TP. Hồ Chí Minh là thành phố có mật độ dân cư cao và được xếp loại vào nhóm có mật độ xây dựng cao nhất cả nước, vì vậy, Nhà nước đã đặt ra các quy định chặt chẽ về cấp giấy phép xây dựng công trình tại TP. Hồ Chí Minh.
1. Đối tượng được cấp giấy phép xây dựng công trình tại TP. Hồ Chí Minh:
Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 6 năm 2017 quy định về cấp Giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã quy định rõ về đối tượng được cấp giấy phép xây dựng được quy định cụ thể như sau:
Thứ nhất, công trình hoặc nhà ở riêng lẻ có sẵn của tổ chức, của cá nhân thuộc vào khu vực có quy hoạch phân khu với tỷ lệ 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa được thực hiện và chưa có quyết định thực hiện thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tổ chức, cá nhân này sẽ được xét cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo và xây dựng công trình hoặc nhà ở lẻ theo quy định đúng với mục đích sử dụng đất đó (trừ trường hợp công trình xây dựng đó có mục đích để sử dụng gây ô nhiễm môi trường, có nguy cơ cháy, nổ và các công trình khác theo quy định phải di dời ra khỏi khu dân cư).
Thứ hai, các công trình cụ thể được xem xét cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn khi đã có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc đảm bảo đủ điều kiện về công trình hoặc nhà ở riêng lẻ có sẵn của tổ chức, của cá nhân thuộc vào khu vực có quy hoạch phân khu với tỷ lệ 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa được thực hiện và chưa có quyết định thực hiện thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tổ chức, cá nhân này sẽ được xét cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo và xây dựng công trình hoặc nhà ở lẻ theo quy định đúng với mục đích sử dụng đất đó (trừ trường hợp công trình xây dựng đó có mục đích để sử dụng gây ô nhiễm môi trường, có nguy cơ cháy, nổ và các công trình khác theo quy định phải di dời ra khỏi khu dân cư); và phải tuân thủ các quy định pháp luật khác về Giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định chi tiết, cụ thể tại Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020.
Lưu ý: Giấy phép xây dựng này có thời hạn.
2. Điều kiện về quy mô công trình xây dựng, nhà ở và thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng ở TP. Hồ Chí Minh:
2.1. Điều kiện về quy mô công trình xây dựng, nhà ở được cấp Giấy phép xây dựng ở TP. Hồ Chí Minh:
Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 6 năm 2017 quy định về cấp Giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã quy định rõ điều kiện về quy mô công trình và nhà ở riêng lẻ được phép cấp Giấy phép xây dựng ở TP. Hồ Chí Minh có thời hạn được quy định chi tiết, gồm những nội dung sau:
Thứ nhất, quy mô của công trình, nhà ờ riêng lê được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn phải hài hòa với kiến trúc, cảnh quan khu vực nhưng không được phép vượt quá ba tầng (được xác định theo Thông tư số 05/2022/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 30 tháng 11 năm 2022 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng). Đối với trường hợp hiện trạng công trình, nhà ở riêng lẻ có sẵn đã có tầng hầm thì sẽ được xét cấp phép xây dựng, thực hiện cải tại gia cố tầng hầm nhưng không gây sạt lở, ảnh hưởng đến các công trình kề cạnh, lân cận kề bên.
Thứ hai, đối với nhà ở riêng lẻ có sẵn được xây dựng nằm trong phần đất danh cho giao thông di chuyển (giới hạn trong phạm vi chỉ giới đường đỏ) thì sẽ được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc được xây dựng lại nhà ở đó với quy mô tối đã sẽ không được vượt quá ba tầng.
Thứ ba, đối với công trình nhà ở riêng lẻ có sẵn được xây dựng nằm trong khu đất nông nghiệp xen kẽ với khu dân cư mà hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng và sử dụng nhà ở này ổn định từ trước thời điểm ngày 01 tháng 7 năm 2006 ổn định, không có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì sẽ được xử lý như sau:
Một là, trường hợp nhà ở riêng lẽ này đã tồn tại trường thời điểm có đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố thì tổ chức, cá nhân được phép sửa chữ, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc được xây dựng lại với quy mô tối đa sẽ không vượt quá ba tầng.
Hai là, trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ sau ngày đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố thì chủ đầu tư chỉ được phép sửa chữa, cải tạo mà phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình, sự an toàn của nhà ở và đặc biệt là không được làm thay đổi đi mục đích và công năng sử dụng của căn nhà.
