Yếu tố trái quyền, vật quyền của biện pháp thế chấp bất động sản

1. Thế nào là thế chấp bất động sản?

Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Đất đai là một hình thức tài sản mà người dân được quyền sử dụng khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, xét trong thực tế, rất nhiều cá nhân sử dụng đất đai là tài sản thế chấp cho khoản vay của mình. Ở đây người ta gọi là vay thế chấp.

Từ nội dung phân tích ở trên, có thể hiểu, thế chấp bất động sản là việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng, sở hữu bất động sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp.

Hoạt động vay nợ là hoạt động dân sự diễn ra phổ biến tại nước ta. Hoạt động này xác lập quan hệ vay và trả giữa bên đi vay và bên cho vay. Trong giao dịch dân sự này, các bên sẽ xác lập quyền và nghĩa vụ với nhau. Song, trong một số trường hợp, quan hệ dân sự này gây những ảnh hưởng tiêu cực, rủi ro cho bên vay. Bởi lẽ, quan hệ vay nợ là quan hệ bàn giao tiền và tài sản có giá giữa các bên với nhau. Để đảm bảo tính pháp lý, quan hệ, giao dịch dân sự này cần được thỏa thuận bằng văn bản (trong một số trường hợp cần được công chứng). Trong trường hợp bên vay nợ không đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho bên cho vay, thì bên cho vay hoàn toàn có thể làm đơn khởi kiện để đòi lại tiền. Nhưng một vấn đề mà ta cần đặc biệt để tâm đến, là tính chất của các giao dịch này chỉ là các quan hệ dân sự mà thôi. Tức nếu có khởi kiện ra Tòa, thì Tòa cũng chỉ yêu cầu đối phương thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay.

Một câu hỏi được đặt ra, nếu bên cho vay không còn đứng tên bất kỳ tài sản có giá trị nào để quyết toán cho bên vay, thì cách giải quyết sẽ như thế nào? Theo quy định chung, khi khởi kiện ra Tòa, Tòa sẽ yêu cầu bên đi vay phải hoàn tất việc thanh toán khoản vay cho bên cho vay. Trong trường hợp bên đi vay không còn khả năng thanh toán, Tòa sẽ xem xét những tài sản giá trị mà bên đi vay đứng tên, để buộc bên vay dùng nguồn tài sản đó để trả nợ. Nếu bên đi vay không đứng tên sở hữu bất kỳ tài sản nào, thì cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng chỉ có thể đưa ra phán quyết về việc để bên vay trả nợ dần. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho vay. Chính vì vậy, để hạn chế đến mức tối đa những rủi ro như trên có thể xảy ra, các cá nhân thường hướng đến việc thế chấp tài sản cho khoản vay của mình.

2. Yếu tố trái quyền trong thế chấp bất động sản:

Bất động sản là một trong những loại tài sản phổ biến mà người dân thường dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán cho khoản vay của mình. Nhắc đến thế chấp bất động sản, người ta thường nhắc đến yếu tố trái quyền. Vậy yếu tố trái quyền trong thế chấp bất động sản là gì?

– Về nguyên tắc chung, yếu tố trái quyền được thể hiện trong chủ thể tham gia bất động sản là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đây là hai chủ thế chính, chịu trách nhiệm và hưởng những quyền lợi tương đương trong quan hệ giao dịch dân sự vay nợ. Tại đó, bên thế chấp sẽ sử dụng bất động sản để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán khoản vay của mình. Bên nhận thế chấp sẽ dùng tài sản thế chấp để bảo vệ cho lợi ích tài chính của mình khi cho vay nợ. Hay nói cách khác, quan hệ trái quyền thế chấp bất động sản thể hiện mối quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp thông qua bất động sản được bên thế chấp dùng để bảo đảm. Thực tế, trong quan hệ thế chấp bất động sản còn phát sinh các mối quan hệ với bên thứ ba khác, như quan hệ bảo lãnh. Song, nhìn chung, chủ thể trực tiếp tham gia vào mối quan hệ này cũng chỉ là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Chính vì vậy, yếu tố trái quyền trong thế chấp tài sản là mối quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp thông qua bất động sản được bên thế chấp dùng để bảo đảm.

