Đất vườn là một trong những loại đất hiện nay đang được nhiều đối tượng quan tâm. Vậy có nên mua đất vườn không? Kinh nghiệm mua đất vườn như thế nào?
1. Thế nào là đất vườn?
Hiện nay, Luật đất đai cũng như các văn bản liên quan không có quy định cụ thể thế nào là đất vườn.
Tuy nhiên trước đó khái niệm đất vườn đã được nhắc đến và giải thích trong Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục địa chính ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, cụ thể đất vườn tạp được hiểu là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở nằm trong khuôn viên của mỗi một hộ gia đình thuộc các khu dân cư trồng xen kẽ các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các loại cây lâu năm mà không tách riêng tính cho từng loại đất.
Và bên cạnh đó, đất vườn được quy định thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn” được quy định tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001.
Còn trên thực tế, người dân cũng thường thấy đất vườn thường được dùng để trồng các loại cây hàng năm như trồng rau màu, các loại cây lâu năm như bưởi, cam, vải, mít,… hay các loại cây làm cảnh cho nhà.
Từ thực tế cũng như các văn bản pháp luật có đề cập đến đất vườn thì có thể hiểu đất vườn chính là loại đất được sử dụng trồng cây lâu năm, cây hàng năm hoặc trồng xen kẽ các loại cây này với nhau trên một thửa đất riêng biệt hoặc có gắn liền với thửa đất ở.
2. Có nên mua đất vườn không?
Đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp có giá cả phải chăng, thậm chí rẻ hơn giá trị đất ở rất nhiều. Việc có nên mua đất vườn hay không sẽ phụ thuộc vào nhu cầu cũng như tình hình tài chính của mỗi cá nhân, hộ gia đình.
Nếu như người dân có tài chính chưa được dồi dào thì việc lựa chọn mua đất vườn cũng rất đáng để suy nghĩ. Vì sau này ngoài việc canh tác, trồng trọt, chăn nuôi làm kinh tế thì vẫn có thể chuyển mục đích để xây dựng nhà ở hay thậm chí là đầu tư, xây dựng,…
Hoặc người dân chỉ có nhu cầu để làm vườn thì việc mua đất vườn là đúng với mục đích và chi phí cũng không phải giá trên trời.
Việc mua bán đất vườn cũng dễ dàng hơn, bởi giá đất vườn rẻ còn đất thổ cư có giá trị cao, nhu cầu tìm kiếm nhiều nên cạnh tranh cao.
Đất vườn hiện nay cũng đang là xu hướng nhiều nhà đầu tư để sinh lời về sau, do đó khả năng dễ mua thì cũng dễ bán, nên người dân không cần lo nhiều đến tính thanh khoản.
Do đó, việc mua đất vườn sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố điều kiện, mong muốn của mỗi cá nhân, gia đình.
Chỉ là trong tình hình “sốt đất” như hiện nay, việc kinh doanh bất động sản cũng gặp khá nhiều rủi ro, các rủi ro có thể kể đến như là: pháp lý, quy hoạch. Chính vì vậy người dân cần cân nhắc, tìm hiểu kĩ trước khi xuống tiền mua đất vườn.
3. Kinh nghiệm mua đất vườn?
Tùy vào mục đích của mỗi cá nhân, gia đình thì khi mua đất vườn phải có những lưu ý sau đây:
Một là, chỉ nên mua những thửa đất đã có sổ đỏ:
Một trong các điều kiện để có thể chuyển nhượng thửa đất đó là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Do đó, chỉ khi đất có Sổ đỏ bạn mới có thể tiến giao dịch mua bán đất đúng quy định pháp lý, bảo đảm quyền của mình sau đó.
Thực tế, rất nhiều người khi mua đất vườn với tâm lý không phải đất để ở lâu dài hoặc giá trị ít nên khi mua bán chỉ có viết giấy tay và đất không có Sổ đỏ, việc này sẽ mang lại rủi ro cao cho người mua nếu như sau này có xảy ra tranh chấp.
Do đó, hãy nên cân nhắc việc mua bán đất vườn khi thửa đất không có Sổ đỏ.
Hai là, xem xét nguồn gốc cũng như tình trạng pháp lý của thửa đất:
Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để thửa đất có thể giao dịch được đó là đất phải là “đất sạch”, tức là đất không vướng mắc tranh chấp hay không đang bị thế chấp cho bên thứ ba và không đang bị mang ra để kê biên đảm bảo thi hành án.
Đây là một yếu tố rất quan trọng người dân cần nắm vững để tìm hiểu trước khi giao dịch mua bán đất.
Ba là, khi mua đất vườn phải xem cấu trúc đất:
Về mặt hình thức cũng như vấn đề phong thủy, nhiều cá nhân, hộ gia đình đi mua đất bao giờ cũng đề cao vấn đề cấu trúc, hình dáng cũng như vị trí thửa đất.
