Bố mẹ cho con đất thì có cần công chứng, nộp thuế không?

1. Một số quy định về tặng cho quyền sử dụng đất:

1.1. Thế nào là tặng cho quyền sử dụng đất:

Tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự diễn ra giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho. Việc tặng cho quyền sử dụng đất thường được xác lập thông qua hợp đồng tặng cho bất động sản.

Căn cứ theo quy định tại Điều 457 và Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Hợp đồng tặng cho bất động sản được quy định là sự thoả thuận giữa các bên về việc tặng cho bất động sản. Theo đó, bên tặng cho giao tài sản của mình có nghĩa vụ giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Còn bên được tặng cho đồng ý nhận tài sản tặng cho.

Hợp đồng tặng cho bất động sản được công nhận hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động và được ghi vào sổ địa chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1.2. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;

– Đất tặng cho không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất không có tranh chấp;

– Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

2. Bố mẹ cho con đất có cần công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo quy định này thì Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Như vậy, khi bố mẹ tặng cho đất cho con thì bắt buộc phải xác lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc thực hiện chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất.

3. Bố mẹ cho con đất thì có phải nộp thuế không?

Khi thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản, các bên thực hiện giao dịch thường phải chịu các loại thuế, phí sau:

– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ bất động sản:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014 thì thu nhập chịu thuế được xác định từ việc nhận quà tặng là phần giá trị tài sản được tặng cho vượt trên 10 triệu đồng.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Thông tư số 111/2013/TT-BTC thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản được tặng cho được áp mức thuế suất là 10%.

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc nhận tặng cho bất động sản được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Giá trị bất động sản – 10 triệu) x 10%.

– Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Việc xác định lệ phí trước bạ mà người dân phải nộp khi thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích đất x giá đất

( Áp dụng giá đất theo giá của 1m2 đất theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành)

– Phí công chứng/ chứng thực được thực hiện theo giá niêm yết được quy định tại Điều 4 Thông tư số 226/2016/TT-BTC;

– Lệ phí để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được áp dụng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, được sửa đổi bởi Thông tư số 106/2021/TT-BTC;

– Lệ phí để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ mới của bất động sản được thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư số 85/2019/TT-BTC.

Như vậy, có 05 khoản chi phí được đặt ra khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với phí công chứng/ chứng thực, lệ phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những khoản phí bắt buộc phải thực hiện khi có giao dịch về chuyển quyền sử dụng dất từ người này sang người khác. Vậy khi bố mẹ cho con đất có phải nộp thuế hay không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất thì sẽ được cơ quan Nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ. Bởi vì:

– Thứ nhất, theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014 thì thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được xác định là một khoản thu nhập được miễn thuế. Do đó, thu nhập từ việc nhận tặng cho đất giữa bố mẹ và con cái sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân;

– Thứ hai, theo quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP thì nhà, đất được nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ được miến nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, khi bố mẹ cho con đất thì không phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

4. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang cho con:

Khi bố mẹ cho con đất thì cần phải thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Lập Hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực:

Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

– Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên đã lập (nếu có). Nếu không có Dự thảo này thì các bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng hỗ trợ soạn thảo giúp mình;

– Bản sao giấy tờ tuỷ thân của bố mẹ và con nhận tặng cho:Căn cước công dân, Chứng minh thư nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng;

– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân như: Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn hoặc Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân xác nhận việc độc thân do Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn cấp;

– Giấy tờ uỷ quyền (nếu có).

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì các bên chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ tại Tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền. Theo đó, tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên. 

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai sang tên cho người nhận tặng cho:

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành cũng như các Thông tư của Bộ Tài nguyên và môi trường thì hồ sơ yêu cầu đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu 09/ĐK;

– Hợp đồng tặng cho đã có công chứng/ chứng thực;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;

– Giấy tờ chứng minh người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có) như: giấy khai sinh của con để chứng minh quan hệ cha, mẹ con.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu hoặc nộp hồ sơ tại Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai. Nếu địa phương đã có bộ phận một cửa tiếp nhận và trả hồ sơ thì sẽ nộp hồ sơ tại đó. 

Cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ sửa đổi, bổ sung để hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ thực hiện tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ yêu cầu tách thửa.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi xác nhận các bên đã hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí cho Nhà nước.

Sau khi ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm thì sẽ trả kết quả về cho người nhận chuyển nhượng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014.