Thứ tư, trường hợp đối với công trình, nhà ở có sẵn nằm trong khu vực quy hoạch thực hiện các dự án đường sắt đô thị. Trong trường hợp ranh hướng tuyến và hành lang an toàn tuyến đường sắt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố và đã tiến hành xác định được mốc giới ngoài thực địa thì không được xây dựng. Chủ đầu tư chỉ được sửa chữa, cải tạo lại theo hiện trạng căn nhà. Lưu ý, cần đảm bảo không được phép làm thay đổi quy mô, kết cấu, diện tích, không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn của căn nhà và không được phép thay đổi công năng sử dụng của căn nhà.
Ngoài ra, đối với trường hợp ranh hướng tuyến đường sắt và hành lang an toàn đường sắt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa xác định rõ mốc giới ngoài thực địa thì chủ đầu tư được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc xây dựng lại với quy mô, tối đa là không quá ba tầng.
Thứ năm, đối với công trình, nhà ở hiện hữu nằm trong khu vực hành lang bảo vệ cầu thì chủ đầu tư không được phép xây dựng, mới làm tăng quy mô diện tích, kết cấu nhà ở, công trình. Chủ đầu tư chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nhưng cần đảm bảo không làm thay đổi được công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và an toàn công trình xây dựng.
Thứ sáu, đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo nâng cấp, xây dựng lại cửa hàng xăng dầu hiện hữu đã tồn tại, hoạt động từ ngày 16 tháng 3 năm 2007 trở về trước được xét cấp Giấy phép xây dựng trên cơ sở các tiêu chí quy định tại Quyết định số 17/2012/QĐ-UBND ngày 09 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại cửa hàng xăng dầu hiện hữu đã hoạt động từ ngày 16 tháng 3 năm 2007 trở về trước tại thành phố Hồ Chí Minh.
2.2. Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng công trình ở TP Hồ Chí Minh:
Căn cứ quy định tại Điều 4 Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 6 năm 2017 quy định về cấp Giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh quy định về thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng công trình ở TP. Hồ Chí Minh như sau:
Thứ nhất, Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng sau: Công trình cấp I, cấp II; Công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng. Trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, Sở Xây dựng tổng hợp đề xuất, trình Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận trước khi cấp Giấy phép xây dựng; Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình xây dựng theo tuyến nằm trên địa giới hành chính từ hai quận, huyện trở lên; công trình (trừ nhà ở riêng lẻ) dọc các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này; công trình theo quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và các công trình khác do Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp.
Thứ hai, Ban Quản lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Nam thành phố, Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng Khu đô thị Tây Bắc thành phố; Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh được cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình trong phạm vi ranh đất được giao quản lý (trừ nhà ở riêng lẻ; công trình cấp đặc biệt; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng; các công trình tín ngưỡng, tôn giáo; công trình quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động).
Thứ ba, Ủy ban nhân dân quận, huyện có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ; công trình tín ngưỡng, quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động (trừ các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về viễn thông) và các công trình còn lại thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý.
3. Lệ phí cấp Giấy phép xây dựng ở TP Hồ Chí Minh:
Theo Nghị quyết số 18/2017/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân TP. Hồ Chí Minh ngày 07 tháng 12 năm 2017 đã quy định về mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì để được cấp Giấy phép xây dựng ở TP Hồ Chí Minh, cá nhân, chủ đầu tư cần chi trả một mức lệ phí cụ thể như sau:
Thứ nhất, cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: 75.000 đồng/giấy phép;
Thứ hai, cấp giấy phép xây dựng các công trình khác: 150.000 đồng/giấy phép;
Thứ ba, gia hạn, cấp lại, điều chỉnh giấy phép xây dựng: 15.000 đồng/giấy phép.
Lưu ý: Trẻ em, hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng sẽ được miễn thu.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Xây dựng năm 2014 số 50/2014/QH13, sửa đổi, bổ sung năm 2020;
– Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 6 năm 2017 quy định về cấp Giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
– Nghị quyết số 18/2017/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân TP. Hồ Chí Minh ngày 07 tháng 12 năm 2017 đã quy định về mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;
– Quyết định số 17/2012/QĐ-UBND ngày 09 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại cửa hàng xăng dầu hiện hữu;
