Doanh nghiệp, công ty có được mua đất nông nghiệp không?

1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng nhằm mục đích sản xuất, canh tác nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất nông nghiệp là một trong trong ba nhóm đất trong hệ thống pháp luật về đất đai.

Đất nông nghiệp đóng vai trò, vị trí đặc biệt quan trong trong công tác quản lý và sử dụng đất đai tại nước ta. Nó là loại đất chính phục vụ cho quá trình canh tác và sản xuất nông nghiệp.

Cũng như các loại đất khác, trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất luôn có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiểu một cách đơn giản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý mà tại đó, các cá nhân, hộ gia đình sẽ thực hiện các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình khác. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra phổ biến tại nước ta.

– Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất phải tuân thủ những điều kiện nhất định chung theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:

+ Đất  được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới xác lập được quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, đồng thời, công nhận tính cơ sở của các hoạt động pháp lý có liên quan.

+ Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải đảm bảo quyền sử dụng đất không thuộc diện có tranh chấp với bất kỳ cá nhân, chủ thể nào khác.

+ Quyền sử dụng đất không thuộc diện được kê biên để thi hành án.

+ Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng.

– Ngoài những quy định chung nêu trên, khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần phải đảm bảo những điều kiện riêng theo quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013 như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Trên đây là những điều kiện cơ bản nhất mà các cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo khi muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước và pháp luật.

2. Doanh nghiệp, công ty có được mua đất nông nghiệp không?

Như đã nói, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hoạt động pháp lý diễn ra thường xuyên tại nước ta. Liên quan đến vấn đề này, một câu hỏi được rất nhiều người đặt ra, là doanh nghiệp, công ty có được mua đất nông nghiệp không?

Doanh nghiệp, công ty được hiểu là các tổ chức kinh tế, thực hiện các vấn đề liên quan đến phát triển tài chính, kinh doanh thương mại.

– Theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, với các trường hợp cụ thể sau đây, việc  nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất không được diễn ra:

+ Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

+ Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Theo nội dung cung cấp ở trên, có thể thấy, tổ chức kinh tế là một trong những đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Vậy nên, có thể khẳng định, doanh nghiệp, công ty không được mua đất nông nghiệp.

– Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 191 Luật đất đai 2013, trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì tổ chức kinh tế được thực hiện  nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Tức chỉ khi được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tổ chức kinh tế mới được thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.

3. Tại sao tổ chức kinh tế không được mua bán đất nông nghiệp?

Luật đất đai 2013 quy định rõ, các tổ chức kinh tế (công ty, doanh nghiệp) không được mua bán, chuyển nhượng hay thực hiện các giao dịch khác liên quan đến việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định mà Nhà nước đưa ra là hoàn toàn hợp lý. Bản chất của nhóm đất nông nghiệp là phục vụ cho quá trình canh tác, sản xuất nông nghiệp nhằm tạo ra của cải, vật chất trong lĩnh vực nông nghiệp: Lúa, rau, củ quả, cây cối… Một trong những nguyên tắc khi sử dụng đất nông nghiệp, là phải trực tiếp sử dụng, sản xuất nông nghiệp. Quy định này nhằm đảm bảo duy trì đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích, và đạt được hiệu quả tốt nhất trong việc tạo lập ra các giá trị của cải, vật chất.

Đồng thời, theo quy định của Luật đất đai 2013, mỗi loại đất sẽ có mục đích sử dụng khác nhau (tức chúng phải thực hiện đúng nhiệm vụ theo tên gọi của mình). Mà các tổ chức kinh tế (công ty, doanh nghiệp) là các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực thương mại, tài chính, chứ không tham gia sản xuất nông nghiệp. Nếu để cho đối tượng này sử dụng đất nông nghiệp, thì mục đích sử dụng đất nông nghiệp sẽ không được đảm bảo. Lúc này, giá trị phân loại từng nhóm đất mà Nhà nước đưa ra sẽ không được đảm bảo và duy trì.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện mà Nhà nước đưa ra, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Các điều kiện này được quy định cụ thể tại Điều 193 Luật đất đai 2013 như sau:

+ Điều kiện 1: Muốn được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, tổ chức kinh tế phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

+ Điều kiện 2: Theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, tổ chức kinh tế khi muốn nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất, thì phải đảm bảo đất nông nghiệp đã được chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trên đây là những nội dung phân tích nhằm làm rõ lý do tại sao tổ chức kinh tế không được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi đảm bảo những quy định mà Nhà nước yêu cầu, tổ chức kinh tế có thể tiến hành chuyển đổi đất nông nghiệp để phục vụ cho các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp.

Các quy định mà Nhà nước đưa ra mang tính áp dụng chung nhất, buộc tất cả các nhân, tổ chức, hộ gia đình phải tuân thủ thực hiện. Việc duy trì thực hiện các hoạt động này giúp quá hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện, tiến hành một cách chuẩn chỉnh, khách quan. Trong trường hợp xảy ra vi phạm, Nhà nước cũng đưa ra phương hướng hỗ trợ giải quyết, xử lý sao cho đúng đắn và hợp lý nhất.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013.