Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, hay nói cách khác thì pháp luật ở thời điểm hiện tại cho phép được góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện cụ thể theo quy định.
1. Có được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?
Căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì ta có thể xác định được hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó theo quy định tại khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì góp vốn chính là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập.
Theo đó tại điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 cũng có quy định rõ ràng rằng tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
Như vậy, theo các quy định này thì ta đưa ra được kết luận rằng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, hay nói cách khác thì pháp luật ở thời điểm hiện tại cho phép được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện cụ thể theo quy định. Theo đó, điều kiện thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:
Một là, người sử dụng đất có thể góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hai là, người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp;
Ba là, người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Bốn là, người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
Năm là, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính;
Sáu là, chủ thể tham gia giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Bảy là, bên nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất là các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
Tám là, mục đích sử dụng đối với diện tích đất góp vốn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Chín là, đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.
Tóm lại, hoàn toàn có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
2. Quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
2.1. Quy định về việc định giá tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 thì ta có thể xác định được việc định giá tài sản góp vốn được thực hiện trên cơ sở nguyên tắc đồng thuận, có sự thỏa thuận giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn, hoặc do một tổ chức thẩm định định giá.
Bên cạnh đó thì các điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất phải bảo đảm theo quy định của Luật Đất đai trong các trường hợp, như: góp vốn thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh, góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh, loại đất được góp vốn,…
2.2 Quy định về tính pháp lý của tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Tính pháp lý của tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
Thứ nhất, đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.
Thứ hai, chỉ có tổ chức kinh tế (bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) , doanh nghiệp liên doanh (Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế) được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.. Các đối tượng khác không thuộc trường hợp được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ tư, trường hợp nhận góp vốn được chuyển giao quyền sử dụng đất và được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh.
Thứ năm, Những trường hợp nhận góp vốn là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp được chuyển giao quyền sử dụng đất.
Thứ sáu, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.3 Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Để thực hiện việc đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì bạn cần thwujc hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất
Theo đó, hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để thwujc hiện thủ tục đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất.
Nếu đất mang đi góp vốn đó mà người sử dụng đất chỉ muốn góp một phần thửa đất thì lúc này người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thông tin và viết giấy biên nhận hồ sơ.
Nếu hồ sơ đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
Cuối cùng là Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật đất đai 2013;
– Luật doanh nghiệp 2020
