Căn cứ, các phương thức thẩm định giá trị căn hộ chung cư

1. Vai trò của thẩm định giá trị căn hộ chung cư:

Nhìn chung thì chung cư cũng là một loại hình của bất động sản, nhà chung cư đang được nhiều người quan tâm hơn cả do giá cả phải chăng hơn so với nhà mặt đất. Cùng với sự phát triển của đô thị hiện đại cũng như quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, thì các tòa nhà chung cư cũng ngày càng phát triển. Người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ trong một thời gian dài và ổn định, vừa có chỗ ở phù hợp, lại vừa đỡ tốn kém được chi phí. Các dự án bất động sản cũng từ đó phát triển.

Thẩm định giá bất động sản hay còn gọi là thẩm định giá căn hộ chung cư có ý nghĩa vô dùng quan trọng đới với chủ đầu tư cũng như bên khách hàng, đây là một hoạt động không thể thiếu khi đưa loại tài sản này vào giao dịch. Thẩm định giá cơ bản sẽ giúp cho các chủ thể có góc nhìn cụ thể hơn về giá trị của tài sản mà họ đang có nhu cầu mua bán. Nhìn chung thì thẩm định giá căn hộ chung mang những vai trò cơ bản như sau:

– Thẩm định giá căn hộ chung cư giúp người mua cũng như người bán căn hộ biết được chính xác giá trị căn hộ, từ đó tránh trường hợp mua bán với giá quá cao hoặc quá thấp gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên;

– Thẩm định giá căn hộ chung cư giúp xác định giá căn hộ chính xác trong trường hợp cho thuê căn hộ, xây dựng những điều khoản hợp lí trong hợp đồng giữa bên;

– Thẩm định giá căn hộ chung cư được coi là công cụ thiết thực giúp các tổ chức tài chính và ngân hàng ra quyết định cho vay phù hợp với giá trị, với mong muốn nguyện vọng của chủ căn hộ;

– Thẩm định giá căn hộ chung cư là công cụ để cho các nhà đầu tư so sánh khả năng tài chính khi ra quyết định đầu tư vào các loại hình bất động sản.

2. Các căn cứ thức thẩm định giá trị căn hộ chung cư:

Khi tiến hành định giá bất cứ một loại hình bất động sản nào, trong đó bao gồm cả căn hộ chung cư, thì đều phải dựa trên những tiêu chí và căn cứ nhất định. Giá của căn hộ đó có thể cao hoặc thấp thông qua quá trình thẩm định giá dựa trên các căn cứ cơ bản sau:

– Tính pháp lí của căn hộ chung cư: Nếu một căn hộ chung cư đáp ứng đầy đủ về mặt pháp lí thì giá của căn hộ đó sẽ cao hơn đối với chung cư không có giấy tờ hợp pháp, ví dụ như hợp đồng mua bán với chủ đầu tư gốc hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng);

– Địa thế là chung cư tọa lạc: như thông tin về khu vực hoặc tỉnh thành phố của tòa chung cư đó, mật độ dân số ở địa phương…;

– Thông tin về các khu vực lân cận và xung quanh: Có gần các khu đô thị, khu vui chơi giải trí, nơi làm việc hoặc trường học hay không… nếu chung cư nằm ở những vị thế đắc địa, thì giá của nó sẽ được định cao hơn;

– Chủ đầu tư: mức độ uy tín của chủ đầu tư được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu khi khách hàng đưa ra lựa chọn căn hộ chung cư đó. Đối với những công trình căn hộ xây dựng mà đơn vị đầu tư có mức độ uy tín lớn thì luôn được đánh giá chất lượng cao hơn;

– Cơ sở vật chất của căn hộ chung cư: Các kết cấu hạ tầng của tòa chung cư, thang máy, hệ thống gara, cửa thoát hiểm… đều đầy đủ và tiện nghi;

Những nguồn thông tin và số liệu trên đây đều là căn cứ và có vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định giá căn họ chung cư. 

