Có nên mua nhà dưới 30m2? Dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ?

1. Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) thì người sử dụng đất phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo từng trường hợp cụ thể sau:

– Trường hợp 1: Đối với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì được cấp sổ đỏ (nay là sổ hồng) và không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất;

+ Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông-lâm- ngư nghiệp, làm muối tại các vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn;

+ Được Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất đó xác nhận về việc cá nhân hay hộ gia đình đó đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

– Trường hợp 2: Đối với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

+ Đất đã được cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

+ Không có vi phạm về lĩnh vực pháp luật đất đai;

+ Được Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất đó xác nhận về việc cá nhân hay hộ gia đình đó đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đồ thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất.

Như vậy, trong quy định của pháp luật hiện hành về việc cấp sổ đỏ lần đầu cho người sử dụng đất không có quy định về điều kiện diện tích tối thiểu được cấp sổ đỏ. Vậy thì nhà dưới 30m2 vẫn có thể được cấp sổ dựa vào quy định cụ thể của từng địa phương.

2. Có nên mua nhà dưới 30m2? Dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ?

Nhà đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 có được cấp sổ hay không còn phải đáp ứng quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận của từng địa phương nơi có đất. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 134 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định về hạn mức giao đất cho mỗi cá nhân, hộ gia đình phù hợp với điều kiện và tập quán của địa phương. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì Nhà nước đã trao quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh của các địa phương quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cụ thể để đảm bảo phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Theo đó mà diện tích tối thiểu của từng địa phương là khác nhau.

Chẳng hạn như diện tích tối thiểu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở những quận thuộc khu vực 01 ở Thành phố Hồ Chí Minh như: quận 1, quận 3, quận 4, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Bình, quận Tân Phú,.. thì diện tích tối thiểu được tách thửa và cấp sổ đỏ là 36m2. Tuy nhiên tại một số phường ở các quận tại Hà Nội do mật độ dân cư cao nên diện tích tách thửa, cấp sổ đỏ tối thiểu được quy định là 30m2.

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn so với diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

– Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà địa phương quy định được hình thành từ trước ngày Văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương nơi có đất ban hành;

– Thửa đất này có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, nếu đảm bảo điều kiện này thì mua nhà dưới 30m2 với diện tích nhỏ thì người sử dụng vẫn có quyền nộp hồ sơ, làm thủ tục yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, nếu mua nhà có diện tích dưới 30m2 mà căn nhà đó không bảo đảm các điều kiện pháp lý được quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã phân tích ở trên thì sẽ không được cấp sổ đỏ. Theo đó, khi mua nhà trong trường hợp này thì người mua sẽ phải chịu nhiều rủi ro pháp lý do nhà không có đủ điều kiện được cấp sổ.

3. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà dưới 30m2:

Khi nhà, đất có diện tích dưới 30m2, nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp sổ đỏ mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì sẽ được làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, khi đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì chủ sở hữu sẽ thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

3.1. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà dưới 30m2:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì cá nhân hay hộ gia đình có đất đủ điều kiện cấp sổ thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;

– Các hoá đơn, chứng từ thể hiện việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nếu thuộc trường hợp được miễn, giảm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, lệ phí khi đăng ký biến động đất đai phải có giấy tờ chứng minh;

– Giấy tờ chứng nhận nhà đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đã được hình thành từ trước khi quyết định quy định về diện tích tối thiểu của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành;

– Một trong số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

3.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động đất đai:

Cá nhân hoặc hộ gia đình khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu trên thì cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký biến động đất đai cấp huyện, thành phố, quận thuộc tỉnh/ thành phố nơi có đất. Hoặc nếu địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai thì cá nhân hoặc hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/ huyện. Hiện nay, một số địa phương đã có bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thì người sở hữu có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện.

Theo đó, cán bộ tại văn phòng đăng ký biến động đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và sửa đổi để đảm bảo tính hoàn thiện của hồ sơ. Nếu hồ sơ tiếp nhận đã đầy đủ, bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ nhận hồ sơ và viết phiếu giao nhận hồ sơ cho người nộp, trong phiếu này có ghi ngày hẹn trả kết quả.

3.3. Giải quyết hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận:

Để cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai phải nhận được thông báo của cơ quan thuế có thẩm quyền thông báo về việc chủ sở hữu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Khi chủ sở hữu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng Đăng ký biến động đất đai sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người yêu cầu.

Theo đó, chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nộp hồ sơ hoặc Văn phòng sẽ gửi Giấy chứng nhận về cho Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có đất để Uỷ ban có thể trao lại cho hộ gia đình, cá nhân đã nộp hồ sơ tại cấp xã.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06/1/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính.