Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả cọc?

1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả cọc?

Để đảm bảo cho hợp đồng thuê nhà thì khi thuê nhà thường các bên ký hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên đây không phải trường hợp bắt buộc mà chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, căn cứ vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê có hay không nêu trong hợp đồng thuê nhà về việc phải trả cọc và có thể xác định cụ thể trường hợp trả cọc để có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không.

Tuy nhiên có một vài trường hợp sẽ không được trả lại tiền cọc cụ thể như sau:

+ Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, hai bên không đặt cọc;

+ Khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn mà hai bên thỏa thuận không phạt cọc;

+ Khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê, tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó;

+ Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.

Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không thì người đặt cọc thuê nhà cần căn cứ vào thỏa thuận đặt cọc trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà. Nếu hai bên không có thỏa thuận thì số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên cho thuê vì bên thuê đã không thực hiện đúng thời hạn của hợp đồng thuê.

2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có phải báo trước không?

Trong trường hợp khi thuê nhà trên thực tế vẫn có một số trường hợp ngoại lệ buộc phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mặc dù trong hợp đồng đều ghi rõ các bên không được chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, cụ thể như sau:

– Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có các hành vi sau đây như không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thỏa thuận…

– Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo nhà thuê; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 3 lần mà không khắc phục…

Đồng thời, theo quy định của Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể:

– Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thực hiện thu hồi nhà ở đang thuê, trừ các trường hợp sau đây:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không thông báo hoặc không có lý do chính đánh;

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng;

+ Bên thuê có hành vi tự ý đục phá, cơi nới, phá dỡ, cải tạo nhà ở đang thuê;

+ Bên thuê cho mượn, chuyển đổi, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê;

+ Bên thuê làm mất vệ sinh môi trường, trật tự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không thực hiện khắc phục;

+ Thuộc trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật đối với trường hợp bên thuê và bên cho thuê không thỏa thuận được giá.

– Bên thuê nhà ở có quyền được thực hiện đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

+ Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

+ Bên cho thuê đã tự ý tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

+ Khi quyền sử dụng nhà ở thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì phải tiến hành thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu một trong các bên có vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo quy định trên, các bên trong hợp đồng thuê nhà vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước dù là vì lý do gì đi nữa. Do đó, khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Nếu các bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

+ Thực hiện thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

3. Bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn:

Nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014.

Mức bồi thường cụ thể do các bên có thể thỏa thuận. Thực tế khi chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn sẽ gây ra những bất lợi cho bên bị chấm dứt, vì vậy các bên có thể thỏa thuận về hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần) bồi thường. Trong trường hợp nếu không thể thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Mức bồi thường thiệt hại được xác định dựa trên các căn cứ tình như sau:

+ Thiệt hại về tài sản

+ Thiệt hại về sức khỏe.

4. Một số lưu ý về hợp đồng thuê nhà:

Về hình thức của hợp đồng thuê nhà, theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở như sau:

+   Đối với trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

+ Đối với các giao dịch về thuê nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, căn cứ theo quy định hiện hành, đối với hợp đồng thuê nhà ở pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có nhu cầu thì vẫn có thể tiến thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. 

Về nội dung của hợp đồng thuê nhà, theo quy định tại Điều 121 Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm những nội dung như sau:

+ Thông tin họ tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

+ Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

+ Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; đối với những trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua hợp đồng mua bán nhà ở; 

+ Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn góp vốn;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Cam kết của các bên về thực hiện hợp đồng;

+ Các thỏa thuận khác;

+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

+ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

+ Ghi rõ chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Luật dân sự năm 2015;

– Luật nhà ở năm 2014.