Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà, sẽ không tránh được trường hợp một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn như thế nào?

Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật nhà ở 2014.

Dịch vụ LVN Group tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.0191      

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà:

Hiện nay pháp luật không định nghĩa cụ thể hợp đồng thuê nhà là gì những theo các quy định của Bộ luật dân sự 2015 và luật nhà ở 2014 thì ta có thể hiểu rằng hợp đồng thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, nó là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.

Theo đó thì ta cũng xác định được một số đặc điểm cơ bản của hợp đồng thuê nhà đó là: hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.

Bên cạnh đó, khi ký kết hợp đồng thuê nhà sẽ làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà. Vì vậy, có thể hiểu hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ

Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Do vậy, có thể nói hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản.

Theo quy định tại điều 121 Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Hay nói cách khác là khi ký kết hợp đồng thuê nhà các bên phải lập thành văn bản chứ không thể thỏa thuận, xác lập bằng miệng, bởi lẽ thuê nhà là một loại giao dịch đặc biệt và cần phải có tính chính xác cao nhằm thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà và cũng là một căn cứ có tính chính xác cao nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên. Tùy vào nhu cầu của các bên mà có thể công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà hoặc không.

2. Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn:

Trước hết ta cần tìm hiểu các quy định của pháp luật về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nghĩa là như thế nào. Khi ký kết hợp đồng thuê nhà thường các bên sẽ có sự thỏa thuận thống nhất với nhau về thời hạn thuê nhà, có thể là 6 tháng, 1 năm,… Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng này thì một trong hai bên là bên thuê hoặc bên cho thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước khoảng thời gian mà hai bên đã ấn định trước đó. Ví dụ thời hạn thuê là 6 tháng nhưng bên thuê nhà lại muốn dừng hợp đồng ở tháng thứ 3, đó gọi là đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì có thể xác định được một số trường hợp mà các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn như là:

Thứ nhất, đối với bên cho thuê nhà ở:

– Bên cho thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu nhà mà họ cho thuê là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của pháp luật.

– Bên cho thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên cho thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bên cho thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên cho thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên cho thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh

Đối với bên thuê nhà ở :

– Bên thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

– Bên thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

– Bên thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, khi thuộc vào các trường hợp đã nêu thì các bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhưng theo quy định pháp luật hiện hành thì khi bên nào đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định rằng nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Theo đó, có thể hiểu rằng đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mà không báo trước đủ số ngày theo quy định thì là trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn trái pháp luật và bên đơn phương sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Vậy, cụ thể trách nhiệm ở đây là gì?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức tiền, hiện vật, thực hiện công việc, phương thức một lần, nhiều lần trong trường hợp có một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mà trái pháp luật. Trong trường hợp nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường. Theo đó, khi khởi kiện ra tòa án yêu cầu bên vi phạm bồi thường thì người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra họ sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại theo quy định tại Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

Lợi ích mà bên còn lại đáng lẽ được hưởng hay mức bồi thường thiệt hại được xác định dựa trên: thu nhập bị giảm sút/mất đi khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn; chi phí để khắc phục thiệt hại;…

Trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận hay xác định được mức bồi thường thiệt hại, bên bị thiệt hại có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án xác định mức bồi thường thiệt hại cho mình.

Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:

– Thiệt hại về tài sản;

– Thiệt hại về sức khoẻ.

Tóm lại, trách nhiệm của các bên khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không đúng quy định là phải bồi thường những thiệt hại mà bên kia phải chịu khi bên này đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Để được bồi thường những thiệt hại đó thì bên bị thiệt hại phải đưa ra được các bằng chứng, chứng cứ chứng minh tài sản hoặc sức khỏe ,.. của mình bị thiệt hại như thế nào, giá bồi thường căn cứ theo đâu,… Nếu không chứng minh được có thiệt hại thì bên còn lại không phải bồi thường. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận với nhau về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì bên vi phạm ngoài phải trả khoản tiền phạt vi phạm theo thỏa thuận đó còn phải trả khoản tiền bồi thường thiệt hại theo quy định.

3. Có phải trả lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?

Khi tiến hành chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, ngoài vấn đề có phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại hay không thì câu hỏi pháp lý luôn được đặt ra cho các bên là: Tiền cọc có được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà hay không?

Để xác định có phải trả tiền cọc trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không, trước hết cần phải xác định:

Thứ nhất, trong hợp đồng hai bên có tiến hành đặt cọc khi ký hợp đồng thuê nhà.

Thứ hai, hai bên có thỏa thuận phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không.

Thứ ba, nhiều trường hợp thỏa thuận tiền đặt cọc được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.

Như vậy, trong trường hợp thỏa thuận ban đầu giữa hai bên không có tiền đặt cọc; hay tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà thì bên thuê nhà sẽ không được hoàn lại tiền cọc. Còn đối với trường hợp có đặt cọc và nêu rõ phương án trả tiền cọc thì đối chiếu xem có thỏa thuận nếu chấm dứt hợp đồng trước hạn có được nhận lại không để xử lý khoản tiền cọc này.

Như vậy, từ những lập luận và phân tích cùng những căn cứ pháp lý đưa ra ở trên thì có thể thấy được rằng khi tiến hành chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì bên vi phạm phải chi trả những khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng nếu có sự thỏa thuận từ trước đó, đồng thời phải trả thêm khoản tiền bồi thường thiệt hại cho bên còn lại nếu có thiệt hại xảy ra từ việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.