Các cách kiểm tra đất có lên thổ cư được không dễ dàng

1. Điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác sang đất thổ cư:

Đất thổ cư là cách gọi thông thường của người sử dụng đất đối với đất ở. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được phân loại thành đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ghi rõ là đất ở thì người sử dụng đất sẽ được xây dựng nhà ở trên đất. Bởi theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất được công nhận. 

Do đó, để có thể xây dựng nhà ở hợp pháp thì người sử dụng đất phải xây dựng trên đúng loại đất được nhà nước công nhận mục đích sử dụng đất là đất ở. Trên thực tế, nhiều người được cấp Giấy chứng nhận nhưng mục đích sử dụng đất không phải là đất ở nên muốn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư. Vậy để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở thì cần phải đáp ứng những điều kiện nào?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

– Thứ nhất, phải xin cấp phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở thì người sử dụng đất phải thực hiện xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp xã, Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là những cơ quan có thẩm quyền cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng tuỳ thuộc vào cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

– Thứ hai, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần cấp phép dựa  vào các căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013:

+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải xem xét việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không?;

+ Dựa vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở phải thực hiện xin cấp phép và có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, nhu cầu sử dụng đất của người có yêu cầu. 

2. Các cách kiểm tra đất có thể chuyển mục đích sang đất thổ cư:

Hiện nay, nhiều người băn khoăn về việc không biết thửa đất mình đang sử dụng có thể lên được đất thổ cư hay không? Sau đây là một số cách thức để người sử dụng đất có thể kiểm tra về điều kiện đất của mình có dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư được hay không:

Cách 1: Người sử dụng đất kiểm tra thông tin mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đây là cách kiểm tra dễ dàng và nhanh chóng nhất. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ thể hiện thông tin quy hoạch bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Theo đó mà người sử dụng đất có thể nhìn vào thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận được cấp để xác định được thửa đất của mình có nằm trong diện được quy hoạch thành đất thổ cư hay không.

Tuy nhiên, việc kiểm tra dựa vào thông tin được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng gây ra một số hạn chế nhất định như:

– Người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất từ lâu, chưa cập nhật nên thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cũ;

– Trên thực tế thì không phải mọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đều ghi nhận phần thông tin quy hoạch của thửa đất.

Cách 2: Người sử dụng đất kiểm tra bằng việc gửi văn bản yêu cầu đến Văn phòng đăng ký biến động đất đai để kiểm tra về kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương do Uỷ ban nhân dân cấp huyện ban hành:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP thì một trong những hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai là cung cấp thông tin, dữ liệu về đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai. Bên cạnh đó, theo quy định tại Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT thì người dân có quyền khai thác vè thông tin đất đai trên hệ thống thông tin về đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu cung cấp thông tin. Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin được thực hiện theo Mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT.

Như vậy, khi người sử dụng đất có yêu cầu được cung cấp thông tin về quy hoạch đất thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin về đất đai cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất có yêu cầu.

Cách 3: Người sử dụng đất kiểm tra việc lên đất thổ cư thông qua việc khai thác thông tin từ Uỷ ban nhân dân cấp xã hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 48 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc thực hiện công bố công khai nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm tới các xã/ phường/ thị trấn có liên quan tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn.

Theo đó, người sử dụng đất muốn kiểm tra đất của mình có thể lên đất thổ cư được hay không thì có thể đến trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện để xem thông tin niêm yết tại trụ sở về kế hoạch sử dụng đất. Hoặc người sử dụng đất có thể xem thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Công thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. 

Lưu ý, Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất hàng năm chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư:

3.1. Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng dất bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

3.2. Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Sau khi chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tiến hành thẩm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, xét thấy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ra quyết định cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

3.3. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu đăng ký biến động đất đai:

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến đọng đất đai thực hiện theo Mẫu số 09/ĐK, được ban hành kèm theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

3.4. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động đất đai: Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nếu có nhu cầu.

Bên cạnh đó, ngoài việc nộp hồ sơ trực tiếp tại văn phòng đăng ký biến đồng đất đai thì kể từ ngày 20/5/2023 tới đây, khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì người dân có thể thực hiện nộp hồ sơ online trên Cổng dịch vụ công quốc gia.

3.5. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết hồ sơ yêu cầu:

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cán bộ đó phải có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, đúng quy định thì viết giấy biên nhận, hẹn ngày trả kết quả.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì văn phòng/ chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai cần thực hiện những hoạt động sau:

– Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; 

– Xác nhận vào Đơn đăng ký;

– Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; 

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3.6. Trả kết quả giải quyết hồ sơ:

Sau khi thực hiện giải quyết hồ sơ xong thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ trả kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi rõ mục đích sử dụng đất mới theo yêu cầu của người sử dụng đất là đất ở.

Hoặc trong trường hợp người yêu cầu nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ chuyển hồ sơ về Uỷ ban để giao lại cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi rõ mục đích sử dụng đất mới sau khi chuyển đổi.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018;

– Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 03/4/2023 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.