Chào LVN Group, tôi muốn hỏi hiện nay thuê đất trồng cây lâu năm có được xây nhà được không? Trước đây tôi có thuê đất để trồng một vườn cao su. Gần đây sản lượng của cây không tốt lắm. Tôi muốn chặt cây để xây dựng nhà ở thì có được được không? Thuê đất trồng cây lâu năm lên thổ cư có được không? Thuê đất trồng cây lâu năm có được cho thuê lại không? Thuê đất trồng cây lâu năm bao nhiêu tiền? Mong LVN Group tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn LVN Group.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề “Thuê đất trồng cây lâu năm lên thổ cư có được không?” chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư
Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất“.
Vì vậy, để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư cần có 2 điều kiện: Thứ nhất, dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất: Trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người có nhu cầu cần kiểm tra diện tích đất dự định chuyển đổi mục đích sử dụng, cụ thể là đất trồng cây hàng năm có thuộc phạm vi được phép chuyển đổi lên đất thổ cư theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất quy định được không; Thứ hai, làm đơn xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư: Sau khi kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện và xác định được diện tích đất trồng cây lâu năm này nằm trong diện được chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư, thì chủ thể có nhu cầu cần làm đơn xin chuyển đổi.
Thuê đất trồng cây lâu năm lên thổ cư có được không?
Theo Điều 10 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất thổ cư (còn gọi là đất ở) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Căn cứ theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới cách thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.“
Vì vậy căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, được phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở nhưng việc chuyển mục đích sử dụng đất này phải được phép của đơn vị có thẩm quyền nơi có đất theo hướng dẫn của pháp luật.
Những lưu ý khi làm thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư
Thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được thực hiện như sau:
(i) Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Người muốn chuyển đổi cần phải chuẩn bị sẵn hồ sơ xin chuyển đổi theo đúng quy định pháp luật.
(ii) Bước 2: Nộp hồ sơ cho đơn vị có thẩm quyền cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
(iii) Bước 3: Xử lý hồ sơ: đơn vị có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra xem hồ sơ đã đạt yêu cầu chưa. Sau đó sẽ xem xét cấp phép chuyển đổi cho người yêu cầu.
(iv) Bước 4: Người yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp chi phí theo hướng dẫn và nhận kết quả.
Vì vậy, lời khuyên đó là trước khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn nên tìm hiểu trước và tuân theo chính sách và quy hoạch sử dụng đất của địa phương về nơi có tài sản toạ lạc. Để luôn nắm bắt được những thay đổi và hoàn thành công việc giấy tờ, tài liệu một cách nhanh chóng nhất. Khi cần chuẩn bị hồ sơ trong trường hợp khẩn cấp, bạn nên thực hiện một bộ hồ sơ phô tô công chứng mà không mất nhiều thời gian.
Bên cạnh đó, hãy tìm hiểu thật kỹ về quy trình và thủ tục nhập chuyển đổi đất dùng trồng lâu năm lên thổ cư thông qua các doanh nghiệp và đơn vị pháp luật. Đồng thời, cần thực hiện kịp thời các nghĩa vụ về thuế, phí khi đơn vị chủ quản yêu cầu. Việc giải quyết kịp thời các loại thuế và phí thúc đẩy việc chuyển đổi lên đất thổ cư được nhanh hơn và thuận lợi hơn.
Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư bao nhiêu tiền theo hướng dẫn hiện hành?
Theo Mục 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất là số tiền người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có thu phí chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất, chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp trên, tính phí sử dụng đất bằng 50% phần chênh lệch giữa phí sử dụng đất tính theo giá đất ở và phí sử dụng thực tiễn tính theo giá đất nông nghiệp theo quyết định của đơn vị có thẩm quyền.
Công thức tính tiền chuyển đổi đất:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) x 50%
Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Thu tiền sử dụng đất bằng phần chênh lệch giữa giá sử dụng đất tính theo giá đất ở với tỷ lệ khoanh vùng tính theo giá đất nông nghiệp tại thời gian có Quyết định thay đổi quy định của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
Công thức tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Trường hợp này không phải nộp tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cu theo cách thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nếu cùng thời gian thuê đất mà chuyển mục đích sang đất thổ cư thì nộp thuế sử dụng đất bằng với số tiền chênh lệch giữa thuế sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất trả một lần đối với đất tính theo giá đất phi nông nghiệp. Thời hạn sử dụng của phần đất còn lại tại thời gian có quyết định chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
Khi sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cư mà Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, thu tiền sử dụng đất 100 % tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời gian ra thông báo về việc chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư phát sinh thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai từ người sử dụng đất sang đất thổ cư phải nộp thuế sử dụng đất dựa trên nguồn gốc của đất được chuyển nhượng.
Liên hệ ngay
Trên đây là tư vấn về “Thuê đất trồng cây lâu năm lên thổ cư có được không?”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có câu hỏi về các trường hợp nhà nước thu hồi hay vấn đề bồi thường khi thu hồi đất; hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà đất… cũng như để được tư vấn về các vấn đề liên quan đến khác; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 1900.0191. Hoặc bạn có thể cân nhắc thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/lvngroup
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@lvngroup
- Youtube: https://www.youtube.com/Lvngroupx
Mời bạn xem thêm:
- Thuê đất rừng sản xuất thế nào?
- Xác định giá thuê đất trong khu công nghiệp thế nào?
- Kinh nghiệm làm hợp đồng cho thuê đất bạn nên biết năm 2022
Giải đáp có liên quan
(i) Đất tại đô thị: Là các lô đất ở thuộc địa giới hành chính của quận, thành phố, bao gồm các lô đất ở tại các khu đô thị mới đang thực hiện theo quy hoạch phát triển của quận, thành phố nhưng hiện tại vẫn do đô thị quản lý.
(ii) Đất ở nông thôn: là đất ở thuộc địa giới hành chính của các thành phố, không bao gồm đất ở tại các khu định cư mới đã được thực hiện theo quy hoạch của các quận, huyện, thành phố trực thuộc trung ương nhưng hiện vẫn thuộc quản lý của đô thị.
(iii) Đất ao, vườn nằm trong khu dân cư trên cùng một lô đất trong khu dân cư vẫn được công nhận là đất thổ cư.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là đơn vị có thẩm quyền quyết định chi phí này. Mức phí này có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.