UBND phường, xã có được thu thuế xây dựng nhà ở không?

Một trong các thủ tục quan trọng mà cần thực hiện khi bắt đầu tiến hành xây dựng nhà ở đó chính là nộp thuế xây dựng. Thông thường là sau khi công trình nhà ở mà đã được cấp phép xây dựng thì để công trình chính thức được đi vào triển khai thì các cá nhân, hộ gia đình sẽ phải trực tiếp đến bên UBND cấp xã/phường sở tại để thực hiện thủ tục là thông báo khởi công. Vậy UBND phường, xã có được thu thuế xây dựng nhà ở không?

Căn cứ pháp lý:

– Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế;

– Công văn số 3381/TCT-CS ngày 08 tháng 09 năm 2008 của Tổng cục Thuế;

– Thông tư 302/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính;

– Thông tư 95/2015/TT-BTC

LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.0191

1. UBND phường, xã có được thu thuế xây dựng nhà ở không?

Tại Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế về việc thu thuế hoạt động xây dựng nhà tư nhân có quy định rằng các tổ chức, cá nhân mà có hoạt động xây dựng chính là đối tượng phải thực hiện đăng ký, thực hiện kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và cả thuế thu nhập doanh nghiệp với chính cơ quan thuế địa phương nơi mà tổ chức, cá nhân đó đăng ký kinh doanh hoặc nơi các cá nhân, tổ chức đó thực hiện xây dựng công trình bởi vì căn cứ theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng, của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và của các văn bản thi hành Luật thì những đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp chính là các tổ chức, những cá nhân mà có hoạt động sản xuất, hoạt động kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.

Như vậy có thể thấy rằng nếu các chủ thể xây dựng nhà ở là các tổ chức, cá nhân mà có hoạt động xây dựng chính là các đối tượng phải đăng ký kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và đăng ký kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp tại nơi thực hiện công trình hoặc tại nơi tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh.

Tại Công văn số 3381/TCT-CS ngày 08 tháng 09 năm 2008 của Tổng cục Thuế về việc truy thu thuế Giá trị gia tăng, thuế Thu nhập của các tổ chức, cá nhân người nhận thầu xây dựng nhà có quy định rõ là trường hợp các cơ quan thuế thực hiện việc kiểm tra và có đủ các cơ sở xác định các tổ chức, cá nhân đã nhận thầu xây dựng nhà ở của những hộ gia đình mà bên nhận thầu lại không thực hiện việc đăng ký kê khai nộp thuế đối với các hoạt động nhận thầu xây dựng thì cơ quan thuế hoàn toàn có quyền truy thu lại đủ số thuế thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo đúng quy định của pháp luật. Những hộ gia đình chỉ là những người đi thuê xây dựng nhà ở chứ không phải là bên nhận thầu xây dựng thế nên họ không phải là người nộp thuế chính vì vậy sẽ không thực hiện truy thu thuế đối với hộ gia đình.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp các hộ gia đình hoặc các cá nhân mà có nhu cầu tự mua các vật tư xây dựng và tự thuê các công nhân xây dựng lẻ hoặc là có thuê thầu xây dựng nhưng lại không cung cấp được hợp đồng thuê và những căn cứ chứng minh là đã thuê thầu xây dựng thì những hộ gia đình hoặc các cá nhân đó sẽ chính là các chủ thể phải nộp thuế. Ngoài ra, đối với các vật tư xây dựng mà các chủ thể tự mua thì cơ quan thuế sẽ không tính thuế vật tư.

Theo nguyên tắc, những đối tượng phải kê khai và nộp thuế phải thực hiện tại các cơ quan thuế hoặc tại nơi uỷ nhiệm thu thuế. Tại Điều 10 của Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú của hoạt động kinh doanh thì có quy định rằng tại những địa bàn mà chưa thực hiện nộp thuế qua phương thức điện tử thì Cơ quan quản lý thuế sẽ ủy nhiệm cho những tổ chức thu thuế đối với các cá nhân kinh doanh nộp thuế khoán. Việc thực hiện ủy nhiệm thu thuế sẽ phải được thực hiện thông qua các hợp đồng giữa Thủ trưởng của cơ quan quản lý thuế với các tổ chức được ủy nhiệm thu. Các tổ chức được ủy nhiệm thu sẽ là các đơn vị như là Ban quản lý chợ; hoặc Trung tâm thương mại; hoặc là các doanh nghiệp mà có hệ thống mạng lưới rộng khắp trên toàn cả nước đáp ứng được điều kiện thuận lợi cho những cá nhân nộp thuế vào ngân sách nhà nước như là các doanh nghiệp hoạt động ở trong lĩnh vực bưu chính, viễn thông, điện lực,…

Như vậy, trong trường hợp tại địa phương nơi thực hiện công trình hoặc tại nơi tổ chức, cá nhân nhận thầu công trình có đăng ký kinh doanh mà chưa có phương thức thu thuế điện tử thì cơ quan quản lý thuế hoàn toàn có thể uỷ quyền cho những tổ chức, đơn vị có thẩm quyền để tiến hành thu thuế với cá nhân nộp thuế.

Theo đó, Ủy ban Nhân dân xã, phường địa phương nơi thực hiện công trình hoặc tại nơi tổ chức, cá nhân nhận thầu công trình có đăng ký kinh doanh có thẩm quyền thu thuế đối với những đối tượng thực hiện thầu công trình nhưng phải được cơ quan thuế uỷ nhiệm thông qua hợp đồng, văn bản uỷ quyền.

2. Các loại thuế, lệ phí khi xây dựng nhà ở:

Những đối tượng phải kê khai và nộp thuế xây dựng nhà ở phải nộp những loại thuế, lệ phí khi nhận thầu công trình xây dựng nhà ở như sau:

– Thuế môn bài: Thuế môn bài chính là loại thuế thu trực tiếp hàng năm. Loại thuế này sẽ đánh vào tổng số vốn đăng ký trong giấy chứng nhận kinh doanh mà các chủ sở hữu đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc là đánh vào doanh thu của năm kinh doanh liền kề của tổ chức. Mức thu của thuế môn bài sẽ được chia thành theo từng bậc khác nhau và sẽ tuỳ vào từng địa phương sẽ không giống nhau.

Như vậy thì khi tiến hành xây dựng nhà ở tư nhân thì chủ công trình xây dựng hoặc là nhà thầu bắt buộc là phải có trách nhiệm đóng thuế môn bài, cụ thể như sau:

+ Các cá nhân, hộ gia đình mà xây nhà ở tự đầu tư mua vật liệu và tự thuê nhân công thì sẽ phải tự thực hiện kê khai nộp thuế môn bài

+ Đối với những cá nhân, hộ gia đình mà thuê một bên thầu khoán trọn gói xây dựng thì các bên nhận thầu sẽ phải thực hiện kê khai nộp thuế môn bài

Căn cứ để tính thuế môn bài sẽ được thực hiện theo Thông tư 302/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính. Theo đó, mức đóng thuế xây dựng nhà ở môn bài sẽ được xác định dựa vào về giá thuê nhân công của chính chủ công trình theo hợp đồng xây dựng:

+ Những nhân công mà có thu nhập dưới 100.000.000 đồng/năm thì sẽ được miễn thuế môn bài

+ Thu nhập của những nhân công từ 100.000.000 đồng/năm đến 300.000.000/năm thì mức đóng thuế môn bài cả năm sẽ là 300.000 đồng

+ Đối với những nhân công thu nhập từ 300.000.000 đồng/năm đến 500.000.000 đồng/năm thì mức thuế môn bài cả năm sẽ là 500.000 đồng

+ Các trường hợp trên 500.000.000/năm thì mức thuế môn bài cả năm là 1.000.000 đồng

