Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có thời hạn bao lâu?

1. Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có thời hạn bao lâu?

1.1. Quy định về hợp đồng công chứng mua bán nhà đất:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, theo quy định tại điềunày thì từ ngày 01/07/2014 trở đi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắtbuộc phải được công chứng hoặc đượcchứng thực khicác bên giao kết hợp đồng mua bán nhà đất với nhau, trừ trường hợp làhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợpđồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia vàogiao dịch muabán là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thìđược công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, khicác bên thực hiện việc giao dịch mua bán nhà đất mà một trong các bên không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sảnthì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợpđồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất bắtbuộc phải được công chứng hoặc chứng thựctheo đúng quy định của pháp luật về công chứng.

Căncứ theo khoản 1 Điều 2 của Luật Công chứng năm 2014 có quyđịnh rõ rằng hoạt động công chứng chính là hoạt động màcác công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng (như văn phòng công chứng hoặcphòng công chứng) thực hiện chứng nhận tính chính xác và tính xác thực của những văn bản, hợp đồng giao dịch; thực hiện xác nhận tính chính xác và hợp pháp, không trái với đạo đức xã hội của những bản dịch giấy tờ của bản dịch từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặctừ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt. Theo pháp luật quy định, việccông chứng sẽđược cá nhân và tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng, tức chỉ khi có cá nhân có yêu cầu thì các tổ chức hành nghề công chứng mới thực hiện việc công chứng, chứng thực theo đúng quy định, trừ những giao dịch bắt buộc phải thực hiện việc công chứng thì giao dịch mới có hiệu lực như giao dịch mua bán nhà đất.

Từ khái niệm trên có thể ta có thể hiểu hợp đồng công chứng mua bán nhà đất (hay còn gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của các hợp đồng mua bán nhà đất đãđược hai bên ký kết theo quy định của pháp luật.

1.2. Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có thời hạn bao lâu?

Điều 5Luật Công chứng năm 2014 có quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng, theo quy định này thì giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng tàisản gắn liền với đất công chứng như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng tàisản gắn liền với đất công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng tàisản gắn liền với đất được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan (bên mua, bên bán); trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúngnghĩa vụ của mình thì bên kia có hoàntoàn quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồngmua bán nhà đất có thỏa thuận khác;

– Hợp đồngmua bán nhà đất được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồngmua bán nhà đất được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp hợpđồng đó bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Nhưvậy, hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu. Hợpđồng mua bán nhà đất đã công chứng có hiệu lực ngay lập tức sau khi đãđược ký và đóng dấu mà không cần phảiqua sự kiểm định của bất kỳmột cơ quan nhà nước nào khác, bởi thực chất khi thực hiện việccông chứng, bản thân hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất công chứng đã được kiếm tra, thẩm định dưới một quy trình, thủ tục nghiêm ngặt của tổ chức hành nghề công chứngnơi các bên giao dịch mua bán nhà đất thực hiện công chứng, trừ trường hợp hợp đồng muabán nhà đất công chứng bị vô hiệu. Hợp đồngmua bán nhà đất có công chứng chỉ hết hiệu lực khi haibên đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất nhưng bên mua chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên chủ đất) nhưng sau đó các bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng muabán nhà đất đã công chứng hoặc theoquyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồngmua bán nhà đất.

Chủthể bên mua nhà đất trong hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng phải lưu ý rằng theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợpđồng mua bán nhà đấtcó công chứng bắt đầu có hiệu lực,bên mua nhà đất phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăngký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ). Nếu nhưquá thời hạn nêu trên, dù hợp đồng mua bán nhà đất công chứng vẫn còn giá trị, nhưng ngườimua đất sẽ bị phạt do vi phạm nghĩa vụ chậm sang tên sổ đỏ.

Xem thêm: Hồ sơ cần thiết khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất

2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực thì nhà đất có thuộc sử dụng, sở hữu của bên mua:

Như đã phân tích ở mụctrên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cócông chứng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm hoànthành việc công chứng. Tuy nhiên, cókhá nhiều người nhầm lẫn việc thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực vàthời điểm chuyển nhượng có hiệu lực làgiống nhau. Thực chất việc thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cóquy địnhviệc chuyển nhượngquyền sử dụng đất phải thựchiện đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Điều đó có nghĩa là việc thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đã hoàn thành nhưng nếu như bên mua đất không làm thủ tục đăng ký biến động đất đai thì hợp đồng mua bán nhà đất vẫncó hiệu lựcnhưng trên phương diện pháp lý thì nhà đất mà họ đã mua vẫn chưa phải là nhà đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của họ. Khi đó hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng chính là căn cứ chứng minh thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận, còn khi đã hoàn thành xong thủ tục đăng ký biến động đất đai thì đó mới chính là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượngnhà đất.

Xem thêm: Mua bán đất trồng cây lâu năm

3. Phạt hành chính khi hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng nhưng quá thời hạn đăng ký biến động đất đai:

Như đã phân tích ở trên thì khithực hiện việc mua bán nhà đất, người sử dụng đất sẽ phải tiến hành đăng ký biến động đất đai trong thời hạn là 30 ngày kể từ ngày việccông chứng nhà đất bắt đầu có hiệu lực. Nếu như quá thời hạn này mà ngườisử dụng đất vẫn chưa đăng ký biến động đất đai thì sẽ phải chịu hình thức xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 17 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo quyđịnh tại Nghị định này thìtại khu vực nông thôn hình thức và mức xử phạt sẽ là: 

– Phạt tiền từ 01 triệu đồng đến 03 triệu đồng nếu nhưtrong thời gian 24 tháng tínhkể từ ngày quá thời hạn 30 ngày nêu trên mà vẫn không thực hiện đăng ký biến động đấtđai khi mua bán nhà đất;

– Nếu nhưquá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn 30 ngày mà ngườisử dụng đất vẫn không thực hiện đăng ký biến động thì sẽ phạt tiền từ 02 triệu đồng đến 05 triệu đồng. 

Đối với khu vực đô thị mà vi phạm thì mức phạt sẽ bằng 02 lần sovới mức phạt đối với cáctrường hợp trên. Bên cạnh đó người đang sử dụng đất sẽcòn bị buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo đúng quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Công chứng năm 2014;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.