Quyền ưu tiên mua nhà có được coi là di sản thừa kế không?

1. Thế nào là quyền ưu tiên mua nhà?

Quyền ưu tiên mua nhà là một quyền lợi đặt ra đối với việc mua nhà ở thuộc sở hữu chung và thuê nhà ở. Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu ngôi nhà đó. Theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành thì quyền ưu tiên mua nhà được đặt ra đối với các trường hợp sau:

– Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua nhà, chỉ khi các chủ sở hữu chung đều không mua thì nhà ở thuộc sở hữu chung đó sẽ được bán cho người khác;

– Trong trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì những chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiền mua phần tài sản đó. Nếu trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán quyền sở hữu nhà ở và không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác;

– Bên thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước được ưu tiên mua nhà khi nhà nước bán hóa giá;

– Khi bên cho thuê nhà có ý định bán nhà thì bên thuê được ưu tiên mua căn nhà đó trước khi bán cho người khác;

Như vậy, quyền ưu tiên mua nhà được đặt ra đối với người mua nhà ở hoặc phần nhà ở thuộc sở hữu chung của mình với những người khác hoặc được ưu tiên mua nhà khi đang thuê nhà ở. Quyền ưu tiên này đặt ra nhằm tạo điều kiện cho những đối tuọng có mối liên hệ với căn nhà được bán, có nghĩa là họ được mua thêm một phần hoặc mua lại chính căn nhà mà mình đang sử dụng.

2. Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về di sản thừa kế?

Căn cứ theo quy định tại Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015, di sản thừa kế được xác định bao gồm: tài sản riêng của người chết để lại và phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác.

Di sản thừa kế có thể được xác định là:

– Tiền, vàng, đá quý, đồ trang sức khác;

– Động sản và bất động sản bao gồm: Nhà ở, đất ở của người chết để lại, nhà ở hình thành trong tương lai…;

– Giấy tờ có giá như: Cổ phần, chứng khoán…

Như vậy, di sản thừa kế được xác định cụ thể là phần tài sản thuộc sở hữu của người chết để lại cho người khác còn sống thông qua việc phân chia di sản theo di chúc hoặc pháp luật.

3. Quyền ưu tiên mua nhà có được coi là di sản thừa kế không?

Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành điều chỉnh về vấn đề thừa kế nhưng không quy định rõ ràng về việc những người có quyền thừa kế được hưởng quyền ưu tiên mua nhà mà người chết để lại. 

Tuy nhiên, có thể thấy người được ưu tiên mua nhà có thể xác lập quyền sở hữu đối với phần tài sản đó thông qua giao dịch, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp, người được ưu tiên mua nhà đang trong quá trình thực hiện thủ tục mua nhà và cũng vẫn trong thời hạn được ưu tiên (30 ngày kể từ ngày có thông báo bán) mà người đó chết thì những người có quyền thừa kế theo pháp luật của người chết đó có thể thừa kế quyền ưu tiên đó để thực hiện việc mua nhà.

Về vấn đề này, Luật LVN Group xin dẫn chiếu đến Án lệ số 31/2020/AL về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền tài sản. Đây là án lệ đã được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/2/2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25/2/2020 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao.

Án lệ được đặt ra với tình huống: Cụ Nguyễn Thanh T là cá nhân là người có công với cách mạng, thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về việc mua bán và kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, khi còn sống, cụ T chưa làm thủ tục mua hoá giá nhà theo quy định của pháp luật đối với căn nhà số 63 (2 tầng) đường V, phường X, quận I (nay là đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh) là do Bộ tư lệnh Quân khu 7 tiếp quản, sử dụng từ sau ngày giải phóng Miền Nam. Năm 1981, Quân khu 7 cấp “Giấy phép quyền sở hữu sử dụng” số 092/QĐ ngày 16-4-1981 cho cụ Nguyễn Thanh T.  

Đât là vụ án “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hoá giá nhà” tại Thành phố Hồ Chí Minh. Yêu cầu đặt ra đối với vụ án này là phải xác định được quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là có phải là quyền tài sản không và quyền tài sản đó có được chuyển giao cho các người có quyền thừa kế của cụ T hay không?

Theo đó, vụ án này đã được đúc kết thành nội dung án lệ số 31/2020/AL như sau: “[1]… Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.”

Theo nội dung án lệ này, quyền ưu tiên mua nhà được xem là quyền tài sản và được chuyển giao cho những người có quyền thừa . Vì vậy, quyền ưu tiên mua nhà được xem là di sản thừa kế.

4. Hướng dẫn làm thủ tục hưởng di sản thừa kế là quyền ưu tiên mua nhà:

Theo như những phân tích trên, nếu người chết là người có quyền ưu tiên mua nhà và vẫn trong thời hạn ưu tiên mà chết đi không để lại di chúc thì những người được hưởng di sản thừa kế theo quy định pháp luật được thừa kế quyền ưu tiên mua nhà mà người chết chưa thực hiện.

Theo Luật LVN Group, những người thừa kế được hưởngdi sản thừa kế là quyền ưu tiên mua nhà có thể thỏa thuận với nhau và thực hiện ủy quyền cho một người đứng ra thực hiện các thủ tục mua nhà, sang tên theo quy định của pháp luật. Căn nhà mua được với việc sử dụng quyền ưu tiên mua nhà được thừa kế từ người để lại di sản thừa kế sẽ được xác định là tài sản chung của những người có quyền thừa kế và được phân chia theo quy định của pháp luật khi có yêu cầu chia di sản của các hàng thừa kế.

Hoặc trên thực tế cũng có nhiều trường hợp, những người được hưởng thừa kế quyền ưu tiên mua nhà từ chối nhận di sản thừa kế và thống nhất để lại cho một người được hưởng di sản đó thì người còn lại được sử dụng quyền ưu tiên mua nhà để tiến hành thủ tục mua nhà, sang tên theo quy định của pháp luật hiện hành. Người hưởng di sản thừa kế đó sẽ là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không ai được xâm phạm đến quyền lợi này.

Trong thực tế hiện nay có nhiều trường hợp người được ủy quyền đứng ra thực hiện quyền ưu tiên mua nhà lại có hành vi che giấu những người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Thực hiện các thủ tục sang tên, chuyển nhượng mà không hỏi ý kiến những người còn lại mà tự mình quyết định. Theo đó, nếu những người thừa kế có quyền lợi bị xâm phạm trong trường hợp này thì họ có thể khởi kiện yêu cầu tòa án nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Việc khởi kiện ra Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền được thực hiện theo trình tự, thủ tục tố tụng dân sự như sau: 

– Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan nộp đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất;

– Tòa án nhân dân có thẩm quyền tiếp nhận đơn khởi kiện, xem xét, thụ lý và thực hiện các thủ tục cần thiết để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật;

– Tòa án tiến hành xét xử sơ thẩm;

– Tiến hành xét xử phúc thẩm nếu có yêu cầu kháng cáo gửi lên Toà án nhân dân cấp tỉnh giải quyết.

Như vậy, việc những người có quyền thừa kế theo pháp luật sử dụng quyền ưu tiên mua nhà (quyền tài sản) có thể thực hiện theo đại diện uỷ quyền hoặc cá nhân sử dụng quyền riêng (nếu những người còn lại từ chối) để mua nhà theo quy định của pháp luật hiện hành.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014.