– Thuế giá trị gia tăng: thuế giá trị gia tăng khi xây dựng nhà ở là loại thuế bắt buộc vì đây chính là hoạt động mà có phát sinh dịch vụ, chính vì thế các chủ công trình phải thực hiện tiến hành kê khai cũng như nộp thuế. Những đối tượng kê khai và thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng sẽ là bên chủ nhà thầu xây dựng hoặc là chủ hộ gia đình tự xây dựng công trình

+ Công thức tính thuế giá trị gia tăng khi thực hiện xây dựng nhà ở sẽ phải căn cứ theo khoản 2 điều 2 của Thông tư 95/2015/TT-BTC và được tính như sau:

Thuế GTGT = (Doanh thu tính thuế) x (Tỷ lệ phần trăm tính thuế giá trị gia tăng)

Trong đó:

Doanh thu tính thuế sẽ được tính bằng đơn giá lẻ nhân với phần diện tích của toàn công trình hoặc đơn giá toàn bộ công trình hoặc là giá trị của phần việc xây dựng mà đã được xác định theo hợp đồng xây dựng đã ký kết, ở đây:

+ Trong trường hợp mà hợp đồng xây dựng mà không có các số liệu, các thông tin về vật tư xây dựng thì phần doanh thu để tính thuế sẽ chỉ dựa vào phần tiền mà nhân công thực hiện xây dựng nhận được khi đã hoàn thành công trình

+ Trong hợp đồng mà có thoả thuận về các mức giá vật tư nhưng giá đưa ra lại không phù hợp với giá trị thực ở tại địa phương đó thì cơ quan thuế sẽ tiến hành thực hiện thu thuế xây dựng nhà ở theo đúng quy định pháp luật

+ Nếu chủ công trình mà sử dụng hoá đơn khi xây nhà thì phần doanh thu sẽ được dùng để tính thuế sẽ phải dựa trên hoá đơn và doanh thu khoán

Tỷ lệ phần trăm tính thuế giá trị gia tăng phải được xác định dựa vào những điểm sau:

+ Trong trường hợp hợp đồng xây dựng mà trong đó có cung cấp về vật tư xây dựng thì tỷ lệ sẽ là 3%

+ Trong trường hợp hợp đồng xây dựng mà không cung cấp về vật tư xây dựng thì tỷ lệ này sẽ là 5%

– Thuế thu nhập cá nhân

Theo hướng dẫn tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC, thì:

+ Trong trường hợp những cá nhân, hộ gia đình mà tự tiến hành thuê những nhân công riêng lẻ thì những người nhân công này sẽ phải thực hiện kê khai và nộp thuế

+ Nếu là nhà thầu thuê những người nhân công xây dựng công trình thì những chủ thầu phải đóng cho công nhân

+ Các cá nhân, hộ gia đình xây nhà không thuộc những đối tượng chịu nộp thuế thu nhập cá nhân

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân như sau:

Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế x tỷ lệ thu nhập cá nhân trên doanh thu x tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân (tạm thu 10%)

Trong đó:

+ Doanh thu để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ là tất cả những khoản tiền mà có phát sinh ở trong quá trình xây dựng nhà ở. Cách để xác định doanh thu này cũng giống như các cách tính đối với thuế giá trị gia tăng

+ Tỷ lệ phần trăm thuế TNCN sẽ được áp dụng với mức tạm thu là 10%

– Lệ phí trước bạ hoàn công: sau khi đã tiến hành xây dựng hoàn thiện nhà ở, chủ sở hữu nhà phải khai báo và phải thực hiện các thủ tục giấy tờ nhằm để tiến hành thực hiện việc đăng ký biến động đất đai thì phải thực hiện đóng thêm một loại thuế xây dựng nhà ở nữa đó chính là phí trước bạ. Những đối tượng phải nộp loại lệ phí này là:

+ Chủ thầu: nếu là chủ hộ ký hợp đồng thuê khoán toàn bộ với các chủ thầu

+ Cá nhân hay hộ gia đình phải nộp thuế