Quy định của pháp luật về đất thổ cư? Xây nhà sai vị trí thổ cư có bị phạt như thế nào? Biện pháp khắc phục khi xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư?
Trên thực tế có rất nhiều cá nhân, hộ gia đình do nhầm lẫn hoặc không xác định chính xác được vị trí đất nên đã xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư. Vậy, theo quy định của pháp luật khi xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư sẽ bị phạt như thế nào và biện pháp khắc phục ra sao?
Cơ sở pháp lý: Nghị định 91/2019/NĐ-CP nghị định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Dịch vụ LVN Group tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.0191
1. Xây nhà sai vị trí thổ cư có bị phạt như thế nào?
Đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.Tuy nhiên ta có thể hiểu rằng đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đất thổ cư là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà cửa. Hay nói cách khác đất thổ cư là một loại đất nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, có tên gọi khác là đất ở, loại đất này dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho việc sinh hoạt trên đất của con người.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư hay đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài Tuy nhiên, phải hiểu rằng đây là loại đất không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn.
Như đã nêu ở trên, đất thổ cư là loại đất dùng để xây dựng nhà ở. Mỗi loại đất trong ba nhóm đất mà pháp luật quy định đều có một mục đích sử dụng riêng, ví dụ như đất trồng cây hàng năm thì sử dụng để trồng các cây ngắn ngày như ngô, lạc, sắn….; đất trông cây lâu năm sử dụng để trồng các loại cây lâu niên như keo, bạch đàn,… hoặc đất nuôi trồng thủy hải sản thì sử dụng tương tự như cái tên của nó là để nuôi trồng, đào ao nuôi tôm, cua, cá……. Đất thổ cư dùng để xây nhà hay nói cách khác người dân chỉ được phép xây dựng nhà lên đất thổ cư chứ không được xây dựng nhà trên các loại đất khác theo quy định của pháp luật.
Cụ thể căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định thì khi xây dựng nhà trên diện tích đất bao gồm cả đất được sử dụng với mục đích để ở và với mục đích không phải để ở thì người sử dụng đất chỉ được xây dựng trong phạm vi diện tích đất ở đã được cấp giấy chứng nhận. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng diện tích, đúng ranh giới đất đã được ghi trên giấy chứng nhận được cấp cho thửa đất cho gia đình.
Tại khoản 1 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định rằng căn cứ để xác định mục đích sử dụng là theo hiện trạng sử dụng đất hoặc căn cứ nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất nếu diện tích đất của gia đình trong trường hợp không xác định được cụ thể phần diện tích đất nào được sử dụng để ở, phần diện tích đất nào được sử dụng với mục đích vườn tạp . Điều này đồng nghĩa với việc phần diện tích đất nào của gia đình bạn đang được sử dụng với mục đích để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho việc sinh hoạt là phần diện tích có mục đích để ở, được phép xây dựng.
Một hộ gia đình, cá nhân được cho là xây dựng sai vị trí đất thổ cư hay chính là việc sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước công nhận quyền sử dụng trong trường hợp phần diện tích bạn sử dụng để xây dựng nhà ở toàn bộ ở vị trí đất vườn tạp hoặc có phần diện tích được sử dụng để xây dựng nhà ở .
Việc một cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Cụ thể là bị xử phạt theo quy định tại nghị định 91/2019/NĐ-CP. Theo đó, việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể các mức phạt đối với các hành vi này như sau:
Đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư, đất ở và xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt như sau: Mức phạt tối thiểu đối với hành vi này nếu là đất ở thuộc khu vực nông thôn là 3 triệu đồng và nếu là đất ở thuộc khu vực thành thị thì bị phạt 6 triệu đồng.
Đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư,đất ở và xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì xử phạt như sau: Thấp nhất là 3 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha và cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên. Như vậy, mức xử phạt trong trường hợp này là tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích,xây dựng trái phép , do đó mức phạt hành chính có sự khác biệt,
Đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư,đất ở và xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì xử phạt như sau: Mức phạt tiền thấp nhất áp dụng đối với hành vi này đối với đất ở khu vực nông thôn là 3 triệu và ở khu vực đô thị là 6 triệu.
Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP trường hợp ,nếu người dân xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà họ lại xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt áp dụng đối với hành vi xây dựng trái với giấy phép xây dựng được cấp thấp nhất là 30 triệu đồng và có thể lên đến 70 triệu đồng nếu việc xây dựng là trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử.
Tóm lại, khi xây dựng nhà ở sai vị trí đất thổ cư theo giấy chứng nhận đã được cấp hoặc theo giấy tờ giao đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính vì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng đã được cấp theo các mức mà pháp luật quy định như đã nêu cụ thể ở trên. Tùy thuộc vào từng hành vi, diện tích xây sai thì mức phạt cũng khác nhau.
2. Biện pháp khắc phục khi xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư?
Trường hợp nếu bạn lỡ xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư thì việc đầu tiên và bắt buộc bạn phải thực hiện là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên việc đã xây dựng nhà lên đất không phải là đất thổ cư thì bạn phải chịu phạt vi phạm hành chính trước, sau đó tùy vào sự linh hoạt của từng địa phương, nếu tình trạng xây nhà sai như vậy không phải là do bạn cô ý mà chỉ là do sự nhầm lẫn, không xác định được vị trí đất thổ cư thì cơ quan chính quyền có thể tạo điều kiện cho bạn làm hồ sơ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn nêu không bạn buộc phải tháo dỡ công trình đã xây sai đó.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể tại điểm d khoản 1 điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:”1.d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”
Theo quy định này , có thể hiểu rằng khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư để xây dựng nhà thì phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.
Khi đã được chấp thuận việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn cần thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Đối với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Khi tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.Còn nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Tại giai đoạn này các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hiện các công việc theo quy định như thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,…
Người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Như vậy, theo quy định của pháp luật khi xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Mức phạt trong trường hợp này được quy định rất cụ thể tại nghị định 91/2019/NĐ-CP. Trường hợp nếu muốn khắc phục thì bạn phải làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.