Người sử dụng đất khi sử dụng đất được Nhà nước giao đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên một số trường hợp đặc biệt, pháp luật đã đưa ra quy định về một số trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất. Vậy thì việc xác định và quyết định miễn giảm tiền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nào?
1. Những đối tượng nào phải nộp tiền sử dụng đất?
Căn cứ theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tiền sử dụng đất được quy định là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho phép chuyển mụ đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận công nhận quyền sử dụng đất.
Việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất được áp dụng cho các đối tượng sử dụng đất được quy định tại Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
– Người được Nhà nước giao đất để sử dụng đất vào các mục đích sau:
+ Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
– Người đang sử dụng đất nhưng lại muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa:
+ Người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Người sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất khi chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
+ Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
+ Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
– Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở, các loại đất phi nông nghiệm được Nhà nước công nhận có thời hạn sử dụng đất lâu dài từ trước ngày01/7/2014 khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
2. Những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất:
2.1. Những trường hợp được miễn tiền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 13 Thông tư số 76/2014/TT-BTC thì các trường hợp sau được miễn nộp tiền sử dụng đất:
– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất khi sử dụng để thực hiện các chính sách về nhà ở, đất đối với:
+ Người có công với cách mạng được miễn tiền sử dụng đất khi có quyết định với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miền tiền sử dụng đất;
+ Hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất khi có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, thuộc vùng biên giới, hảo đảo theo quy định của pháp luật.
– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử sụng đất, quyền sử hữu nhà ở vfa tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với những cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải là đất thổ cư do tách hộ đối với đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo thuộc các xã đặc biệt khó khăn thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi (Xem Danh mục các xã đặc biệt khó khăn được ban hành kèm theo Quyết định số 861/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 04/6/2021);
– Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất cho các hộ dân cư ở làng chài, dân sống trên vùng sông nước, đầm phá di chuyển đến nơi tái định cư khác theo quy hoạch, kế hoạch cũng như dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Lưu ý, trong trường hợp này, phần diện tích vượt quá hạn mức người dân vẫn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2.2. Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì những trường hợp sau đây được miễn tiền sử dụng đất:
– Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở (đối tượng hộ nghèo, dân tộc thiểu số và miền núi thuộc cá xã đặc biệt khó khăn được Thủ tướng Chính phủ quy định tại Quyết định số 861/QĐ-TTg);
– Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công;
– Giảm tiền sử dụng đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
3. Thẩm quyền xác định và quyết định miễn giảm tiền sử dụng đất:
Căn cứ theo những trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất đã phân tích ở mục 2 thì những trường hợp này được miễn giảm tiền sử dụng đất khi có quyết định của cơ quan Nhà nước cơ thẩm quyền.
Trên thực tế, khi đăng ký quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thì cơ quan có thẩm quyền quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp là cơ quan thuế tại địa phương nơi có đất. Do đó, đây là cơ quan có thẩm quyền xác định và quyết định số tiền sử dụng đất được miễn giảm đối với những đối tượng được miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 và Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì thẩm quyền xác định và quyết định đối tượng được miễn giảm tiền sử dụng đất được trao cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức sau:
– Cục trưởng Cục thuế tại địa phương nơi có đất ban hành quyết định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm đối với cá nhân người nước ngoài, tổ chức nước ngoài, tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
– Chi cục trưởng Chi cục thuế ban hành quyết định về số tiền sử dụng đất được miễn, giảm đối với cá nhân, hộ gia đình.
Như vậy có thể thấy, cơ quan thuế cấp huyện có thẩm quyền xác định và quyết định miễn giảm tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình. Cơ quan thuế cấp tỉnh có thẩm quyền xác định và quyết định miễn giảm tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, cá nhân, tổ chức có yếu tố nước ngoài.
4. Trình tự, thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất:
Những trường hợp thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng được phân tích ở mục 2 thì thực hiện theo trình tự, thủ tục sau để nhận được quyết định miễn giảm tiền sử dụng đất:
4.1. Chuẩn bị hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 15 Thông tư số 76/2014/TT-BTC thì những đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì sẽ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất (phải ghi rõ diện tích, lý do miễn, giảm);
– Giấy tờ chứng minh thuộc một trong các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất do Nhà nước quy định (bản sao có chứng thực);
– Các giấy tờ có liên quan, chứng minh về thửa đất.
4.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Căn cứ theo quy định tại điều 16 Thông tư số 76/2014/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 8 Thông tư số 10/2018/TT-BTC thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì nộp hôg sơ tại cơ quan có thẩm quyền sau:
– Đối với tổ chức kinh tế thì nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có đất;
– Đối với cá nhân, hộ gia đình thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai hoặc cơ quan tài quyên và môi trường.
Theo đó, người đề nghị có thể nộp trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc gửi qua đường bưu điện đến cơ quan đó.
4.3. Giải quyết hồ sơ đề nghị:
Khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ thì việc giải quyết sẽ thực hiện như sau:
– Đối với tổ chức kinh tế thì cơ quan thuế xác nhận đối tượng thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất thông qua hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất nhận được từ tổ chức kinh tế để từ đó ban hành Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất;
– Đối với hộ gia đình, cá nhân:
+ Khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì văn phòng đăng ký biến động đất đai chuyển hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng cho cơ quan thuế;
+ Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ và quyết định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc giải quyết hồ sơ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất;
– Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 16/6/2014 Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
– Thông tư số 10/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 30/1/2018 Sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 bộ tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