Chính vì thế, khi mua đất lưu ý tránh những thửa đất “đầu voi đuôi chuột” sẽ không tốt, nên lựa những thửa đất vuông vắn, phù hợp.
Bốn là, vị trí đất tránh nơi hoang vu, hẻo lánh ít cư dân:
Nhiều người dân mua đất ban đầu với mục đích để làm vườn như canh tác, trồng cây hoa màu làm kinh tế nhưng sau đó khi có nhu cầu sẽ chuyển đổi mục đích thành đất ở để xây dựng nhà ở, công trình,… Do đó, khi mua đất vườn cần lưu ý mua những nơi có vị trí giao thông thuận tiện, trong khu dân cư sinh sống, đặc biệt đất vườn đã nằm trong khu quy hoạch để lên thổ cư thì càng tốt, dễ dàng cho việc chuyển mục đích sử dụng đất ở sau này.
Năm là, với người dân có nhu cầu mua đất vườn để đầu tư bất động sản:
Với trường hợp này, người dân cần chú ý đến tiến độ tăng giá của thửa đất. Người ta thường nói đầu tư bất động sản là đầu tư có lời vì đất không bao giờ xuống giá. Chính vì thế, phải theo dõi tình trạng đất từng khu vực, có sự so sánh, đánh giá kĩ càng thì sau này giá trị đất mới lên cao, việc đầu tư mới có lợi nhuận.
Tránh những trường hợp thực tế ban đầu mua đất vườn nhanh vội mà không đánh giá tình hình thị trường tại nơi đó, gặp phải những cơn “sốt đất” sau đó bị lỗ nặng.
Sáu là, kiểm tra rõ quy hoạch đất:
Khi mua đất nói chung không chỉ đất vườn, cái quan tâm quan trọng là phải kiểm tra quy hoạch đất. Nếu như mua phải thửa đất dính quy hoạch thì sớm hay muộn khả năng cao có thể sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.
Khi Nhà nước thu hồi đất, đương nhiên người dân sẽ nhận được bồi thường bằng tiền đối với đất vườn. Tuy nhiên, nguyên tắc bồi thường của Nhà nước là bằng tiền với giá Nhà nước, chứ không bồi thường theo giá thị trường. Thực tế, giá đất Nhà nước bao giờ cũng thấp hơn so với giá thị trường. Do đó, việc mua đất xong bị Nhà nước thu hồi thì chính ra người mua đất sẽ bị lỗ.
Lưu ý để tránh được tình trạng trên, người dân mua bán đất vườn sẽ phải kiểm tra quy hoạch bằng cách đến Ủy ban nhân dân xã/phường nơi có đất để xác minh thửa đất mình dự định mua có thuộc quy hoạch hay không. Điều này chắc chắn việc người dân sẽ tránh được những rủi ro sau này.
Bảy là, chú ý đến tiện ích xung quanh thửa đất vườn:
Dù mục đích mua đất vườn để kinh doanh hay xây dựng nhà ở thì vấn đề đặt ra là tiện ích khu đất đó có đáng để đầu tư, sinh sống hay không? Do đó, khi mua đất vườn, người dân cũng cần tính toán đến việc chọn mảnh vườn ở một nơi: thuận tiện đi lại, xung quanh là các tiện ích thiết yếu phục vụ cho cuộc sống, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật đủ đầy như có điện, nước ổn định, các dịch vụ khác bên ngoài được đảm bảo.
Theo kinh nghiệm thực tế của chúng tôi, chọn mua đất vườn nên ở những khu vực có thời gian di chuyển dưới 1 tiếng bằng xe hơi tính từ trung tâm thành phố. Khoảng cách này tương đương 35-40 km di chuyển trong điều kiện giao thông bình thường, không kẹt xe hay ngập nước.
Tám là, nên đề phòng với các bên môi giới đất với các chiêu trò PR như bán cắt lỗ, thanh lý đất giá rẻ,… Thực tế xảy ra rất nhiều trường hợp vì tin lời môi giới, mua bán đất không tìm hiểu kĩ mà “tiền mất tật mang” như mua phải đất thuộc dự án ma, bị lừa mua phải thửa đất xấu hay đất đang có tranh chấp,… Do đó, khi mua đất nên tìm hiểu và chọn đơn vị môi giới uy tín, có tâm. Người dân có thể tham khảo trên các trang mạng xã hội, xem đánh giá về các đơn vị đó.
Thực tế, khi đầu tư có nhiều lợi nhuận thì cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro cao. Do đó, người dân cần tích lũy kinh nghiệm, cân nhắc kĩ khi mua bán đất bởi giá trị đất cũng cao, thậm chí là rất cao. Đặc biệt với ai có mong muốn mua đất vườn để đầu tư thì phải cân nhắc, tính toán thật kĩ.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
– Luật đất đai năm 2013.
