Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực?

1. Ý nghĩa của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự giữa hai chủ thể: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Theo đó bên chuyển nhượng  sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên đối với quyền sử dụng đất. Thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ đảm bảo thực hiện, hoàn tất các điều khoản đã thỏa thuận, giao kết với nhau. Tức bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

Hợp đồng chuyển nhượng cũng được xem là cơ sở, căn cứ để một trong hai bên dựa vào nhằm xác định nghĩa vụ của bên còn lại nếu đối phương vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Đồng thời, khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng sẽ là cơ sở để cơ quan Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên (trong trường hợp kiện tụng ra Tòa).

Từ những phân tích trên, có thể thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng đối với các cá nhân, tổ chức. Đây là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của các bên, cũng như căn cứ để giải quyết trong trường hợp xảy ra tranh chấp. 

2. Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi đảm bảo những điều kiện nhất định sau đây:

– Thứ nhất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực.

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Bộ luật dân sự 2015, các loại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, hiện nay, muốn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, các bên tham gia phải tiến hành công chứng hợp đồng.

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, trong trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng thì mới có hiệu lực về mặt pháp luật; trừ trường hợp mà một trong hai bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.

– Thứ hai, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng không thuộc diện bị tranh chấp, phải có nguồn gốc rõ ràng. Đây được xem là điều kiện cơ bản nhất khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 188 Luật đất đai 2013, một trong những điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không thuộc diện có tranh chấp. Đảm bảo tuân thủ điều kiện này giúp hạn chế đến mức tối đa những rủi ro, tranh chấp đất đai có thể xảy ra. Đồng thời, đây cũng là cơ sở giúp công tác quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước được thuận tiện, rõ ràng hơn, tránh trường hợp mất ổn định trật tự an toàn xã hội.
– Thứ ba, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy trình cụ thể sau đây:

+ Bước 1: Ký (giao kết) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng.

+ Bước 2: Làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng.

+ Bước 3: Nộp lệ phí và nhận sổ đỏ.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ một cách đầy đủ các bước như trên. Nếu không đảm bảo tuân thủ theo các điều kiện này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không có hiệu lực pháp lý. Đồng thời, nó khiến cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ không thể nắm bắt được tình hình sử dụng đất đai của người dân. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên sẽ không được đảm bảo.

– Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án.

Về nguyên tắc, nếu quyền sử dụng đất được xem là nguồn tài sản của các cá nhân vi phạm pháp luật (hoặc đang là tài sản đảm bảo nghĩa vụ thanh toán dân sự), thì nó sẽ không được đưa ra làm tài sản chuyển nhượng. Điều này đảm bảo bên chuyển nhượng không tẩu tán tài sản của mình khi tài sản đó đang được kê biên thi hành án. Đồng thời, nó giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, cũng như đối tượng trong diện tranh chấp với đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nạn nhân trong vụ án hình sự, nguyên đơn trong vụ việc dân sự).

– Thứ năm, quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là cơ sở hết sức quan trọng nhằm xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Nếu không còn thời hạn sử dụng đất mà chưa xin gia hạn hay thực hiện thực hiện các thủ tục liên quan, đồng nghĩa với việc người dân không được sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Lúc này, các cá nhân sẽ không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hoặc nếu có tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản hợp đồng này sẽ không có hiệu lực về mặt pháp luật.

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nếu không đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, bên nhận chuyển nhượng sẽ không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi pháp lý của các chủ thể tham gia.

3. Lưu ý khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải lưu ý một số vấn đề sau đây:

– Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần thỏa thuận cụ thể và rõ ràng với nhau về các vấn đề liên quan đến đất đai (diện tích, quyền sử dụng đất), nghĩa vụ thanh toán (bao gồm cả hình thức thanh toán), quyền và nghĩa vụ của các bên, bồi thường thiệt hại hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng…

– Khi tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất với nhau, mục đích của các bên là thu về lợi ích cá nhân. Do đó, hai bên cần ngồi xuống, nói chuyện và thỏa thuận rõ ràng về các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất được chuyển nhượng. Có như vậy, các bên mới bảo vệ được quyền lợi của chính mình. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, họ sẽ dựa vào những thỏa thuận này để bảo đảm nghĩa vụ của bên còn lại.

– Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán với nhau. Như đã phân tích, mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu về lợi nhuận, lợi ích cá nhân cho nhau. Vậy nên, các bên cần thỏa thuận rõ về nghĩa vụ thanh toán, thời gian thanh toán. Nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên còn lại sẽ căn cứ vào các thỏa thuận trong hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

– Cũng như các giao dịch dân sự khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên xảy ra những tranh chấp, mâu thuẫn. Vậy nên, khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần đảm bảo thỏa thuận về nghĩa vụ đền bù thiệt hại hợp đồng, hay các vấn đề liên quan khá xoay quanh việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ các quy định về hình thức theo quy định của pháp luật. Các điều khoản trong hợp đồng phải được trình bày một cách cụ thể, rõ ràng, logic, tránh tình trạng trình bày lan man, khó hiểu.

Như vậy, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần phải tuân thủ các quy định về yêu cầu nội dung và hình thức. Việc tuân thủ các quy chuẩn này giúp cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đảm bảo cao về tính pháp lý.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013.