Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức là khác nhau, tùy vào loại đất chuyển đổi mục đích mà cách tình tiền sử dụng đất cũng khác nhau.
1. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
1.1. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ta xác định được cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế như sau;
Thứ nhất, khi các tổ chức kinh tế chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất = 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.
Thứ hai, khi các tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì:
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = giá đất ở – giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại. Áp dụng đối với trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.Áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = giá đất ở – tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại. Áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, tiền sử dụng đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
1.2. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân:
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì ta xác định được cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
– Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì:
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
– Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì:
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
– Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở thì:
Không phải nộp tiền sử dụng đất: Trong trường hợp đang sử dụng ổn định đất phi nông nghiệp đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở .
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại. Áp dụng đối với trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại. Áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Áp dụng trong trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm
Tóm lại, từ những lập luận cùng những căn cứ pháp lý nêu trên thì ta có thể thấy rằng cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức là khác nhau, tùy vào loại đất chuyển đổi mục đích mà cách tình tiền sử dụng đất cũng khác nhau,… Theo đó, giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được xác định theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh có đất đó ban hành.
2. Khi nào được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
Căn cứ theo các quy định tại nghị định 45/2014/NĐ-CP thì ta có thể xác định được các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
2.1. Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
– Khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo sẽ được miễn tiền sử dụng đất
– Khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi sẽ được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, các đối tượng này phải theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định
– Đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư sẽ được miễn tiền sử dụng đất . Tuy nhiên phải theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
– Đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ sẽ được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên phải theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2.2. Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
– Các hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi .Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ. Theo đó, trong trường hợp này các hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo được giảm 50% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công. Theo đó, những đối tượng này sẽ được giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
