năm được xác định = Mức tỷ lệ (%) (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó:
– Mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và được công bố công khai trong quá trình tổ chức thực hiện.
– Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ:
+ Từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
+ Từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
+ Từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
– Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) mà:
+ Dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
+ Dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
+ Dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất được tính theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất (x) Hệ số điều chỉnh giá đất, trong đó:
Sở Tài chính chủ trì xác định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất có mật độ xây dựng, chiều cao của công trình khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền thuê đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
4. Thuê đất 50 năm trả tiền một lần có được chuyển nhượng đất thuê không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
Thứ nhất, đối với Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung sau: quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
– Quyền chung của người sử dụng đất:
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
+ Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
+ Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;
+ Tố cáo, khiếu nại, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai;
– Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:
+ Làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật’; Thực hiện kê khai đăng ký đất đai;
+ Sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng mục đích, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
+ Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Thứ hai, đối với các Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ của chủ thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất thu tiền nêu trên còn có các quyền sau đây:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
– Cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
– Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;
– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật;
– Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Do vậy, theo quy định cho thuê đất 50 năm mà Nhà nước đã thu tiền thuê đất một lần có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất thuê.