Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình

1. Tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình được hiểu như thế nào?

Theo từ điển Tiếng Việt thì, ranh giới là đường phân định giới hạn giữa hai bên, cụ thể ở đây thì là đường phân chia giới hạn phần diện tích đất giữa những thửa đất liền kề với nhau. Trong khi đó quyền sử dụng đất là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng.

Vậy thì ranh giới quyền sử dụng đất chính là việc phân chia giới hạn quyền năng sử dụng đất cụ thể đối với một thửa đất, và quyền năng này được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng.

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế xã hội nào. Dưới góc độ pháp lý thì tranh chấp đất đai lần đầu được định nghĩa tại Luật Đất đai 2003, và hiện tại được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, theo đó thì tranh chấp đất đai là một sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phổ biến, phức tạp, thuộc vào tranh chấp dân sự khó giải quyết trong lĩnh vực dân sự mà trong đó các chủ thể cho rằng quyền và lợi ích của họ khi bị xâm hại có liên quan đến đất đai như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tranh chấp ranh giới, ngõ đi chung…

2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình: 

Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì trình tự cũng như thủ tục giải quyết vấn đề tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình, đặc biệt là những hộ gia đình tồn tại các bất động sản liền kề diễn ra theo trình tự sau:

Thứ nhất, các bên tự hòa giải. Đây là biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai do các bên tranh chấp tự tiến hành gặp gỡ trao đổi thương lượng và thỏa thuận với nhau để tháo gỡ những bất đồng và mâu thuẫn. Biện pháp này không có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian mà hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí và sự định đoạt của các bên tranh chấp. Vì vậy giải quyết tranh chấp bằng biện pháp này sẽ giữ được sự kính đáo cũng như tránh được những nguy cơ ảnh hưởng xấu đến mối quan hệ tình cảm của các bên. 

Thứ hai, trong trường hợp không thể tự hòa giải, các bên có thể gửi đơn đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để tiến hành hòa giải cơ sở. Đây chính là giai đoạn tiền tố tụng đối với tranh chấp về đất đai trước khi đưa ra Tòa án. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai có sự tham gia của bên thứ ba là tổ chức hòa giải cơ sở với tư cách là trung gian hòa giải. Theo quy định của pháp luật đất đai thì, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Như vậy phương thức này xuất hiện bên thứ ba là tổ chức hòa giải giúp cho các bên ngồi lại thương lượng với nhau nhằm giải quyết những bất đồng và mâu thuẫn.

Việc hòa giải tranh này được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày theo quy định của pháp luật, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản tranh chấp.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt tại phiên hòa giải. Trường hợp mà một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì sẽ được coi là hòa giải không thành.

Thứ ba, căn cứ vào kết quả hòa giải (thành hoặc không thành), để:

Trường hợp 1: Trong trường hợp hòa giải thành mà lại có sự thay đổi về hiện trạng ranh giới quyền sử dụng đất thì ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để tiến hành giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai 2013, cụ thể ở đây là Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có thẩm quyền giải quyết. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Trường hợp 2: Nếu trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến quan điểm của mình, kết quả hòa giải thì ủy ban nhân dân cấp xã sẽ phải tiến hành lập biên bản hòa giải không thành đồng thời hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn của mình đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Cụ thể là gửi đơn giải quyết tranh chấp lên Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tọa lạc. Việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Mức án phí mà người dân phải hoàn thành với cơ quan Nhà nước hiện nay được quy định như sau:

– Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch (án phí là 300.000 đồng/vụ án);

– Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị tương đương mà mình được hưởng.

Từ quy định trên, có thể thấy nhà nước luôn khuyến khích các bên thực hiện việc tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở trước, sau đó nếu không có đạt được kết quả như mong muốn thì mới tiến hành thủ tục hòa giải theo quy định của luật. Cuối cùng, nếu hòa giải không thành các bên mới khởi kiện ra Tòa án (lựa chọn cuối cùng) có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

3. Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất: 

Theo Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì ranh giới giữa các thửa đất được xác định dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, trước khi đo đạc về chi tiết thửa đất và ranh giới thì cán bộ đo đạc cần xác định rõ hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng các dấu mốc nhất định… và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ.

Thứ hai, ranh giới của bất động sản liền kề đó được xác định dựa theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp hoặc các quyết định hành chính khác có liên quan.

Trong trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc phải tiến hành báo bằng văn bản cho ủy ban nhân dân xã về vấn đề đó. Trường hợp tranh chấp chưa được giải quyết xong trong thời gian tiến hành đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì tiếp tục sử dụng ranh giới đó. Còn nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập biên bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp.

4. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình: 

Căn cứ theo Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 cùng với Điều 35, Điều 36 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán về hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ Luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

Đầu tiên, thẩm quyền thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã khi giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hòa giải tại cơ sở. Đây là điều kiện bắt buộc nếu các bên muốn tiến tới giải quyết tranh chấp bằng con đường khởi kiện tại tòa án, trừ khi tranh chấp đó liên quan đến quyền sử dụng đất.

Tiếp đến, tùy từng trường hợp cụ thể mà thẩm quyền giải quyết khác nhau:

– Tranh chấp mà đương sự có các giấy tờ liên quan: Thẩm quyền thuộc về Tòa án dân sự cấp huyện.

– Tranh chấp mà đương sự không có các giấy tờ liên quan thì:

+ Nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư với nhau: Thẩm quyền thuộc về chủ tịch ủy ban nhân dân huyện. Nếu đương sự khiếu nại quyết định của Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện thì thẩm quyền thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Tòa án dân sự cấp huyện.

+ Nếu tranh chấp có một trong các bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Thẩm quyền thuộc về ủy ban nhân dân tỉnh. Nếu đương sự khiếu nại quyết định của Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện thì thẩm quyền thuộc về Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc tòa án nhân dân cấp huyện.

5. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình: 

Hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây:

– Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp về ranh giới đất đai giữa những bất động sản liền kề, đơn này phải đáp ứng điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 189 bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 theo Mẫu số 23/DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của hội đồng thẩm phán ngày 13 tháng 01 năm 2017;

– Các giấy tờ chứng minh về nhân thân như CMND/CCCD;

– Biên bản hòa giải không thành tại ủy ban nhân dân cấp xã;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có);

– Các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như hóa đơn đóng thuế qua các giai đoạn;

– Các tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện như trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.