Phạt cọc và bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng như thế nào?

Hiện nay khi thực hiện giao dịch mua bán đất khi đã thoả thuận xong về giá cả thì hai bên có thể thực hiện ngay việc mua bán nhưng vì muốn có “lòng tin” việc tiến hành mua bán thuận lợi thì các bên thường chọn ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Bên cạnh vấn đề đặt cọc bao nhiêu để đảm bảo quyền lợi cho mình thì việc khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán đất, người mua sẽ bị phạt hay phải bồi thường thế nào với hợp đồng đã ký kết cũng là vấn đề được quan tâm nhiều tới. Tại nội dung bài viết dưới đây, LVN Group sẽ chia sẻ đến bạn quy định phạt cọc cùng bồi thường tổn hại khi vi phạm hợp đồng thế nào? Và trường hợp nào đã đặt cọc nhưng không bị mất Hi vọng bài viết mang lại nhiều thông tin hữu ích đến bạn.

Văn bản quy định

Bộ luật dân sự 2015

Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc thế nào?

Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc tại Điều 328 là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi hợp đồng đặt cọc được thực hiện thì tài sản đặt cọc được xử lý như sau:

• Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc ;
• Được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Đối với việc khi thực hiện cọc mà hợp đồng không được thực hiện thì xử lý như sau:

• Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (đền cọc) .

Hậu quả của hủy hợp đồng đặt cọc là gì?

Khi “hủy hợp đồng” thì phát sinh hậu quả pháp lý như sau:

• Hợp đồng không có hiệu lực từ thời gian giao kết;
• Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường tổn hại cùng thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng cùng chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Nguyên tắc bồi thường tổn hại quy định thế nào?

Theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nguyên tắc bồi thường tổn hại cụ thể: 

“Điều 585. Nguyên tắc bồi thường tổn hại 

1. Thiệt hại thực tiễn phải được bồi thường toàn bộ cùng kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, cách thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người chịu trách nhiệm bồi thường tổn hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý cùng tổn hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tiễn thì bên bị tổn hại hoặc bên gây tổn hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc đơn vị nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

4. Khi bên bị tổn hại có lỗi trong việc gây tổn hại thì không được bồi thường phần tổn hại do lỗi của mình gây ra.

5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu tổn hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế tổn hại cho chính mình.”

Phạt cọc cùng bồi thường tổn hại khi vi phạm hợp đồng thế nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Theo đó, đặt cọc được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ quy định này, có thể hiểu, đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, trong đó bên đặt cọc giao tiền/kim khí quý/đá quý… cho bên nhận cọc trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.

Vì đó, trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự này cũng quy định trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

Điều này đồng nghĩa, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.

Về việc bồi thường tổn hại, căn cứ Điều 30 Bộ luật Dân sự, nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận cọc có tổn hại về vật chất (hao tổn thực tiễn gồm hao tổn về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả tổn hại, thu nhập bị mất/giảm sút) cùng tổn hại về tinh thần do hao tổn tinh thần.

Vì vậy, tự ý hủy hợp đồng đặt cọc có phải bồi thường không, cần xem xét đến các trường hợp sau đây:

– Có tổn hại xảy ra: Nếu có tổn hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc phải bồi thường tổn hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh cùng số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

– Không có tổn hại xảy ra: Nếu không có tổn hại xảy ra khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không phải bồi thường tổn hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

– Khi hai bên có thỏa thuận: Thực hiện theo thỏa thuận của hai bên:

+ Nếu có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác cùng phải bồi thường tổn hại theo thỏa thuận.

+ Nếu không có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác.

Vì vậy, để xác định bên đặt cọc có phải bồi thường được không thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định bồi thường không. Nếu không có thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc mà không phải bồi thường trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp nào hủy cọc mà không mất tiền?

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung cùng hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường tổn hại trong trường hợp:

– Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.

– Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.

– Trường hợp khác.

Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong việc đặt cọc mua bán đất, thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:

– Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.

– Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.

– Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…

Vì đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường tổn hại.

Mặt khác, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường tổn hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.

Vì vậy, tùy cùngo thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.

Bài viết có liên quan:

• Thế nào là đất đang có tranh chấp?
• Phân biệt: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể
• Quy định về giá đất tái định cư là bao nhiêu?

Liên hệ ngay:

Vấn đề “Phạt cọc cùng bồi thường tổn hại khi vi phạm hợp đồng thế nào?” đã được LVN Group trả lời câu hỏi ở bên trên. Với hệ thống công ty LVN Group chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ trả lời mọi câu hỏi của quý khách hàng liên quan tới lệ phí cấp lại sổ đỏ hiện nay. Với đội ngũ LVN Group, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí cùng ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 1900.0191

Giải đáp có liên quan: