Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

1 Giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy viết tay:

1.1. Mua bán bằng giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý không?

Căn cư theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì có thể hiểu rằng nếu giấy tờ mua đất viết tay đã được công chứng, chứng thực thì có giá trị pháp lý. Còn nếu chưa được công chứng, chứng thực thì giấy tờ mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Tuy nhiên, tại điều 129 Bộ luật dân sự 2015 cũng có quy định rằng nếu  hợp đồng bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức mà các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự.

Tóm lại, mua bán đất bằng giấy tờ có giá trị pháp lý hay không thì còn tùy vào từng trường hợp cụ thể. Mặc dù có thể bị vô hiệu về mặt hình thức nhưng nếu có đủ căn cứ, điều kiện mà pháp luật quy định thì có thể yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng đó.

1.2. Căn cứ để giải quyết tranh chấp mua đất bằng giấy viết tay:

Để giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy tờ viết tay thì trước hết ta cần tìm ra căn cứ về việc ai được phép mua bán đất? Theo đó, ta căn cứ theo quy định tại  Điều 167 Luật đất đai 2013. Theo đó  thì ta xác định được người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Căn cứ thứ hai để giải quyết tranh chấp đất bằng giấy tờ viết tay đó là Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015. Theo điều luật này quy định thì nếu hợp đồng vi phạm quy định về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Căn cứ thứ ba để giải quyết tranh chấp đất bằng giấy ờ viết tay đó là phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP. Theo quy định của nghị quyết này thì ta xác định được tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp thì tòa án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất. Theo đó thì bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Còn nếu trường hợp các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Theo đó, nếu bên nhận chuyển nhượng đã được ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng không bị vô hiệu. Còn bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng thì hợp đồng không bị vô hiệu và nếu bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc,.. và bên chuyển nhượng cũng không phản đối thì hợp đồng không bị vô hiệu.

1.3. Giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy viết tay:

Khi xảy ra các tranh chấp về đất đai, nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải với nhau. Tuy nhiên trên thực tế thì việc hòa giải với nhau rất khó do “ tấc đất là tấc vàng”, không ai chấp nhận phần thiệt về mình, đồng thời khi giá đất tăng nhanh thì nhiều người lại nổi lòng tham, dựa vào những quy định của pháp luật để nhằm lấy lại mảnh đất mà mình đã bán bằng giấy tờ viết tay. Vậy, để giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy tờ viết tay, ta có thể thực hiện theo các cách như sau:

Thứ nhất, giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy tờ viết tay thông qua thủ tục hành chính. Tức là, các bên có thể tự hòa giải tranh chấp đất đai thông qua tự thỏa thuận, bàn bạc trên tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu không hòa giải được thì đương sự có quyền nộp đơn lên Ủy ban cấp xã yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Sau khi nhận được đơn, Ủy ban cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguyên nhân và thu thập các tài liệu có liên quan.

Sau đó ủy ban nhân dân cấp xã  phải thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp và tiến hành tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên và thành viên Hội đồng hòa giải.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Theo đó thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn.

Trường hợp  tranh chấp đã được hòa giải nhưng không thành thì đương sự có quyền nộp đơn lên Ủy ban cấp có thẩm quyền, hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để được giải quyết. Trong trường hợp này thì chủ tịch Ủy ban cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan này có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban ủy ban nhân dân cùng cấp.

Thứ hai, giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án. Theo đó thì các cá nhân, tổ chức có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng bằng Giấy viết tay vô hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ thông báo  cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí và Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án.

Tiếp theo là Tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải.

Cuối cùng là Tòa án sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án. Tuy nhiên, nếu vụ án không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán phải quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.

2. Mua đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ?

Như đã phân tích ở các phần mục trên thì ta có thể thấy rằng việc mua bán đất bằng giấy tờ vẫn có thể được công nhận nếu đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật quy định. Vậy, liệu mua bán đất bằng giấy tờ viết tay thì có được cấp sổ đỏ hay không. Để giải quyết vấn đề này thì ta sẽ dựa theo các quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theo quy định này thì người sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp như là người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tức là  được cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Tóm lại, với các quy định này thì có thể hiểu rằng nếu mua bán đất  bằng giấy viết tay mà thuộc một trong hai trường hợp pháp luật đã quy định như trên thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Bộ luật Dân sự 2015.