– Nghĩa vụ được bảo đảm trong quan hệ trái quyền thế chấp bất động sản được thể hiện như sau:

+ Quan hệ trái quyền về nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp bất động sản được tạo thành bởi hai yếu tố: quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải hoàn thành nghĩa vụ của bên nhận thế chấp và nghĩa vụ phải thực hiện yêu cầu của bên có nghĩa vụ. Tức nội dung của quan hệ trái quyền bất động sản sẽ tập trung rõ nét vào hai trục quan hệ này. Tại đây, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải chấp hành thực hiện nghiêm các nhiệm vụ, nghĩa vụ mà mình cần được đảm bảo theo quy định chung của pháp luật.

+ Thực tế, trong quan hệ trái quyền, các bên có quyền thỏa thuận nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, việc thỏa thuận này phải đảm bảo mọi nghĩa vụ mà các bên thỏa thuận thực hiện không trái trật tự công, không vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.

+ Về nguyên tắc chung, nghĩa vụ được bảo đảm trong quan hệ trái quyền thế chấp bất động sản có thể là nghĩa vụ chuyển giao vật, nghĩa vụ phải trả tiền hoặc nghĩa vụ phải thực hiện công việc hoặc bất kỳ nghĩa vụ dân sự nào. Các bên chỉ cần đảm bảo rằng nghĩa vụ được các bên thỏa thuận không thuộc điều cấm của luật và trái đạo đức xã hội.

Trên đây là những nội dung cơ bản nhất của yếu tố trái quyền trong thế chấp bất động sản. Việc thực hiện đúng theo các nội dung, nguyên tắc này giúp hoạt động thế chấp bất động sản diễn ra một cách chuẩn chỉnh, đúng quy định của pháp luật, hạn chế đến mức tối đa những rủi ro có thể xảy ra (ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên).

3. Yếu tố vật quyền trong thế chấp bất động sản:

Yếu tố vật quyền trong thế chấp bất động sản là một trong những vấn đề quan trọng, mang tính điều chỉnh chung cho quan hệ giao dịch bất động sản có thế chấp bất động sản.

– Tính chất của vật quyền thế chấp bất động sản được thể hiện rõ nhất ở việc thế chấp bất động sản là loại hình vật quyền không xác lập quyền sở hữu trên bất động sản thế chấp. Tức khi người thế chấp tài sản thế chấp bất động sản cho bên nhận thế chấp, thì nó chỉ xác lập quyền được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trên bất động sản thế chấp. Theo quy định này, người nhận thế chấp chỉ có quyền xác lập quyền được xác lập quyền được bảo đảm về nghĩa vụ của bên vay, mà không được toàn quyền sở hữu hay định đoạt với bất động sản.

– Trên bất động sản thế chấp luôn được xác lập và song hành hai quan hệ vật quyền, đó là vật quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản và vật quyền thế chấp của bên nhận thế chấp bất động sản. Tức bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều có các quyền và nghĩa vụ song song với nhau trong quan hệ vật quyền bất động sản.

– Đồng thời, theo quy định của pháp luật hiện hành, bất động sản được chuyển nhượng cho chủ thể nào thì nó vẫn nằm trong tình trạng được thế chấp và quyền của bên nhận thế chấp vẫn tiếp tục được duy trì hiệu lực. Điều này nhằm đảm bảo bảo vệ một cách toàn diện quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp. Bởi xét trong thực tế, có rất nhiều trường hợp người dân dùng bất động sản được thế chấp để thực hiện chuyển giao, chuyển nhượng cho đối tượng khác. Trong các trường hợp này, dù bất động sản đã được chuyển giao cho chủ thể khác, thì nó vẫn nằm trong tình trạng được thế chấp. Tức giao dịch đó được xét là vô hiệu. Quyền Quyền được bảo đảm quyền lợi về khoản vay của bên nhận thế chấp vẫn được đảm bảo.

Trên đây là các nội dung cơ bản nhất về yếu tố trái quyền, vật quyền của biện pháp thế chấp bất động sản. Các quy định này là cơ sở để tạo lập nên tính pháp lý cho hoạt động thế chấp bất động sản trong quan hệ dân sự. Sự thiết lập toàn diện về nghĩa vụ, nội dung trong quan hệ thế chấp bất động sản giúp đảm bảo tính pháp lý toàn diện, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên cũng được tôn trọng và bảo vệ.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật dân sự 2015.