Để hạn chế những rủi ro xảy ra khi mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người mua hay bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất đó, như kiểm tra về thông tin quy hoạch, tranh chấp hoặc tính họp pháp của giấy chứng nhận. Vậy quy định pháp luật về tình trạng pháp lý của thửa đất là gì? Cách kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất thế nào? Hãy cùng LVN Group tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.
Văn bản hướng dẫn
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
Tình trạng pháp lý của thửa đất là gì?
Tình trạng thửa đất hay còn gọi là tình trạng sử dụng đất là một thuật ngữ thường sử dụng để ám chỉ hiện trạng của một mảnh đất. Từ việc xác định tình trạng thửa đất ta có thể biết được những thông tin sau:
- Toạ độ trên bản đồ của mảnh đất đó.
- Hình dáng của mảnh đất đó.
- Diện tích đất bao nhiêu.
- Những người có quyền sử dụng mảnh đất đó là ai.
- Đất có tranh chấp được không.
- Mảnh đất có đang trong có trong quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất được không.
- Mảnh đất hiện đang nằm trong khu quy hoạch nào.
- Mảnh đất đó đã được cấp sổ đỏ hay chưa.
- Mục đích sử dụng mảnh đất đó là gì?
- Mảnh đất đó có thể chuyển mục đích sử dụng đất được được không.
Cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất
Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, cụ thể như sau:
Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.
Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả.
Vì vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có được không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.
Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:
– Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.
– Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
– Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.
– Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Vì vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng được không.
Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp được không thì có một số cách kiểm tra như sau:
– Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
– Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch được không?
– Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
– Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:
Theo Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, các cách thức khai thác thông tin đất đai gồm:
– Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
– Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).
Tuy có nhiều cách thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng cách thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.
Trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Người yêu cầu nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:
– Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.
– Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.
– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo hướng dẫn của pháp luật.
– Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Trả kết quả.
Thời gian thực hiện:
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 6 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau:
– Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày.
– Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày công tác tiếp theo.
Ngoài những cách trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường tổn hại”.
Cách xác định đất đang có tranh chấp
Cách 1: Thu thập thông tin tại đơn vị có thẩm quyền
Dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các đơn vị liên quan. Theo đó, để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất một cách trọn vẹn và chính xác nhất; người tìm hiểu có thể các đơn vị sau đây để kiểm tra:
(1) Ủy ban nhân dân cấp xã;
(2) Phòng Tài nguyên và môi trường;
(3) Văn phòng đăng ký đất đai;
(4) Các phòng hoặc văn phòng công chứng.
Cách thức thực hiện: Nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại đơn vị cung cấp dữ liệu đất đai.
Các thông tin thửa đất thu thập được: Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích, địa chỉ; Người sử dụng đất: Họ tên vợ chồng, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ; Quyền sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất (có tài sản gì gắn liền với đất như: Nhà ở; công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm). Tình trạng pháp lý; Lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…); Quy hoạch sử dụng đất; Trích lục bản đồ; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giao dịch đảm bảo; Hạn chế về quyền; Giá đất.
Cách 2: Sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến
Hiện nay một số tỉnh, thành phố đã có phần mềm để tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến một cách tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, công sức cho cả người tìm hiểu lẫn đơn vị chức năng (ví dụ như: “Thông tin Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh” của Thành phố Hồ Chí Minh; “DNAILIS” của tỉnh Đồng Nai;….). Theo đó, người dùng chỉ cần truy cập vào địa chỉ (đối với máy tính) hoặc tải phần mềm về máy (đối với điện thoại) và tiến hành tra cứu.
Những thông tin về đất sẽ được biết khi tra cứu tại phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến bao gồm:
(1) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) Khung giá đất, bảng giá đất đã được công bố; (3) Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (4) Dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai: Thửa đất; người sử dụng đất; quyền sử dụng đất; tình trạng pháp lý, lịch sử biến động, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Vì vậy, thông qua việc yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tra cứu thông tin quy hoạch có thể xác định được đất đang có tranh chấp được không hay thuộc diện quy hoạch được không.
Bài viết có liên quan:
- Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND
- Thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất đai
- Dịch vụ LVN Group giải quyết tranh chấp đất đai, nhà cửa
Liên hệ ngay LVN Group X
Trên đây là nội dung tư vấn của LVN Group về chủ đề: “Tình trạng pháp lý của thửa đất là gì?“. Chúng tôi hi vọng rằng bài viết có giúp ích được cho bạn.
LVN Group là đơn vị Luật uy tín; chuyên nghiệp, được nhiều cá nhân, tổ chức tin tưởng lựa chọn. Để sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan đến thủ tục khởi kiện khi tranh chấp đất đai hay tìm hiểu quy định pháp luật về thủ tục thu hồi đất và mức giá bồi thường khi bị thu hồi đất…. của chúng tôi, hãy liên hệ qua số hotline: 1900.0191
Giải đáp có liên quan
Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, khi đất đang có tranh chấp và không có kết luận cuối cùng của Toà án thì người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyến sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng và hoạt động, khai thác công dụng của mảnh đất đó.
Theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 29/9/2017, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) sẽ bị tạm dừng nếu xét thấy mảng đất đó đang có tranh chấp. Tuy nhiên, thời gian này vẫn không có quy định cụ thể thế nào là “đất đang có tranh chấp”, vì vậy, các bên tranh chấp lợi dụng việc làm đơn từ để ngăn chặn việc cấp Sổ đỏ.
Từ ngày 29/9/2017, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ra đời, đã quy định cụ thể trường hợp nào phải dừng việc kê khai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó quy định rất rõ trường hợp đất đang có tranh chấp.
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013).