3. Các phương thức thẩm định giá trị căn hộ chung cư:

Hiện nay, có rất nhiều phương thức thẩm định giá căn hộ chung cư được sử dụng phổ biến trên thị trường. Có thể kể đến một số phương thức chủ đạo sau:

3.1. Phương thức vốn hóa trực tiếp:

Đây được coi là phương thức ước tính giá trị các tòa nhà chung cư một cách đáng tin cậy. Thẩm định viên sẽ phải tính toán giá trị hiện tại của dòng thu nhập đem lại từ chung cư đó ứng với dự kiến số năm tuổi đời kinh tế còn lại của nó, có xem xét đầy đủ đến độ lớn, độ ổn định của dòng tiền. Quá trình tính thu nhập này cần thiết phải tính riêng cho mỗi loại căn hộ. Thẩm định viên cũng phải tính toán tiền thuê trung bình cho một phòng theo tháng và tiền thuê trung bình trên một m2 diện tích cho thuê ròng một tháng của các chung cư tương tự so sánh và chung cư cần tiến hành thẩm định giá. Đây được coi là phương thức chủ yếu vì chung cư là một loại hình bất động sản đầu tư. Bên cạnh đó thì các chung cư tương tự lân cận thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, cho nên áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp nhất.

3.2. Phương thức chi phí:

Nhìn chung thì phương pháp này là phương thức để tìm ra một mức giá chỉ dẫn bằng cách cộng giá thửa đất được tính riêng với chi phí tôn tạo lại công trình chung cư, sau đó trừ tiếp đi chi phí hao mòn và giảm giá phần tích lũy. Phương pháp chí phí dựa trên giả thiết mà người ta luận điệu rằng, giả dụ như người mua trên thị trường không trả cho bất động sản nhiều hơn số tiền mà họ có thể có thể có bất động sản tương đương, trong cùng thời gian. Khi thẩm định giá nhà chung cư, thì phương pháp chi phí này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong quyết định sử dụng mục đích sử dụng tốt nhất cũng như tối ưu thửa đất cũng như cân nhắc hiệu quả kinh tế trước khi quyết định đầu tư vào dự án chung cư nhất định. Một tỷ lệ lợi nhuận nhất định phải dành cho nhà đầu tư và nhà thầu xây dựng vì những rủi ro khi triển khai dự án. Phương pháp này thường là phương pháp hiệu quả đối với những nhà chung cư đang dự kiến xây hoặc xây mới. 

3.3. Phương pháp so sánh:

Theo phương pháp so sánh này thẩm định viên sẽ tiến hành ước tính giá trị chung cư thông qua quá trình thu thập và phân tích giá bán của những chung cư tương tự, so sánh đối chiếu với chung cư mà cần tiến hành thẩm định. Từ phân tích giá bán của những chung cư so sánh, từ đó sẽ rút ra những đơn vị so sánh chuẩn, rồi đưa ra mức giá chỉ dẫn của bất động sản cần thẩm định. Mấu chốt của phương pháp so sánh này chính là thu thập lượng thông tin số liệu so sánh đủ lớn và cần thiết, đồng thời điều chỉnh các yếu tố so sánh về theo với bất động sản cần thẩm định. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà chung cư thường được ít sử dụng vì phần lớn số vốn đầu tư vào loại hình bất động sản này là vốn ngân hàng, mà lãi suất và các điều kiện thanh toán có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho biết các thông tin, số liệu nhà chung cư lân cận để từ đó áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập.

4. Quá trình tiến hành thẩm định giá trị căn hộ chung cư:

Các bước tiến hành cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm kiếm các thông tin cần thiết về căn hộ chung cư cần tiến hành thẩm định giá trong một thời gian hợp lí nhất để có thể so sánh được với những căn hộ chung cư khác về các mặt và các khía cạnh, ví dụ như vị trí, địa thế, môi trường sống… Cụ thể thì thẩm định viên tiến hành định giá cần đưa ra giá trị dựa trên bảy yếu tố cơ bản sau quá quá trình xem xét, cân nhắc:

– Tình trạng vật chất của căn hộ chung cư;

– Đặc điểm về mặt bằng của căn hộ chung cư;

– Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan liền kề với căn hộ chung cư;

– Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm của căn hộ chung cư;

– Tình trạng pháp lý của chính căn hộ chung cư;

– Các điều kiện khác có liên quan.

Bước 2: Thẩm điện viên sẽ tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với căn hộ chung cư mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.

Bước 3: Thẩm định viên sẽ tiến hành lựa chọn một số căn hộ chung cư sao cho quá trình so sánh diễn ra thích hợp nhất. 

Bước 4: Thẩm định viên sẽ tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa căn hộ cần định giá và căn hộ so sánh. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các căn hộ chung cư sao cho phù hợp nhất. 

Bước 5: Ước tính giá trị của căn hộ được đưa vào thẩm định giá và công bố trên thực tế. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Giá năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2020, 2022);

– Nghị định 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6/8/2023 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá.